四川新闻网2013年10月31日报道：电器损坏物品被盗临时涨租…律师解读租房那些事儿

四川新闻网成都10月31日讯（见习记者 张异同）“出租房的热水器坏了，维修费谁出？”网友“wangyuan”在某论坛吐槽租房烦恼：租房入住半个月，修水龙头花了30块钱，和房东各付15块。没隔几天，热水器又坏了！这维修费难道又得和房东平摊？这要没玩没了的坏，自己估计得喝西北风……　　“Wangyuan”的吐槽引起了网友热议。房东房客，最无法逃避的话题就是钱的问题了。房租之后，则是房子的各项维修费用，在这一系列的麻烦事中，到底谁出钱，各出多少钱，全靠房东房客掰手腕解决吗？近日本网记者将网友们反应的问题整理分类，并就此咨询了成都著名律师陈军。
　　A.出租房家电、设施等损坏
　　[案例1]市民金先生(租后发现损坏)：我和朋友今年1月租了一套房子，搬进去之前没有检查家具是否完好，也没有在合同里面涉及家具维修等细则。搬进去不久，发现床、热水器、凳子、柜子等都存在使用问题。多次打电话协商不成。我们与房东签了一年的租房合同，现在只住了半年，房东说我们不乐意可以不住，押金可以退还，但他不包修理。不过合同没有到期，我们想继续住，请问这种情况怎么解决？
　　陈军律师：如合同约定是带床、热水器、凳子、柜子等带家具出租，应当满足在租赁合同期限内能达到使用的水平，维修义务应由房东承担；若合同约定清水出租，房东不负有维修义务，由承租人自行解决。如果双方合同不明晰，按当初约定解决，但承租方要求出租方处理，并没有法律依据。
　　[案例2]市民孙小姐(住久了自然损坏)：租房时没有签约合同，只是在叫押金的手写条上注明房子有：电视、空调、热水器。前段时间因为天气特别潮湿，那个本来就很烂的小电视机一开机就闪了一下就开不起来了，昨晚交房租时跟房东协商把电视拿去修，房东说跟她没关系，是我们用坏的，接着还说只再租给我们一个月就不再租了。我邻居听得不爽插了两句，也被房东叫搬出去，那个房东真的太泼了，跟她简直无法沟通，不过在这里住得已经习惯了。请问我要怎么办？
　　陈军律师：没有约定租赁期限的事实租赁关系，任何一方都可以随时要求解除租赁关系，但是应当给予对方合理的期限。收据上约定提供的设备设施，在租赁期间内应保持能达到正常使用的水平，修理费应由出租方承担。
　　出租房中若有家电、设施等损坏，一般根据合同约定处理；若合同中没有相关规定，则由双方协商解决。协商不成，出租方只对房屋主体结构、质量、安全隐患承担责任。
　　B：出租房中东西被盗
　　[案例1]市民吴先生：我把自己的房子出租来给厂里的工人，几个月后，有一个房间不见了两台手提电脑，价值6000左右。门锁也没有坏，也不见被撬锁的痕迹。房间里也没什么东西被翻过。房间只有我跟租户有钥匙。租房的时候没有签过什么合同。现在东西被偷了，租客叫我赔偿，我该赔偿他不？
　　陈律师：承租人若在承租房屋期间，发生被盗情况，应立即报警，由公安机关立案侦查，由犯罪分子承担相应刑事责任和民事赔偿责任；若出租方对于承租人财物被盗没有过错的，依法不应当承担民事赔偿责任。
　　出租方有没有过错，主要表现在房屋有没有安全隐患和对被盗行为有没有直接过错，这个过错应由人民法院判定。
　　C.房东私自将已租房转租他人
　　[案例1]市民文先生：我租房子，本来是二套一，我和朋友还住的好好的，房东没跟我们打招呼就把房子客厅拉了个隔板又租出去，让人搬进来了。本来说好的是套间，现在客厅被占用了，房东说那是她的房子想怎么租怎么租，请问房东要付法律责任么?
　　陈律师：根据《商品房屋租赁管理办》第八条规定：出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。第二十二条规定：违反本办法第八条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。
　　房东违反合同约定及法律规定，将已经出租房屋再租第三人违反了合同约定应依合同承担赔偿责任；户东未按规划最小单位出租房屋，承租人可以向房屋主管部门投诉，由主管部门责令房东改，逾期不改的，主管部门可以对房东进行处罚。
　　[案例2]市民周小姐：五月份，房东跟我们说，她的女儿要过来暂住几天，看下我们能不能有个地方给她住。我们本来以为只是暂住几天就腾了一间房给她女儿，两个人挤挤就完了。结果没想到的是，那所谓的几天一住就住到了到现在。更气愤的是，这几个月，房租没变，水电还是我们在交。说出来都笑死人了，房东你女儿过来住，还房租水电费啥都不用交，摊谁身上也不合适啊！请问我们要怎么办？
　　陈律师：根据《合同法》第二百一十二条规定，出租方已将房屋租赁给承租方，房屋的使用权、收益权由承租人来享有和决定，承租人有权要求房东女儿搬出房屋。对于房东女儿使用房屋期间产生的费用房东应依法承担。
　　D.临时涨房租
　　[案例1]市民刘先生：我租了个房子，当时是由房东代理人跟我们签的租房合同，我怕他们涨价就要签两年以上，可代理人就不肯，说房东不同意，只能一年一年地签。我说涨价怎么办，代理人口头承诺不会涨价，那我们就签了，可房子眼看要到期了，就找他们续约，现在却跟我说大家的房子都在涨价，他也要涨，请问这个属于谁的责任？
　　陈律师：根据《商品房屋租赁管理办法》第九条规定，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。但是合同到期后续租时，出租人有权提高租金。本案中若有证明房东代理人签订租赁合同时，承诺续租是不涨价，对双方具有约束力，则房租就不能涨价。承诺包括口头承诺和书面承诺，口头承诺应有录音等证据证明。
　　结束语：陈律师提醒市民，租住房屋时，双方应该在租赁合同中对房屋的维修责任有明确的约定，避免今后产生争议。任何合同都要实现合同目的，任何口头的承诺都要写进合同，才能受到合同保护和约束，提高法律意识，寻专业人员帮助签订合同，可以预防合同纠纷，避免产生不必要的损失。