楼盘销售代理合同纠纷一案

发布日期：2015-07-01 作者：110网律师

--------重庆某房地产顾问有限公司诉重庆某房地产开发有限公司委托代理合同纠纷一案
【案情简介】重庆某房地产开发有限公司（以下简称开发公司）委托重庆某房地产顾问有限公司（以下简称顾问公司）代为销售楼盘，在报酬中约定了两项：一是底价佣金、二是溢价佣金。在销售过程中，顾问公司按实际销售金额*2%向开发公司报送佣金结算表，一直持续到楼盘销售接近尾声，顾问公司要求开发公司对溢价佣金进行结算，开发公司认为不具备结算条件，固未实际结算，遂产生纠纷。
【一审判决】一审认定的主要观点是：第一、实际结算的行为、已形成对合同约定结算的变更，固不存在溢价佣金一说；第二、顾问公司按开发公司的指令价格销售房屋，已形成对、作为结算佣金的底价、的变更，固即便应计算溢价佣金，事实上因许多销售价未达到指令价而导致无溢价产生。
【代理思路】针对本案的基本事实和一审所作出的认定，代理律师杨俊峰将主要结合对方证据和对方陈述、对实际结算并非合同变更结算进行辩论；同时，针对委托合同这一法律关系之下的指令、是否具有变更合同内容的效力进行辩驳，从而达到按合同约定进行结算的目的。

