零首付购房购车的法律风险及相关问题的裁判规则

零首付购房购车的法律风险及相关问题的裁判规则 2016-07-21 点睛智慧联盟
来源：中银南昌律师事务所（微信ID： zync-lawyer）
 
导读
 
零首付购房购车，是指对于无法或者不愿全额支付房款车款的消费者来说，可以通过少支付或者不支付首付款就可向银行贷款完成购房购车。所谓的零首付，其实并不是真正意义上的没有或者说不需要首付，而主要是指由开发商或者房地产中介机构，自己或者联合其他关联公司，为购房者垫付一部或者全部的首付，进而向银行贷款，购房者则在一定期限内还清首付款。零首付购房购车实际上就是从我们通常所说的按揭购房购车衍生出来的一种消费方式。
 
零首付购房的主要形式及存在的法律风险  
实际生活中，有关零首付购房的具体表现形式主要有以下几种：
 
1开发商垫付一部或者全部的首付  
对于只能支付部分首付或者根本无力支付首付的购房者，由开发商为其垫付剩余的首付，然后再去向银行申请贷款，而开发商的垫付款则由购房者在一定期限内，比如一年或者几个月，有息或者无息偿还给开发商。这种方式主要是开发商为了挽救惨淡的楼市状况、提高竞争力、回笼资金等而做出的促销手段，由于国家对房地产的调控很严，一般开发商对外打出的“零首付”广告不过是一种吸引客户的噱头。
 
2由房产中介机构垫付一部或者全部首付  
这种形式和开发商垫资相类似，房产中介机构在这过程中一般会收取一定手续费或者垫资利息，或者以为购房者办理多家银行的信用卡的方式，将信用卡套现收回垫资，另外再收取一点佣金。
 
3分期付款式零首付购房  
有些开发商打出的零首付幌子背后实际上是采取分期支付首付款或者延长首付款支付期限的方式售房，一般情况下，开发商所给的支付期限不是很宽松，一旦购房者没有按照约定期限偿还首付款，可能就会产生一系列的违约问题，甚至被开发商诉至法院。
 
4高评高贷  
这种形式主要是由中介机构从中协调，联合熟悉的银行做高对将要买的房子的评估价，以此来获得更多的贷款，比如说一套价值100万元的房子，按首付3成计算，购房者需首付30万元，贷款7成就是70万元。但中介机构等可以与银行“疏通”，将房产评估到145万元，贷款7成就是101.5万元，实际上就等于不需要自己掏钱支付首付，全额贷款买房，这就是所谓的高评高贷式的“零首付”购房。高评高贷一般用于二手房，且主要是过去银行审批不严格的时候，随着国家宏观调控的逐渐加强和银行自身风险意识的不断提高，高评高贷越来越难。
 
5阴阳合同式的零首付购房  
这种形式则是和高评高贷相类似，只不过所谓的阴阳合同的主体是开发商和购买方，合同双方签订的两份合同一份对内，一份对外，对外的合同主要用于向银行贷款、逃避纳税，对内的合同则用于约定合同主体双方的权利义务。其中用于银行贷款的合同一般标的额较大，以便获得更多的贷款，而贷款越多，则说明需要支付的首付就越少。相对不同的两份合同在带给当事人利益的同时，也隐藏着不小的风险。
 
俗话说“羊毛出在羊身上”，“零首付”虽然降低了购房门槛，但之后的还款压力必然会越来越大，而且对于购房的首付比例，中国人民银行已经出台了相关规定，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，首付款最低降至20%。显然，零首付购房是不符合相关政策的。
 
零首付购房对于购房者、房产中介机构、银行来说都存在或多或少的法律风险，应谨慎对待。
 
1对于购房者的法律风险及相应的防范措施  
由于购房者在整个零首付购房法律关系中是处于相对弱势的地位，并且采用零首付购房方式的一般是经济条件暂时不是很好的消费者，所以是否选择零首付以及选择何种零首付方式，购房者千万要慎之又慎。对于购房者选择开发商或者中介机构垫资来支付首付的，应该首先要确保自身今后每月能有足够的资金可以兼顾偿还垫资和银行贷款，如果承受不了偿还垫资款及银行贷款的双重压力，就很容易发生断供的危险，从而进入银行的失信黑名单。比如2008年在深圳房地产处于低潮的时候，也曾经出现低首付购房，最终引发了号称“深圳断供第一案”的漾日湾畔断供案。没有缴纳首期的业主，在楼价大幅下跌后，因为多月拒绝还贷而被银行告上法庭。
 
