购买商品房实测面积小于合同约定面积的承担违约责任

原告诉称：1999年3月1日，我公司与神木大厦公司在《外销商品房预售契约》中约定：我公司购买神木大厦的G01单位，建筑面积为105．62平方米，每平方米2800美元，合计295736美元；神木大厦公司应在1999年9月30日前交付房屋，并在房屋交付后30日内办理房屋买卖过户手续。合同签订后，我公司交付了全部购房款，神木大厦公司延期至1999年11月30日交付了房屋，但至今未办理房屋买卖过户手续。2003年4月22日，我公司得知所购房屋实测面积比合同减少了28．12平方米，面积误差比为购房合同的26．6％，实际多付房款共计人民币653508．8元。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)中的“面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还”规定，被告应返还我公司房价款共计人民币1233314．26元。此外，神木大厦公司至今未替我公司办理房产证，严重损害了我公司利益，应承担赔偿责任。
原告提交的证据有：
1．《外销商品房预售契约》一份，用以证明双方的房屋买卖合同关系。
2．《北京“神木大厦”预售契约补充协议》一份，用以证明该补充协议与原协议的关系和法律效力。
3．大地公司的函件二份，用以证明2001年9月该公司催促神木大厦公司办理房屋产权过户手续的情况。
4．大地公司《关于<外销商品房预售契约>相关问题的通知》一份，用以证明该公司催促办理房屋产权过户手续并要求被告承担损失的情况。
5．大地公司《专函》一份，用以证明该公司催促办理房屋产权过户手续的情况。
6．神木大厦公司《关于贵司购买的神木大厦G01单位的房产证事宜》函件一份，用以证明该公司出售的房屋面积缩水及承诺在办理产权证后退还房款的情况。
7．神木大厦公司出具的购房《发票》一张，用以证明已于1999年2月13日全额交纳购房款。
8．《房屋产权证》一册，用以证明神木大厦公司在2002年9月12日才取得神木大厦的大产权，合同约定的办理产权过户手续的期限根本不能实现。
9．众天中瑞律师事务所出具的《发票》一张，用以证明大地公司依约向神木大厦公司指定的律师事务所交纳律师费，以办理房产证的情况。
10．《众天中瑞律师事务所工作流程》一份，用以证明大地公司按照律师要求履行了办理产权证的相关手续。
一审被告辩称        
被告辩称：2003年4月22日，我公司向大地公司发函通知其办理房屋产权过户手续，但对方未予答复，故房屋产权未过户是其自己造成的。关于售房面积缩水的情况，我公司已通过函件书面通知大地公司，对原购房契约进行了变更，大地公司没有在合理的期限内提出异议。因此，双方实际已在原告要求继续履行合同的情况下，就超过合理误差范围外面积的房款按契约的单价进行结算达成了补充协议，故不应将《解释》适用于本案。
被告提交的证据有：
1．《房屋产权证》一册，用以证明该公司已取得神木大厦的完整房屋产权。
2．《外销商品房预售契约》一份，用以证明双方在合同中约定的房屋买卖权利和义务。
3．神木大厦的验收意见一份，用以证明神木大厦的交楼时间。
4．《外销商品房预售契约》一份，用以证明合同双方已同意修改了关于申领房地产权属证件的条件。
5．《北京神木大厦二次装修进场协议书》一份，用以证明大地公司已免除神木大厦公司延期交房的责任。
6．《协助函》一份，用以证明大地公司虽未取得房屋产权证，但已将所购房屋抵押给北京中关村科技担保有限公司。
7．《北京市海淀区人民法院民事裁定书》及《协助执行通知书》各一份，用以证明法院冻结了大地公司房屋过户手续。
8．神木大厦公司《关于贵司购买的神木大厦G01单位的房产证事宜》函件及《关于贵司购买神木大厦G01、G02、G02B、F401A、F401B、F402A单位的房产证事宜》函件，用以证明该公司已通知大地公司办理产权证。
9．《众天中瑞律师事务所工作流程》一份，用以证明该律师事务所办理的是按揭，而不是产权证。
10．众天中瑞律师事务所出具的《发票》一张，用以证明该律师事务所的收费是办理按揭。
