商品房销售合同请求人民法院增加违约金的

发布日期：2014-05-13 作者：孙心远律师

2000年12月29日银河公司与单某某签订了商品房购销合同，约定由单某某以按揭方式购买银河公司开发的位于乌鲁木齐市克拉玛依东路422号佳苑小区2-4-102室的房屋，总房款201323元，首付款40 323元，余款由单某某向银行抵押贷款161000元。2001年1月10日单某某与建行河南路支行签订了房地产抵押合同，银河公司按照合同约定为单某某提供还贷保证责任，并约定在还款期内因任何原因造成连续3期或累计六期未按期偿还所欠贷款本息，由银河公司向贷款银行替单某某缴纳违约金及违约利息，并有权单方终止合同，可将楼宇转售他人。同日，单某某给银河公司出具承诺书，承诺“在贷款还款期内，本人因任何原因造成连续三期或累计六期未按期偿还所欠贷款本息，即为违约，从应付款之日起，贵公司向按揭行替本人缴纳的违约金及违约利息，由本人全额承担，贵公司有权单方终止合同，本人除承担总房款30%的违约金和偿付逾期利息外，还承担房产评估费、诉讼费、保全费、执行费、律师代理费等一切发生的法律费用”。2001年1月15日银河公司给单某某在乌鲁木齐市房产局办理了房地产抵押登记备案。2006年双方因欠款纠纷，银河公司清算组（以下简称银河公司清算组）向原审法院提起诉讼，2007年10月17日乌鲁木齐市中级人民法院做出的（2007）乌中民一终字第1155号民事判决书，判决单某某给付拖欠银河公司清算组购买上述商品房购销合同中房屋的购房款52356元及逾期付款利息12251.30元。上述生效判决中的款项，在2011年3月1日新疆维吾尔自治区高级人民法院做出的（2010）新审一民提字第105号民事调解书中，双方与另一案的款项通过调解进行了折抵。
　　另查，2004年8月11日至2005年1月11日建设银行河南路支行三次向单某某发出贷款催收通知书，要求单某某按期还款。2005年4月12日建设银行河南路支行向新疆维吾尔自治区公证处申请债权公证，并向乌鲁木齐市东山区人民法院申请强制执行。2007年9月10日该银行向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心发出“房产解押通知书”，以银河公司承担保证责任结清剩余贷款为由，要求房产中心办理房产解押手续，同年9月12日又向乌鲁木齐市东山区人民法院提交结案申请书，以银河公司已将贷款本息归还完毕为由，申请法院结案。在此过程中，银河公司支付了9100评估费，602.83元执行费。
　　又查明，2008年2月乌鲁木齐市房产局根据案外申请人周某某的申请、2007年8月周某某房屋产权地址及房屋座落、楼层、面积表、2007年12月8日周某某与银河公司签订的商品房买卖合同、质量保证书、2007年6月18日核发给银河公司的乌市水磨沟区字地（2007029030）号房屋所有权证，给周某某颁发了该房屋的所有权证。2008年单某某提起行政诉讼，要求撤销乌鲁木齐市房产局给周某某办理的争议房屋的所有权证，该案经两审判决后，撤销了乌鲁木齐市房产局给周某某办理的房屋所有权证的行政行为，（2009）乌中行终字第58号行政判决书认定，单某某持有2007年5月15日乌鲁木齐市房产局颁发的其名下位于乌鲁木齐市克拉玛依东路422号佳苑小区2-4-102室证号为2007029030房屋所有权证复印件。此后，单某某第二次提起行政诉讼，要求乌鲁木齐市房产局履行交付上述房屋所有权证的法定职责。
　　2010年5月24日乌鲁木齐市中级人民法院做出维持一审的判决，做出了“乌鲁木齐市房产管理局在三十日内履行交付单某某位于乌鲁木齐市克拉玛依东路422号佳苑小区2-4-102室房屋所有权证的法定职责”的终审裁决。发生争议的房屋一直由单某某居住使用至今。
　　再查，2010年10月8日银河公司向原审法院提起诉讼，要求解除与单某某签订的《商品房买卖合同》，该案经审理，原审法院做出（2010）水民一初字第1389号民事判决书，判决驳回银河公司的诉讼请求，该判决已发生法律效力。
　　一审法院作出如下判决：
　　一、单某某给付银河公司违约金60 396.90元；二、单某某给付银河公司利息5 460.55元；三、单某某给付银河公司评估费9100元；四、单某某给付银河公司执行费602.83元；五、驳回银河公司要求单某某给付律师代理费3 000元的诉讼请求。