选择开发商垫资方式的，购房者一定要在和开发商签订合同前问清楚是否有垫资利息和手续费以及垫资利息的多寡、偿还期限、偿还方式，而且大部分开发商通常会和购房者另行签订一个合同，并在合同中明确约定，如果购房者未能依约还清垫付的首付款的，开发商有权收回房屋。对于这种情形，购房者可以向法院起诉合同无效，收回已付的购房款，并请求开发商赔偿损失。
 
实践中，还有一种变相垫资的方式，就是在购房者与开发商签订房屋买卖合同之外，另行签订一份购房者向开发商借款的借贷合同，用于购房者支付首付款。对于这种做法，学界有不同的看法，有些人认为这种做法违反了最高人民法院《关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力问题的批复》中企业以借贷名义向社会公众发放贷款的应当认定为无效的规定，和《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》中严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款的规定，而大部分人对这种以借款的形式垫付首付款的购房方式倾向于认为并不违反相关规定，并且在司法实务中，也有法院认可了这种做法，比如安徽合肥庐阳区人民法院审理的一起零首付借贷合同纠纷，法院最终判决向开发商借款用于支付零首付的购房者依约返还借款，并承担相关的违约责任。
 
如果购房者和开发商或者房产中介机构以阴阳合同或者高评高贷的形式骗取银行贷款的，银行很可能会解除购房者与银行的贷款合同，并追究购房者和开发商的违约责任，数额较大或者情节严重的，可能被认定为使用虚假证明文件骗取银行贷款的行为，进而可能导致被追究刑事责任。
 
另外，在开放商和购买者之间由于存在一份阴阳合同，所以当双方产生法律纠纷，购房者将难以依法依约追究开发商的责任，风险巨大，所以千万要避免采用这种做法进行零首付购房。
 
2对于开发商的法律风险及相应的防范措施  
对于开发商来说，主要存在三个法律风险，一个是行政责任，一个是民事责任，再一个就是无法按期收回垫资款的风险。
 
对于行政责任，由于开发商串通购房者采取了欺骗手段帮助购房者以骗取银行贷款的方式实现零首付购房而可能被有关行政机关处罚，情节严重的，还可能涉及到刑事责任。防范这种风险的唯一办法就是安分守己，依法经营。而且开发商擅自打出的“零首付”售房宣传广告，可能还涉嫌虚假宣传的不正当竞争行为，从而可能被工商行政管理机关查处。
 
对于民事责任，主要是如果购房者不能依约按时偿还银行贷款，而开发商又提供阶段性担保的，开发商可能需要向银行承担连带还款责任，并且最终还可能有回购房屋的风险。如果购房者后期遭遇变故，无法按约定时间偿还甚至无力偿还开发商的垫资款的，可能还会面临无法回笼资金的风险。对于这种风险的规避要求开发商事先对购房者的经济状况、还款能力和征信记录等做到尽可能详细的了解，并事后及时了解购房者的财产变动情况，积极和购房者沟通还款事宜。
 
3对于房地产中介机构的法律风险及相应的防范措施  
房地产中介机构操作的零首付购房方式主要有以下几种：一种是之前所说的由房地产中介机构为购房者垫付首付款，然后向购房者收取一定的手续费或佣金；一种是通过疏通银行关系，做高房屋评估价或者协助房屋买卖双方签订阴阳合同来获取高额贷款，变相实现零首付；再就是帮助购房者将房屋做“二次抵押”，比如，中介机构帮助购房者在一家大银行贷款，然后将押在该银行的房产证再次抵押给另一家银行，以“消费贷”的名义贷到首付款。
 
对于第一种垫资方式类似于借款给购房者，存在的法律风险就是购房者的履约风险，防范该种风险的措施就是事前做好有关购房者经济状况、还款能力和银行信用等方面的调查，尽可能地将风险降到最低。
 
对于第二种虚构事实骗取银行贷款的方式，属风险最大，尤其是在目前国家对房地产业监管力度的不断加强和银行自身风险意识的不断提高的状况下。骗取银行贷款，轻则银行解除贷款合同，追究民事赔偿责任，重则追究刑事责任。
 