11．大地公司致众天中瑞律师事务所的函件，用以证明原、被告双方正在进行通过申请按揭付款方式支付原告应付被告的剩余房款。
12．《抵押协议》一份，用以证明大地公司已将全部购房抵押给北京中关村科技担保有限公司。
法庭调查中，被告对原告提供证据的真实性无异议，但认为原告证据9证明的律师费应是办理房屋按揭的费用。原告对被告提交的证据1至证据10的真实性无异议，但是认为证据9应包括办理产权证；证据10不能证明存在按揭购房的问题，而是为了办理房屋产权证，因为G01号房产已全部交纳了购房款；作为证据11、证据12的两文件均未盖单位公章，不具有法律效力。
一审法院查明        
经法庭调查，北京市西城区人民法院认定如下事实：
原告大地公司和被告神木大厦公司于1999年3月1日签订《外销商品房预售契约》，该契约约定：大地公司自愿购买由神木大厦公司预售的北京神木大厦G层01(暂定号)房屋，房屋用途为写字楼，神木大厦公司已收到原告定金人民币36800元；还约定：G层01(暂定号)的建筑面积为105．62平方米，国有土地使用面积16．84平方米，上述各项面积为暂测面积，该商品房交付时，房屋的实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的5％(不含)时，按照本契约约定的所售房屋售价进行结算；实测面积与暂测面积之差超过暂测面积的5％(含)时，自神木大厦公司向大地公司出示北京市房屋土地管理局实测面积文件之日起15日内，大地公司有权解除契约。契约解除自大地公司书面通知送达神木大厦公司之日起生效。神木大厦公司除在契约解除后30日内向大地公司双倍返还定金外，并需将大地公司已付的房价款及利息全部退还，利息按照中国人民银行固定资产贷款利率或按照中国人民银行外汇贷款利率计算。同时约定：双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米2800美元，价款合计为295736美元。大地公司同意在双方签订预售契约后即付清全部购房价款。大地公司已支付的定金在原告最后一次付款时转为购房价款。还约定：被告须于1999年9月30日前，将房屋交付给原告。双方同意房屋交付后30日内共同到北京市房屋土地管理局房地产市场管理处办理房屋买卖过户审批手续。办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定交纳。
《外销商品房预售契约》签订同日，双方又签订一份《北京“神木大厦”预售契约补充协议》，作为对《外销商品房预售契约》的补充。在上述两份文件签订前，大地公司于1999年2月13日已向神木大厦公司交纳了全部购房款，共计人民币2454608．80元。1999年11月30日，神木大厦公司延期两个月向大地公司交房，随后双方就延期交房问题达成谅解。后大地公司多次催促神木大厦公司办理房屋产权过户手续，神木大厦公司于2002年9月12日方才取得其销售房屋的房屋产权证。大地公司于2002年11月12日向神木大厦公司委托的北京市众天中瑞律师事务所交纳了办理相关法律手续的律师费。2003年4月22日，神木大厦公司向大地公司发函，称：根据北京市房地产勘察测绘队对神木大厦的勘测报告，大地公司购房的实测面积为77．5平方米(其中套内面积为56．09平方米，公共分摊面积为21．41平方米)，比契约规定的面积减少28．12平方米。神木大厦公司承认，实测面积与预售面积的误差已经超过合同约定的5％的范围，并告诉大地公司：如选择解除原合同，需在接到通知的15日内书面回复，如选择继续履行合同，神木大厦公司将在办理完房产证后退还减少面积部分的房价款78736美元，还要求大地公司在收到此函后7日内与其联系办理有关手续。此函的附件包括：北京市房地产勘察测绘所出具的北京市房屋登记表、分户产权帐务结算表、大地公司应准备的文件清单及授权委托书样本。大地公司收到函件及附件后，未书面答复神木大厦公司，亦未按要求提交有关授权及相关文件以办理房产证事宜。大地公司称已口头答复神木大厦公司，但神木大厦公司予以否认。现大地公司当庭表示不同意解除契约，要求神木大厦公司继续履行。