　　上诉人单某某不服原审法院的上述判决向二审法院提起上诉。 二审法院作出如下判决：
　　一、维持乌鲁木齐市水磨沟区人民法院(2010)水民一初字第481号民事判决第五项即：驳回银河公司要求单某某给付律师代理费3 000元的诉讼请求；
　　二、变更乌鲁木齐市水磨沟区人民法院(2010)水民一初字第481号民事判决第一项：单某某给付银河公司违约金60 396.90元；为单某某给付银河公司违约金13555.92元；
　　三、撤销乌鲁木齐市水磨沟区人民法院(2010)水民一初字第481号民事判决第二、三、四项即：单某某给付银河公司利息5 460.55元；单某某给付银河公司评估费9 100元；单某某给付银河公司执行费602.83元；
　　四、驳回银河公司要求单某某给付利息5460.55元，评估费9 100元；执行费602.83元的诉讼请求。

　　评析：一、关于“承诺书”的效力，单某某以案涉房屋未办理登记备案手续及银河公司被吊销营业执照为由主张“承诺书”无效。北京资深房地产律师袁玉柱（lawyuan@163.com 、010-84988278）评析，房屋是否办理登记备案手续及银河公司被吊销营业执照与“承诺书”的效力没有关联性，不能导致“承诺书”无效的法律后果，单某某的该项上诉理由无法律依据，二审法院不予支持；二、关于单某某逾期向银行还款是否构成违约。单某某主张其未按期向银行还款是因银河公司被吊销营业执照，其依法行使不安抗辩权。北京资深房地产律师袁玉柱（lawyuan@163.com 、010-84988278）评析，单某某向银行归还贷款的合同依据是单某某与银行签订的借款合同，则合同相对人为银行而非银河公司，单某某以银河公司被吊销营业执照为由逾期向银行归还贷款不符合不安抗辩权的适用条件。根据“承诺书”的约定，该行为已构成违约，单某某应当向银河公司承担违约责任；三、关于违约金约定数额是否过高的问题。单某某在承诺书中承诺承担总房款30%的违约金，总房款为201323元，则违约金数额为60 396.9元。银河公司在本案中主张损失为利息5 460.55元（60 396.9+9 100+602.83+3000）×7.47%）、评估费9 100元、执行费602.83元、律师代理费3000元。但银河公司仅对实际支出评估费、执行费提供证据予以证实，对实际支出律师费3000元未提供证据证明，违约金不是其实际发生的损失，故其未实际发生的损失亦不能产生利息损失。银河公司实际支出评估费及执行费的利息损失724.8元（9100+602.83）×7.47%））二审法院予以支持。据此，二审法院确认银河公司在本案中主张因单某某违约产生的实际损失为评估费、执行费及产生的利息，合计10427.63（9100+602.83+724.8）元。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案银河公司损失为10427.63元，30%为3 128.29元，合计13 555.92元，超过13555.92元部分的违约金为过分高于部分，二审法院不予支持，对违约金的合理部分二审法院予以支持；四、关于违约金与损失能否同时主张的问题，根据上述解释第二十八条：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。当事人同时主张违约金及损失的，人民法院不应支持，原审法院既支持违约金又支持损失有误，二审法院予以纠正。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，二审法院予以纠正。

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