4对于银行的法律风险及相应的防范措施  
银行在整个零首付过程中都是处于发放贷款的一方，所以涉及到的法律风险归根结底主要就是能否收回所贷出的款项。银行的法律风险来源于内部监管的不严格，将贷款发放给了不该发放的对象，违反了中国人民银行的相关规定。要想规避无法收回贷款的风险，根本的方法就是严格落实中国人民银行关于个人住房贷款的相关规定。
  
 
案例一
 
主旨：零首付售房对外宣传资料的内容不具体、不明确的，视为要约邀请，买方以此构成欺诈为由请求卖方承担违约责任的，不予支持。
 
案例索引：江苏省南京市中级人民法院（2015）宁民终字第6093号
 
案情简介：
 
2014年9月初，周某看到XX公司宣传的位于本市XX区XX路的XX国际新都会楼盘，推出零首付购房活动。2014年9月11日，XX公司（甲方）与周某（乙方）签订《商品房认购协议》约定乙方同意认购甲方开发建设的XX国际公寓5幢504室房屋。周某分别于2014年9月12日、同年9月19日向XX公司支付案涉房屋的购房定金合计50000元。2014年9月21日，甲方与乙方签订《南京市商品房预售合同》。此后，因周某未按约向XX公司支付购房款，XX公司多次催促，周某仍未支付。现周某以XX公司虚假宣传构成欺诈等为由诉至法院。
 
裁判要旨：
 
一审二审法院均认为，相关售房宣传资料中虽有“零首付”等内容，但该内容不具体、不明确，依法不能构成要约。双方对于何谓“零首付”以及剩余购房款的支付等内容约定不明，不能据此认定为欺诈。
 
案例二
 
主旨：买方向卖方借款用于支付卖方所售房屋的首付款的，属于合法民间借贷，一方请求另一方依约履行义务的，予以支持。
 
案例索引：安徽省合肥市庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第00762号
 
案情简介：
 
2007年6月，李某因购买XX置业公司开发的XX名苑＊＊室房屋，向XX置业公司借款80682元，借款期限自2007年6月13日至2008年6月13日止，借款到期后，李某未能还款，2014年1月24日，XX置业公司起诉至法院，请求李某偿还借款80682元及逾期还款利息。
 
裁判要旨：
 
法院认为XX置业公司与李某之间的债权债务关系明确，李某向XX置业公司借款80682元，至今未还款，事实清楚，证据充分，XX置业公司主张归还借款本金及合法逾期利息的，有事实和法律依据，遂支持了该置业公司的相关诉讼请求。
 
案例三
 
主旨：以开具虚假首付款发票等欺诈方式骗取金融机构贷款，造成重大损失或者有其他严重情节的，以骗取贷款罪论处。
 
案例索引：浙江省宁波市北仑区人民法院（2015）甬仑刑初字第756号
 
案情简介：
 
2014年7月至11月，被告人陈某以虚假商品房买卖合同、虚假首付款发票，分别向建设银行北仑支行等多家金融机构办理按揭贷款，共骗取贷款4410.5万元。案发时，尚有贷款本金4333余万元及相应利息未还。
 
2012年7月至9月，被告人陈某以虚假的商品房买卖合同、虚假首付款发票向工商银行北仑支行等金融机构办理按揭贷款，共骗取贷款2823.7万元，工商银行北仑支行的贷款本金1081万余元及相应利息至案发时仍未归还。
 
2011年11月初，被告人陈某以虚假的商品房买卖合同、虚假开具的首付款发票等向交通银行北仑支行等金融机构办理按揭贷款，共骗取贷款820.8万元，其中交通银行北仑支行的贷款353万余元及相应利息至案发时仍未归还。
 
裁判要旨：
 
法院认为被告人陈某等以欺骗手段骗取金融机构贷款，造成特别重大损失，且有其他严重情节，其行为已构成骗取贷款罪，遂以骗取贷款罪判处被告人陈某有期徒刑六年六个月，并处罚金人民币六十万元。
律师建议
不论是对于购房者还是售房者，抑或是贷款银行、中介机构，都应当谨慎操作零首付购房的有关事宜，零首付购房虽然并不违反法律规定，但国家出台了相关政策对其进行规范，所以大家应注意切勿违反国家政策，以免给大家增加一些不必要的麻烦。并且在签订、履行与零首付购房有关的合同过程中，大家要切记依法行事，否则可能产生民事责任，甚至是刑事责任。
 
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