一审法院认为        
北京市西城区人民法院认为：
《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告大地公司与被告神木大厦公司签订的外销商品房预售契约及其附属的相关文件，均是双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方应按合同约定的内容履行相应义务。神木大厦公司虽未按合同的约定日期交房，但神木大厦公司延期交房的行为已得到大地公司的谅解，双方同意对合同约定的交房日期变更为神木大厦公司的实际交房日，即1999年11月30日。
本案中，神木大厦公司承认实际欠付大地公司的房屋面积超过了合同中暂测面积的26．6％，故应承担违约责任。由于双方在合同中未约定实际欠付面积超过暂测面积5％后如何具体追究违约责任，现大地公司要求适用《解释》的有关规定并无不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，实测面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。但大地公司在与神木大厦公司签订的购房合同中，已经约定实际面积与暂测面积的差别不超过5％(不含)时，应按照合同房屋售价进行结算，双方当事人应遵守该约定。故本案应以双方在合同中约定的5％作为追究神木大厦公司违约责任的起点，即实际面积与暂测面积的差别在5％(不含)之内部分的房款，按照双方当事人在合同中约定的售价予以返还，而实际面积与暂测面积的差别在5％之外的房款，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，由神木大厦公司双倍返还。大地公司主张所购房屋实际面积误差比超过3％的部分房价款均由神木大厦公司双倍返还，明显不妥，故不予支持。
神木大厦公司将不能按照合同约定的期限(交房后30日内)办理房产证，归责为政府相关部门没有及时办理有关手续是没有说服力的。因为神木大厦公司签订合同时，即明知自己尚未取得该房产项目的房产证，亦明知在取得房产证后，对建成的楼房分户测量仍需要一定的时间，但仍向大地公司承诺交房后30日内办理房产证，故理应承担没有按承诺为大地公司办理房产证的违约责任。但大地公司在神木大厦公司2003年4月22日提出为其办理房产证后，不能证明已按神木大厦公司的要求提供相关文件，并将此后没有办理房产证归责于神木大厦公司缺乏依据，故不予支持。
综上所述，依据合同法第六十条、第一百零七条，《解释》第十四条、第十八条第一款第一项、第二十八条第一款第一项之规定，判决：
一、被告北京神木大厦公司返还原告大地公司购房款1183121元。
二、被告北京神木大厦公司给付原告大地公司自1999年12月30日至2003年4月29日的违约金(违约金按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，总额以购房款人民币2454608．80元计算)。
三、驳回原告大地公司其他诉讼请求。
一审宣判后，神木大厦公司不服，向北京市第一中级人民法院提出上诉。
神木大厦公司的主要理由是：(1)一审法院判令我公司双倍支付减少部分面积的房款没有合同及法律依据。根据预售契约第二条规定，在实际面积与暂测面积的误差比超过5％的范围内时，买方有权在卖方出示北京市房屋土地管理局实测面积文件之日起十五天内做出退房的决定，但没有规定在买方要求继续履行合同的情况下，超过合理误差范围外部分的房款如何进行结算。我公司取得北京市房地产勘察测绘队出具的测绘表后，已向大地公司发函明确说明了实测面积与暂测面积的误差比例和数额，告知大地公司在规定的期限内行使解除合同的权利，并说明如果要求继续履行合同，我公司会退还减少部分面积的房款。我公司通过上述函件已经明确对预售契约第二条进行了补充规定，即在实测面积与暂测面积的误差比超过预售契约规定的合理误差的范围内时，在买方要求继续履行合同的情况下，就超过合理误差范围外的房款如何进行结算，提出了明确的补充规定。