代理词
尊敬的审判长、审判员：
杨俊峰律师受重庆某房地产顾问有限公司的委托，就其与被上诉人重庆某房地产开发有限公司委托代理合同纠纷一案、担任其诉讼代理人，现代理人根据本案证据，并结合庭审查明的事实，发表如下代理意见：
代理人认为，本案争议的焦点主要是：
第一、对于事实上的结算行为如何认定？
第二、是否存在底价、以及三次调价行为的性质？
第三、对于低于底价销售的事实，是否应当结算佣金？
最后，代理人阐述我方认为本案应当如何结算佣金。
对于上述问题，代理人分别加以阐述：
一、对于事实上的结算行为如何认定？
在本案中，上诉人每月按销售额*2%向被上诉人报送结算说明，被上诉人亦按此给上诉人结算佣金。双方对这一行为的理解，各方持有完全不同的意见：
第一、我方认为，该事实上的结算行为，是在改变原合同“结算方式”的情况下、对原合同进行的部分结算，但并不影响我方要求按原合同所约定的“计算方式”进行总结算的权利。
第二、对方认为，该事实上的结算行为，是在上诉人单方提出、被上诉人予以认同的情况下、所重新确定的唯一的、一次性的佣金计算方式，也即双方合意变更合佣金计算方式。
对于上述分歧，代理人作如下阐述：
1、关于每月按销售额*2%向被上诉人报送结算说明的背景。
本案房产于2009年8月1日开盘，销售状况并不理想，一直持续到11月份，几乎所有价格均低于2009年1月16日确定的底价。所以，在我方向对方报送结算的时候，对方要求先按实际销售价格*2%结算剩余部分以后再结算，这样便于减轻对方的资金压力，对此，我方亦表示理解并支持。于当年12月份开始，房产市场开始回升，虽然如此，但被上诉方的资金压力并未得以及时改善，因此，双方同意仍然按原有的模式继续结算，等到以后再总结算。于是乎，按实际销售价格*2%的结算方式一直延续下来。
所以，这种结算方式是双方对原“结算方式”的一种改变，同时，也是对佣金的部分结算，并不影响我方最终要求被上诉人按原合同的“计算方式”进行总结算的权利。被上诉人于2011年7月18日给上诉人《公函》中明确：“我公司（即被上诉人）认为现在办理清河水岸花园住宅小区销售代理结算还不具备基础”，也就是说双方具备基础后尚可再行结算，因此，被上诉人也直接否认了按实际销售价格*2%的结算方式是重新确定的唯一的、一次性的佣金计算方式和结算方式的说法。2、按被上诉人的说法，是上诉人主动提出这种计算方式，被上诉人是被动接受，也就是说，是上诉人主动将“计算方式”由“底价销售合同*2%”调整为“实际销售合同*2%”，被上诉是被动接受。
代理人认为，被上诉人之说经不起推敲。拭看，上诉人第一次向被上诉报送结算说明时，正值市场行情低落之时，实际销售价远远低于底价(当然，是否低于底价进行销售是由被上诉人签章决定)，上诉人完全有权利要求被上诉人按合同约定的“底价佣金=底价销售合同总金额*2%”进行结算，但实际上上诉人是按远远低于底价销售合同的金额报送结算，按常理，上诉人没有理由主动放弃大额利润，而且是在市场行情不明的情况下放弃大额利润，显然不合常理。因此，上诉人按“实际销售合同*2%”的方式向被上诉人报送结算说明以结算部分佣金的行为，必然是双方商议的结果，但被上诉人断然否认这是商议的结果，因此，代理人认为，在此之下，应按上诉人的陈述对“实际销售合同*2%”的结算方式进行事实上的判断。
3、假设被上诉人的说法成立，双方按“实际销售合同*2%”这种固定的、唯一的、一次性的结算方式进行结算，那么，在这种方式之下，是否溢价佣金就不存在、也无从谈起;但事实上，被上诉人也认同上诉人具有结算溢价佣金的权利，这与上诉人的理解是一致，因此，被上诉人对事实上的结算方式的理解、是故意歪曲事实、自相矛盾、不合逻辑。
代理人之所认为—被上诉人认同上诉人具有结算溢价佣金的权利，从其一审的庭审笔录可知。
庭审笔录(一审)P3：对方陈述到--原告在10年9月给我们的结算书中，还是按2%的标准报送，所以对方没有报溢价的原因、就是对方一直是按我们调整的底价销售，没有溢价报送上来。
该段陈述很显然说明上诉人具有报送溢价佣金的权利，只是客观上没有溢价产生(按对方的说法)、所以就没有溢价佣金结算而已。
综上，被上诉人对事实上的结算方式的陈述，不仅不合常理，而且自相矛盾，其所陈述的内容应当不能被采信，应按上诉人的陈述内容进行事实判断。
二、是否存在底价、以及三次调价行为的性质？
双方当事人对是否存在底价、以及对三次调价行为的性质认定，均存在分歧，而且，被上诉人在一二审中的表述也存在前后矛盾。
1、上诉人认为，2009年1月16日双方所确定的价格清单，就是双方所确定的底价，既是双方用于结算佣金的对内底价、也是首次对外销售的对外底价。
被上诉人在一审时也清楚的表示2009年1月16日的价格清单就是第一次确定的底价(一审庭审笔录P2倒数第九行);但是，在二审之时，被上诉人完全否认存在底价的事实。
2、对于三次调价，上诉人认为，该些行为均是被上诉人依法对上诉人处理委托事务的指示，是其法定的单方意志的体现，并非是双方的合意，其所调整的价格用于对外销售，属于对外的销售底价，不是用于双方结算佣金的基数。
被上诉人对三次调价的陈述，前后完全矛盾。一审之时，称其为调整的底价(一审庭审笔录P3第十六行)，二审之时，称其为指导价，并非底价。
综上，关于底价及三次调价的认定，被上诉人完全是想当然的在陈述，而非按事实本身进行表达;在此情形之下，对底价的认定，上诉人认同被上诉人一审时的观点;对三次调价的认定，上诉人认同被上诉人二审时的观点。
三、对于低于底价销售的事实，是否应结算佣金？
对于该问题，从表象和直观感觉而言，容易给人造成错觉，即：是受托人以低于底价的价格将房屋对外销售，基于这种认识，认为受托人不应享有佣金报酬。代理人认为，本案上诉人有权获得佣金的权利。
1、本案合同并未明确约定，当实际销售价低于底价时，受托人无权获得报酬;
2、在合同无明确约定的情况下，应适用法律之规定。 <合同法>第四百零五条规定：受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。
结合本案，上诉人的委托事务就是将房屋销售出去，虽然实际售价低于底价，但这是由被上诉人自己所决定所致，而非上诉人的原因所致，因此，上诉人仍有权要求支付报酬。
四、关于本案佣金应当如何结算的问题。
代理人认为，基于上述三方面的分析，本案佣金应按下列方式进结算：
1、以2009年1月16日底价清单所确定的价格为底价，折算出建筑面积均价是2245元/平方米，按此价格作为底价、分别计算底价佣金与溢价佣金;
2、底价佣金的计算：
本案共涉房产720套，扣除其中4套不计佣金，应计套数为716套，并以此计算出其建筑面积，按建筑面积*2245元/平方米*2%计取底价佣金。
3、溢价佣金的计算：
凡是房屋销售价格高于2009年1月16日底价清单所确定的价格，均是计算溢价佣金的范畴，按(实际销售价格-底价价格)*该套房屋的建筑面积*50%的方式逐套计取溢价佣金。
综上所述，上诉人与被上诉人之间事实上的结算方式，仅仅是双方的部分结算，并不是唯一的、固定的、一次性的结算；事实上的结算并不影响上诉人要求按合同进行总结算的权利，包括结算溢价佣金的权利，而且，被上诉人亦认为上诉人具有请求结算溢价佣金的权利，因此，本案被上诉人应当按合同约定的“计算方式”计算出应当支付的底价佣金和溢价佣金，扣除已经支付的佣金后，将乘余款项结算给上诉人。

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