预告登记不因预告登记义务人的违约行为而失效

发布日期：2016-08-25 作者：110网律师

——安徽芜湖中院判决农行芜湖金桥支行诉张恒、芜湖华安公司借款合同纠纷案 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 裁判要旨
预告登记后，能够进行不动产登记而未申请登记系预告登记义务人的违约行为所致，不应当产生预告登记失效的法律后果。
案情
2010年11月12日，张恒为购买芜湖华安公司开发的位于安徽省芜湖市镜湖区赤铸山西路的长江湾1#楼1215室商品房，与农行芜湖金桥支行签订了贷款金额为17万元的借款担保合同。张恒自愿以所购房产为借款提供抵押担保；芜湖华安公司对借款提供阶段性连带保证责任。合同签订后，农行芜湖金桥支行依约向张恒发放了借款。2011年1月10日，张恒、农行芜湖金桥支行办理上述房产的抵押权预告登记。2013年7月5日，该房产完成芜湖市商品房初始登记。后因张恒拒不配合，案涉房产的交付及办证均未完成。截至2016年2月21日，张恒累计欠付农行芜湖金桥支行借款本金146877.22元、利息2110.65元。鉴于款项无法收回，农行芜湖金桥支行向法院提起诉讼，请求判令张恒立即偿还借款本息；芜湖华安公司对张恒上述债务承担连带清偿责任；农行芜湖金桥支行对张恒抵押房产折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。
二审中，农行芜湖金桥支行对其诉讼请求予以补充，请求二审法院依法判决张恒配合芜湖华安公司依约办理案涉房产的产权登记，并协助农行芜湖金桥支行办理该房产的抵押登记。
裁判
芜湖市镜湖区人民法院经审理认为，案涉合同为有效合同，张恒应依约偿还借款本息，芜湖华安公司应对上述借款承担连带责任。张恒以案涉房产提供担保，但只办理了抵押权预告登记，抵押权并未设立，且预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。法院判决：一、张恒于判决生效之日起十日内偿还农行芜湖金桥支行借款本金148987.87元及罚息和复利；二、张恒于判决生效之日起十日内赔偿农行芜湖金桥支行实现债权费用5000元；三、芜湖华安公司对张恒上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回农行芜湖金桥支行的其他诉讼请求。
农行芜湖金桥支行不服，提起上诉。
芜湖市中级人民法院经审理认为，案涉不动产未在三个月内办理正式抵押登记，系因张恒拒绝、拖延不申请办理产权证所致，不能适用物权法第二十条第二款关于预告登记失效的规定，预告登记并未失效，遂作出判决：维持原审判决第一、二、三项；撤销原审判决第四项；张恒于判决生效后十日内配合芜湖华安公司将案涉房屋产权办理转移登记至张恒名下，并于此后三日内协助农行芜湖金桥支行办理该房产的抵押登记。
评析
根据物权法第二十条第二款规定，预告登记失效有两种情形：一是债权消灭；二是能够进行不动产登记而未申请登记，且超过三个月的期限。本案因张恒欠农行芜湖金桥支行本息超过10万元，其以预售商品房所担保的主债权没有消灭，不适用预告登记失效的第一种情形。对于第二种情形，物权法并未规定未申请登记的主体。笔者认为，该主体为预告登记权利人，而非预告登记义务人，即只有当预告登记权利人能够申请而在三个月内不申请时，才会导致其自身权利的灭失。
1.从规定预告登记失效目的看。预告登记为公示物权请求权的登记。根据物权法第二十条第一款的规定可知，对预告登记义务人而言，因预告登记的存在，其处分预告登记不动产的权利受限；对预告登记权利人而言，基于预告登记并不能当然享有该不动产的物权，只有在办理完正式登记后才能行使。预告登记实质是以限制不动产现时权利人行使物权权利的方式，来保证预告登记权利人的将来物权。但是，当不动产物权登记条件已经具备时，若预告登记权利人消极地怠于行使权利，不办理正式登记，必将造成不动产现时权利人权利长期受限，所涉不动产置于权利人权利待定状态，使得能够交易的不动产无法变动，故对预告登记作出消灭的规定，可以促使预告登记权利人及时行使权利。
2.从物权法第二十条条文看。该条款规定预告登记失效的第二种情形虽未明确能够申请未申请登记的主体，但联系整个条款、规定预告登记失效目的，以及结合权利义务对等原则，可以确认该主体应为预告登记权利人。因为如果系预告登记义务人不履行合同义务，却造成预告登记权利人的权利灭失，则让预告登记制度的功能产生动摇，使得预告登记权利人的权利不由自己掌控，反受预告登记义务人行为所限。
3.从公平及诚实信用的民法基本原则看。公平与诚实守信为民法的基本原则，不让违约者受益、守约者受损应贯穿于每个民事案件中。在适用物权法第二十条第二款时，若将预告登记义务人不申请办证的行为后果，让预告登记权利人来承担，显然于上述原则相悖。本案中，张恒恶意违约行为明显，若其在房屋交付时主动接收，在申请办证时予以配合，则本案的抵押登记早已完成，农行芜湖金桥支行的抵押权早已设定，现其既不按期还款，也不接收房屋及申请办证；反观，农行芜湖金桥支行遵守合同义务，依约发放贷款，没有任何违约行为和过错。若以张恒的行为作为预告登记失效的要件，认定农行芜湖金桥支行的预告登记权利灭失，显然会让守约者利益受损，而违约者目的达成。
本案案号：（2016）皖0202民初291号，(2016)皖02民终893号
案例编写人：安徽省芜湖市中级人民法院　张红柳

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