“上海房市新政”导致买方不具备购房资格能否要求解除已签订协议

发布日期：2016-04-14 作者：方帅朋律师

“上海房市新政”导致买方不具备购房资格能否要求解除已签订协议
为了维护和促进房地产市场的健康平稳发展，2015年3月25日，上海市政府发布了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，出台了包括将非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保的年限调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业贷款的，购买普通自住房的首付款比例不低于50%，购买非普通自住房的首付款比例不低于70%等限制性规定。
其中将非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保的年限调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上，起算时间为办理网签时。那么在尚未办理网签前按照旧政策具备购房资格的非沪户籍的居民家庭因新政失去购房资格后已签订的购房协议或居间协议如何处理？
首先，若购房合同中对此情形有约定的应从约定。依法成立的合同受法律保护，如果合同双方当事人在平等自愿的前提下对出现此情形时合同如何继续履行作出了约定，那么双方应在诚实信用的前提下继续按照合同约定履行。
其次，如果合同没有约定，构成情势变更的可以解除或者变更。根据《合同法解释（二）》第二十六条的规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
是否构成情势变更需要考虑一下几个因素：
1、须有不属于不可抗力又不属于商业风险的情势异常变动的事实。“情势”即作为合同基础或环境的一切客观事实，“情势变更”即合同基础或环境在客观上的异常变动。对此，应作如下理解：（1）情势的变动应不属于不可抗力。原因在于，如果合同成立后发生不可抗力，导致合同不能或者难以履行的，用不着适用情势变更制度。（2）情势的变动应不属于正常的商业风险。原因在于，合同是当事人进行未来计划的工具，合同最重要的功能就是对正常的商业风险予以分配。正常的商业风险应由合同当事人按照合同的约定承担。（3）合同赖以订立的客观情势之变动须达到异常的程度。可分为两类：（a）等价关系的严重破坏（如严重的通货膨胀，原材料价格的大幅上涨）。（b）能够导致合同目的不能实现的情势变动，如政府经济政策变动，提供劳务合同的债务人丧失劳动能力等；
    2、情势变更须发生在合同成立后履行完毕前；
    3、情势变更的发生不可归责于当事人。对此，应做如下理解：（1）如果情势的变更可归责于一方当事人，则其发生表明该当事人具有过错，自应遭受其损失，没有特殊保护的必要，其不得主张情势变更。该方当事人因此不能履行合同的，应当承担违约责任；（2）一方迟延履行期间发生情势变更的，迟延履行一方不得援用情势变更原则。
4、情势变更是当事人于缔约时所不可预见的。这一要求的内涵是：预见的主体是因情势变更而遭受不利益的一方；预见的内容为情势变更发生的可能性；预见的时间为合同订立之时，预见的标准为主观标准（即以遭受不利一方当事人的实际预见能力为准）。如果当事人于订约时能够预见情势变更，则表明他承担了该风险，不再适用情势变更原则；
5、情势变更使继续履行原合同将显失公平。其含义是，情势变更后，如果仍然依照原理的合同条款履行合同，将以牺牲一方的巨大利益为代价而使对方获得巨额利益；
6、应当经高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。《最高人民法院关于正确适用<合同法解释（二）>服务党和国家的工作大局的通知》规定，人民法院在审理案件中确需适用情势变更原则的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。
    另据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
     综上，因限购政策导致失去购房资格并不当然可以解除已签订的合同。人民法院在审理此类案件时会首先考虑双方的合同约定，在无约定的情况下结合政策出台的环境、当事人有无过错及是否存在继续履行的可能等因素，判决解除或者变更合同内容。

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