房屋租赁过程中应注意事项

发布日期：2014-09-15 作者：王胜利律师

房屋租赁过程中应注意事项
近年来随着房价暴涨，买不起房只能租房的人越来越多。在租赁关系中，承租人往往处于弱势的地位。虽然法律对承租方给予了适当的倾斜，但真正闹起纠纷来吃亏的还是承租人。避免纠纷的最好办法，就是在开始租赁时就特别到可能发生纠纷的问题，防患以未然。下文中，将为大家逐一提示房屋租赁中最需要注意的五大问题。
　　一、出租房屋的所有权要明确。
　　承租人在签订租赁合同之初，一定要注意查看出租人的产权证明。此为必要的前置程序，一定不可或缺。因为房产证是出租人持有房屋最有力的凭证，可以避免在租赁过程可能遇到的各种关于产权的纠纷。
　　实践中，确实有些房屋在租赁时并未下发产权证，这时承租人一定要仔细查看房屋的购房合同，确保房屋属于合法建筑。因为在司法实践中，如果出租的房屋是因为违章建筑或是未验收合格而无法办理产权证的，那相应的租赁合同就有可能被认定为无效。
　　二、转承租时一定要经过出租人的同意。
　　现实生活中，很多事情下承租人租房并未与出租人发生合同关系，而是从中介或是其它承租人处租赁的房屋，法律称之为转承租人。根据《合同法》的规定，未经出租人同意的转租，出租人有权解除合同。注意：这里所指的解除，是指解除承租人与出租人之间的合同。根据合同的相对性原则，转承租人与承租人之间的合同仍然有效。但遗憾的是，由于承租人与出租人合同已经解除，转承租人也只能从房屋中搬出，所造成的损失将只能找承租人承担，与出租人无关。
　　所以找中介租房时，一定要仔细查看中介与房东签订合同的具体条款，看看合同中是否有同意其转租以及转租的具体条件要求。如果发现中介在违规转租，应尽量避免租赁这样的房屋。另外，如果房屋是从其它承租人而非中介处转租，避免风险的最好办法是与房东重新签订一份租赁合同，成为第一手的承租人。如果无法做到，就只能仔细察看之前的租赁合同，尽可能的避免相应的法律纠纷。
　　三、承租经营性商业用房时应注意消防验收是否合格。
　　《消防法》实施之前，通常认为消防验收不会影响租赁合同的效力;但《消防法》实施之后，经营性商业用房如果消防未验收合格，租赁合同很有可能会被认定为无效。承租后，如果承租人对承租的房屋进行了局部装修或改造，应进行相应的消防申报，并在消防经验合格后才能进行正式的营业。如之后的局部装修或改造未进行消防申报或未通过验收，虽不会影响之前的租赁合同效力，但承租人应承担相应的法律责任。
　　四、承租经营性商业用房时，应对租赁房屋的装修改造问题进行详细约定。
　　租赁居住型房屋时，承租人往往会选择已经装修好的房屋直接居住，基本不会产生装修改造的法律纠纷。但是，如果租赁的是经营性商业用房，承租人往往会对房屋大动干戈，动辄上万或是上百万的装修费对房屋进行重新装修和改造以便用于商业经营。此时，承租人所承担的装修法律风险将成倍增加。
　　如何规避相关风险，承担人应注意以下三点：首先，承租人应综合考虑房屋性质（商业用途或住宅）、租赁期限等因素，合理确定房屋装修的投入，以避免造成巨大的浪费。其次，承租人还应告知出租人详细的装修改造方案，并在合同中明确约定装修改造的具体程度，以避免出租人反诉承租人擅自改变主体结构，要求相应的赔偿。最后，双方还应对合同正常履行届满后及合同非正常终止时，包括因一方或双方违约行为及双方协商一致提前终止合同等情形下，装修物的归属及补偿问题进行明确且详细的约定。
　　五、押金怎么退得提前说好。
　　现在很多租赁纠纷都是房屋押金引发的。同一件事情，所处的角度不同，看法也就不同。出租人认为只要房屋受到损失，押金就不能退; 而承租人则认为，只要不租了，押金就应该退回来。所以规避纠纷的最好办法就是提前在租赁合同里说清楚：什么情况押金可以退，什么情况不能退或是只能退一部分。约定清楚后，双方认真执行就可以避免相应的纠纷了。

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