法官解读房产交易常见纠纷

　3月15日是国际消费者权益日,近日,新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院通报了一批与百姓生活息息相关的维权案例,其中房产纠纷案件成为大家关注的焦点
　　法制日报记者　潘从武　法制日报通讯员　杨舒涵
　　哪些行为会造成房产商对置业者侵权?如何规避房产纠纷的发生?群众在购房过程中应注意哪些关键问题?天山区法院法官刘文欣通过以案释法的方式对此进行了解读。
　　买断商铺40年竹篮打水一场空
　　2014年6月,王权购买了新疆某房产公司开发的农贸市场40年摊位使用权,但此后始终未予交付。王权于2015年7月诉至法院。经查,该摊位所在的楼宇尚未完成工程竣工验收,亦未通过消防验收。
　　法院审理后认为,王权与开发商的合同存多处违法交易行为,双方签订的合同无效,由房产公司退还王权买断款并赔偿其差旅费损失。
　　■以案释法
　　出租未验收房屋合同无效
　　“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经公安消防机构进行消防验收。”刘文欣告诉记者,因摊位所涉农贸市场所在的商住楼未完成工程竣工验收,亦未通过消防验收,所以双方签订的租赁性质的摊位“买断”合同违反了法律的强制性规定,属无效合同。
　　刘文欣表示,消费者应对所有权和使用权进行区分。房产类别的使用权“买断”应定性为房屋租赁合同,而法律明文规定房屋租赁合同的租赁期限最长不得超过20年,否则超过部分无效,也就是说约定出卖摊位40年使用权的合同本身便存在重大瑕疵。
　　买来商铺却迟迟等不到产权证
　　2009年,郝悦与新疆某房产公司签订商品房预售合同,购买了一套商铺,合同约定交房后一年内办理产权证。但房产公司交房后,一直未能为郝悦办理商铺产权证。
　　法院审理后,判决解除郝悦与房产公司的商品房预售合同,退还郝悦购房款,并赔偿相应损失,同时解除郝悦与银行签订的个人住房借款合同,由房产公司归还剩余贷款本金及利息。
　　■以案释法
　　未按合同期限办证可解约
　　刘文欣表示,根据相关法律规定,办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
　　此外,根据司法解释的规定,因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,导致商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。为了减少不必要的诉累,法院将商品房预售合同和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理,判令由房产公司直接向银行返还剩余贷款本金及利息。
　　按揭购房也难防一房两卖
　　2000年12月10日,乌鲁木齐市民杨先生按揭贷款购买了一套房产。合同签订后,杨先生与银行签订了借款合同。然而,当银行提供借款后,房产公司却迟迟不向杨先生交房,更令他感到意外的是,他按揭的房子里居然已经住人,原来,房产公司将房子同时卖给两个人。2001年6月,杨先生与房产公司协商解除合同,并办理了相关手续。
　　本以为买房风波到此结束。然而,今年杨先生打算按揭买房,却被银行退贷,理由是,他有“未按期向银行还贷”的不良信用记录。杨先生这才想起十多年前的购房风波。在多方查证后,杨先生得知,房产公司违反与他的约定,一直未向银行偿还贷款。最终,银行撤销了相关的不良记录。
　　■以案释法
　　合同应注明产权瑕疵违约责任
　　针对此案,刘文欣表示,在购房过程中,由于信息不对称、缺乏对房产全部信息的了解,很少有人会想到房子还有被查封、一房二卖的可能。在购买房屋前,购房者应尽可能了解被卖房屋的产权情况；其次,在签订房屋买卖合同时必须与卖房者约定,所买房屋无任何其他权利上的瑕疵,同时签订相关的保证条款和违约条款。条件允许的话,还可要求中介以第三方加入合同中,约定如果出现产权瑕疵或其他导致产权无法过户的情况,中介应承担连带责任等类似条款。
稿件来源: 法制日报