关于商品房公摊面积的计算及比例问题的解答

有网友问，他买了一套140多平米的房子，公摊面积为29平米。此前，双方没有签订正式的房屋买卖合同，当然没有就公摊面积进行约定。他经过测量后认为自己的房子没有这么多的公摊面积。现在，他想知道这公摊面积是否合理及公摊面积是如何计算出来的？
对此，广东（深圳）穗江律师事务所李春华律师简单答复如下：
一、公摊面积的计算
公摊的公用建筑面积＝公摊系数×套内建筑面积。反过来，公摊系数＝公摊面积÷套内面积，而套内面积＝建筑面积－公摊面积。
值得注意的是，公摊系数不是以单户来计算，而是由整栋楼的公用建筑面积除以整栋楼的所有套内面积之和得出的。整栋楼的公用建筑面积，是由整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，再扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积后得出。各套（单元）的套内建筑面积乘公用建筑面积分摊系数，即为购房者应合理分摊的公用建筑面积。
二、公摊面积的比例
目前，国家对商品房公摊面积的比例没有作出规定。
不过，不要以为公摊面积越小就越好，其实公摊面积跟住房的舒适度是有直接的关系。一般而言，公摊面积越大的住宅，舒适度越高。例如，两台电梯的楼房，肯定要比一台电梯的使用起来更方便，等候时间更短，但是两台电梯的楼房一定比一台电梯的公摊面积要大。
实践中，各个楼盘因其自身情况不同，在公摊面积上也有差异性。例如，普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10％－15％之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数在17％－20％之间；高层住宅相对更高一些。
最后要说的是，为避免因公摊面积发生争议，购房者在决定买房时，最好先签订买卖合同，并且在买卖合同中对公摊面积的比例及如何计算等问题进行明确。