大地公司在收函件后，没有在规定的期限内行使解除合同的权利，也没有在合理的期限内提出任何异议，应视为认可继续履行合同，同意对超过合理误差范围外面积的房款按预售契约的单价进行结算。退一步讲，如果一审法院认定当事人双方没有就继续履行合同达成合意，那么就应该按照方唯一有效的合同履行，即在超出双方约定的合理误差时，双方应该解除合同；如果大地公司既不解除合同，又要求我公司双倍退还超出面积部分的房款，实际上是不当得利。(2)一审法院判令我公司自1999年12月30日至2003年4月29日承担大地公司所购的G01单位的房产证没有按期取得的违约金是不符合当时实际情况，因为我公司在与大地公司签署合同时，神木大厦正在建设中，当时是不可能取得大产权证的；办理房产证首先需经有关测量部门对已经交付的房屋的面积进行测量，而在房屋交付使用后30天就完成上述测量并开始进行产权过户手续，在实际上是根本不可能的，故北京市房屋土地管理局对此专门进行了修改；在2002年4月底，我公司将需要办理大产权证的全部材料提交北京市房屋土地管理局后，直到2002年9月12日才取得大产权证。在取得大产权证后，上诉人立即正式开始申请北京房地产勘察测绘队对包括被上诉人所购买的房屋进行分户产权的测量工作，北京房地产勘察测绘队于2002年11月29日出具测绘后的房屋登记表。这两段时间是由于政府部门内部工作的程序而导致的时间延误，不应该由我公司承担过错责任。我公司在2002年11月29日取得房屋登记表后，由于大地公司于2002年11月初向上诉人提出配合办理按揭付款事宜，且当时按揭方案正在进行当中，故亦不可能办理房产证，只是由于大地公司在办理按揭上一直没有进展，故我公司于2003年4月22日只好按照正常的工作程序发函给被上诉人以避免责任，故判令我公司自2000年1月1日开始承担延期办理房产证的违约金不符合实际情况。另外，我公司自2002年4月底起即开始办理大产权证，是由于行政部门的原因导致的办理延误，故不应由我公司承担责任。虽然大地公司至今还没有取得房产证，但在我公司的配合下，大地公司仍以G01单位进行抵押贷款、从而达到其融资的目的，故并没有因为未及时得到房产证而产生实际的经济损失。
大地公司同意一审法院的判决。
二审审理期间，神木大厦公司和大地公司均未提交新证据。北京市第一中级人民法院经查，对一审法院查明的案件事实予以确认。
本院认为        
北京市第一中级人民法院认为：
原审法院认定大地公司与神木大厦公司签订的外销商品房预售契约及其附属的相关文件有效，并认定双方实际变更交房日为1999年11月30日并无不当。大地公司与神木大厦公司理应严格按照契约及相关文件的约定履行各自义务。神木大厦公司提出以2003年3月19日的大地公司的传真件及神木大厦、大地公司、北京中关村科技担保有限公司三方均未签字盖章的协议，证明神木大厦公司与大地公司已经在履行原契约过程中因大地公司要求办理按揭购房而发生变化，从而神木大厦公司在其上诉状中提出原审法院没有认定上述证据不符合事实的上诉理由，由于神木大厦公司提交的有关协议没有三方的签字和盖章而并未成立，不足以证明其主张，故不予支持。
对于神木大厦提出的“一审法院判令上诉人双倍支付被上诉人减少部分面积的房款没有合同及法律依据”及“一审法院判令上诉人自1999年12月30日至2003年4月29日止承担被上诉人所购的G01单位的房产证没有按期取得的违约金是不符合当时实际情况”的主张，神木大厦公司是2003年4月22日向大地公司发函的，但并未得到大地公司的确认，故其不能以此认定大地公司已表示同意神木大厦公司变更双方签订契约内容的提议，即双方并没有就房屋减少面积超过5％部分的房款退还问题达成新的约定，故对神木大厦公司的上述主张不予支持。《解释》于2003年6月1日起施行，根据上述司法解释第二十八条的规定，原审法院适用该司法解释审理本案正确。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十八条之规定，北京市第一中级人民法院于2004年6月28日判决如下：
二审裁判结果        
驳回上诉，维持原判。