房屋多重买卖合同纠纷常见问题（下）

发布日期：2016-01-21 作者：单义律师

来源：河南焕廷律师事务所作者：裴净净三、别墅意外损毁的责任由甲承担
    第一，违约责任系无过错责任。若当事人没有约定免责事由，法定的免责事由仅限于不可抗力，意外事件不属于免责事由。
    第二，《商品房买卖合同解释》第十一条规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
    房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
本案中虽然病取得了别墅的所有权，但是丙没有实际占有房屋，本案中当事人由没有约定风险承担的规则，因此，别墅损毁的风险和责任由甲承担。
    四、关于多重买卖合同的履行问题
    在多个买卖合同均为有效情况下，具体的履行顺序应当区分标的物的性质分别确定：
    第一，如果标的物是动产，由于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十条已有明确规定，当然应据此确定。
    1、标的物为一般动产，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照下列顺序确定所有权人：
    （1）所有权人先行受领交付的买受人；
    （2）均未受领交付，所有权人为先行支付价款的买受人；
    （3）均未受领交付，也未支付价款，所有权人为依法成立在先的合同的买受人。
    2、出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照下列顺序确定所有权人：
    （1）为先行受领交付的买受人；
    （2）均未受领交付，为先行办理所有权转移登记手续的买受人；
    （3）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，为依法成立在先合同的买受人；
    （4）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，所有人为已受领交付的买受人。
    第二，如果标的物是不动产，司法解释没有明确规定，我们认为应根据物权法及相关司法解释的精神，按照以下原则处理：
    1、如果有一买受人已经按照买卖合同的约定合法占有房屋的，人民法院依法应当支持其要求办理物权登记手续的诉请；
    2、如果各买受人均未合法占有房屋的，人民法院依法应当支持买卖合同成立生效时间在先的买受人要求办理物权登记手续的诉请。
五、关于违约责任的承担
    在多重买卖中，最终实际上只能有一份买卖合同可以获得履行。
    其他无法获得标的物的买受人，可通过要求出卖人承担违约责任的方式救济自己的权利。

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