城市居民购买农民房，拆迁补偿怎么分？

发布日期：2014-08-05 作者：110网律师

案情：陈大爷在村里有七间老宅，全部是个人名下的宅基地房。2001年，陈大爷的老伴因病去世后，他便搬到城里，和大儿子一起住了。后经人介绍，陈大爷便把这七间老宅以5万元的价格卖给了一位姓李的外地人，并签订了房屋买卖协议，协议中商定：若以后遇到此房屋拆迁事宜，买方获得拆迁所得的所有收益。这位姓李的外地人买房后并没有居住，而是做投资之用，房子一直空着。2009年初，门头沟区永定镇拆迁改造，陈大爷的这几件老宅刚好划入拆迁范围，按照有关政策，可以获得拆迁款约60万元，买房人李某曾拿着房屋宅基地审批表、房屋买卖协议前往拆迁办领拆迁款，但拆迁办告知：拆迁补偿只对本村村民。陈大爷得知后，便问：对于已经卖出的农村宅基地房，他能否要回来，又能否得到这份拆迁补偿？律师回答：根据我国现有法律规定：“农村的住宅不得向城市居民出售”。本案中，陈大爷将自家的宅基地房卖给这位姓李的投资人，违反国家强制性法律规定，房屋买卖协议属于无效合同。合同无效的后果是双方原物返还。陈大爷将5万元购房款返还李某，宅基地房仍属于陈大爷。但是，现在的房屋已经由5万元升值至60万元，升值了55万元。根据《北京市高院关于审理农村私有房屋买卖研讨会会议纪要》的规定，法院判决双方合同无效的同时，法院原则上要求对涉案房屋进行评估，对于评估的房屋的价款，按照三、七开进行分配，卖房人得三成，买房人得七成。目前法院对于城镇居民购买农民房屋引发的纠纷，基本上采用这一原则处理。著名的“宋庄画家村案”就是依此判决。因此，本案中所得拆迁款即相当于现在的房屋价格，宅基地房仍属于陈大爷，陈大爷应分得升值部分的七成55*30%=16.5万元，而李某分得5+55*70%=43.5万元。

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