借他人名义买房，房子所有权归谁

发布日期：2014-11-01 作者：崔新江律师

一、案情社会背景
房价的调控政策出台，让许多想购买多套房的购房者被挡在门外。但所谓“上有政策，下有对策”，不少没有资格的投资购房者和想享受首套房优惠折扣的购房者最终想出了“借用他人名义买房”。
二、定义
借用他人名义买房：是指房屋的实际出资人借用他人名义进行房屋所有权登记的行为。
房屋的事实购买者是实际出资人，但物权登记却是借用了其他人的名字，他人享有名义上的房屋所有权。
这些借用的名字可能是亲属、朋友，也可能是员工等，但是借用他人名义买房却存在很大的法律风险。
三、法律风险
我国目前实行购房实名制，即签订买卖合同的买受人与房产管理部门最终登记的所有权人保持一致；而在确立不动产的所有权归属时，我国采用不动产登记主义，即根据房产证和房屋管理部门登记的所有权主体确立房产的归属。
1、我国《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”。
所以，我国不动产物权变动以登记为要件，不动产权属证书上的登记人是产权人。但在“借名买房”中，权属证书上登记的不是实际购房人，而是所借用的第三人的名字。这就造成实际出资人名义上对房屋不享有所有权。一旦第三人不承认被“借名”的事实，实际出资人又不能证明双方之间委托“借名”的关系和出资行为，实际出资人就会钱房两空，一无所有。
2、如果被借名的第三人把该房产进行抵押或者转让，因被借名的第三人是房屋权属证书上登记的所有权人，所以该行为是合法有效的，实际购房人不能以实际出资为由主张该行为无效。
3、即使实际出资人事后通过诉讼等途径证明被借名的第三人不是实际上的所有权人，但是根据《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（2）以合理的价格转让；
    （3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
    受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”
    所以抵押和转让合同的相对人也能根据善意取得制度要求履行合同，实际出资人只能要求被借名的第三人赔偿其购房损失，而不能主张抵押和转让合同无效。因此，实际出资人在这种情况下很难拥有该套房屋。
    实践中，由于各种原因打算以他人名义买房者应综合考虑利益与风险，权衡得失。尤其是“限购令”出台以后，有人因不符合购房资格而以亲戚朋友的名义购买房产，还有人以公司的名义购买房产，实际都存在着法律风险。
当然，如果不能证明自己的出资行为，那么就会一无所有，钱房两空。“借名买房”在法律上存在诸多法律风险，这里并没有一一指出，希望大家不要被相关优惠诱惑而“借名买房”，不然可能就会引发法律纠纷。
四、律师建议
    房屋物权登记产生的公示公信效力，是对社会公众产生的外部效力，即善意第三人有理由相信该登记而与登记的权利人进行交易，法律对善意第三人取得的权利亦予以保护，即善意取得制度。但是，房屋物权登记的效力，仅是一种推定效力，即推定登记的物权人为该房屋的权利人，在该房屋物权不涉及善意第三人的情况下，当事人有相反证据证明其为真正的权利人时，可以推翻这种推定。
    如确实需要以他人名义购房，一定要要选择自己百分百信任的人员（最好是直系亲属），以避免信用风险。
     在以他人名义购房前，应当签署书面协议，明确以下几点：
     1、以他人名义买房的事实，房产的权属归实际购房人所有，房款由实际购房人支付；
     2、名义购房人不配合办理交付或日后的过户手续，或将房子权属占为己有、将房子擅自处分、因个人债务等原因导致房产被查封或处置的，实际购买人有权根据情况要求对方返还房款并赔偿损失，损失以违约金的形式预先固定下来，比如人民币多少万元整；
     3、要让名义购房人的配偶知晓并确认以对方名义购房的事实，避免对方配偶到时候主张所购的住宅为夫妻共同财产；
     4、可在协议中事先约定好，名义购房的做法是否是有偿。在名义购房人帮助签署购房合同、办理交房等事宜，或因政策等因素影响名义购房人自身权益的情况下，实际购房人自愿向其支付一定金额的报酬，具体金额依照双方商榷结果而定。如名义购房人违约，则无权索要报酬。
    在购买房屋等价值较大的不动产时，应当以自己的名义购买；因特殊情况需以别人名义购买时，应签订协议对价款支付、产权归属等内容进行明确约定，还应当注意保留购房合同、购买协议、房款支付凭证等相关证据，以便主张自己的权利。

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