上海结建民防工程所有权到底属于谁

发布日期：2017-01-30 作者：110网律师

上海结建民防工程所有权到底属于谁

根据我国人民防空法等法律、法规的规定，符合一定条件城市民用建筑必须按照国家标准建设一定面积的防空地下室。在2003年4月1日施行的《上海市民防工程建设和使用管理办法》中，这种地下室被称为“结建民防工程”。结建民防工程（本文专指住宅小区内跨越各幢楼房的界线而结建的民防工程）到底是独立于住宅的，还是附属于住宅的？其所有权是属于开发商的，还是属于全体业主的？这些问题，由于目前法律没有直接的规定，故在实践中，人们从不同的利益需求出发，选取不同的法律角度，提出了各种各样的意见，有些意见大相径庭，甚至完全对立。而在现实生活中，许多小区都是由开发商把结建民防工程作为车位再次分割出卖。笔者认为，根据现行法律规定，已经完全能够推导出“结建民防工程附属于专有的住宅，属于小区住宅的业主所有”这样的结论。
一、从执行国家强制性标准而配套公建的角度看，结建民防工程作为一个整体依附于小区各幢住宅楼，应为小区住宅的全体业主所共有。《防空法》第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。” 2003年4月1日至2007年12月31日施行的《上海市民防工程建设和使用管理办法》第九条（结建民防工程）规定：“城市新建民用建筑，应当按照国家有关规定，结合修建战时可以用于防空的地下室。”《城市居住区规划设计规范》6.0.3.7条规定：“凡国家确定的一、二类人防重点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室，并应遵循平战结合的原则，与城市地下空间规划相结合，统筹安排。将居住区使用部分的面积，按其使用性质纳入配套公建。”附表A.0.3则进一步明确：“在国家确定一、二类人防重点城市中，凡高层建筑下设满堂人防，另以地面建筑面积２％配建。”上述规定说明，小区住宅结建的民防工程，是一个具有防护效能的整体——防护单元系统（以下称民防系统），是执行国家强制性标准而配套公建的，其性质与物业管理用房、警卫用房、电梯、消防、避雷、排水环保、绿地等共用设施设备和部位一样，附属于小区住宅，只能共有，不可专有，更不可按车位进行分割。《物权法》第七十三条中明文规定，“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第㈠项还具体规定：“建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”，“应当认定为物权法第六章所称的共有部分”。结建民防工程既然属于按国家强制性标准进行的“配套公建”，并且用于避难，那么依照上述规定，就应与物业用房、警卫用房、消防、避雷、排水、环保等系统一样，属于小区住宅全体业主所共有，业主对此享有的权利，名为“区分所有权”。
二、从民防工程投资人的角度看，结建民防工程应为小区住宅的全体业主所共有。《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十条第一款规定：“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。”那么，谁是民防系统所有设备、设施、建筑部位的投资者呢？根据《商品住宅价格管理暂行办法》第五条第一项第4目的规定，商品住宅价格，由成本、利润、税金、地段差价构成。而成本当中又包括：“住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费”。很清楚，结建民防工程已纳入配套公（共）建（筑），而配套公建的建设费又已纳入商品住宅的价格构成之中。在开发商取得房地产证的时候（大产证），它是作为投资人取得了其所建设的住宅和配套的公共建筑的所有权的；而当它将住宅出售给任何不特定的人时，购买人支付相应的对价（购买住宅楼的价款），当然取得相应的物业。这些物业包括：专有住宅；除专有住宅外的本幢住宅楼共有建筑的分摊份额；本幢专有附属设施的相应份额；住宅小区中不附属于各幢楼房而附属于整个小区的共有物业的份额；住宅小区土地使用权中相应的份额。结建民防工程正属于住宅小区共有物业或者某幢楼房的共有物业，住宅业主取得了这些专有的物业和共有的物业后，便顺理成章地成为了这些包括结建民防工程在内的物业的投资者。
小区住宅的业主既然是该小区结建民防工程的投资者，那么，依照上述规章的规定，和结建民防工程不可分割的特性，结建民防工程就应当为小区住宅的全体业主所共有。
三、从贯彻房屋的所有权和该房屋所占用和分摊的土地使用权权利主体一致的原则角度看，结建民防工程应为小区住宅的全体业主所共有。根据上海市规划局沪规法〔2004〕306号通知印发的《容积率计算规则暂行规定》，“地下室的建筑面积”“不计入该基地核定建筑面积”，核定建筑面积计算公式为：核定建筑面积=建筑基地面积×净容积率。“住宅净容积率”“是指每公顷住宅建筑基地上拥有的住宅建筑面积”。据此可以看出，按净容积率计算的核定建筑面积，是不包括地下室的。也就是说，一个小区作为建筑基地的土地使用权面积，地下室是不分摊的。地下室（包括结建的民防工程）没有相应宗地号的土地使用权面积份额，其权利人也就无须单独交付土地出让金或转让金，因而在初始登记时，其法律权利依附于具有房地产权的地上住宅或其他建筑物，而不能单独取得《房地产证》。
《物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”该法第一百四十六条规定，“建设用地使用权转让”的，“附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施”一并转让；第一百四十七条规定，“建筑物、构筑物及其附属设施转让”的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权”一并转让。《城市房地产管理法》第二十六条第一款规定：“房屋转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。”第二款规定：“房屋分层、分套转让时，该房屋占用范围内的土地使用权整体不可分割；房地产受让人按照分层、分套房屋的建筑面积，取得相应比例的土地使用权。”据此，原为开发商所有的小区住宅，一经转让给某业主，那么该住房所占有和分摊的土地使用权也就同时一并转让给了该业主；该土地使用权范围内的其他公共建筑物、构筑物及附属设施（包括结建民防工程）的共有权、使用权也一并转让给了该业主。结建民防工程不能脱离其所依附的土地使用权单独转让。因此，小区内的结建民防工程所有权只能由小区住宅的全体业主共同享有。
四、从合同中对结建民防工程未约定单独转让的角度看，结建民防工程依法应为小区住宅的全体业主所共有。2007年8月30日修正的《城市房地产管理法》第二十七条第一款规定：“房屋转让时，房屋的附属设施同时转让。按照国家和本市有关规定可以单独转让的新建房屋的地下停车库等附属建筑物、构筑物，需单独转让的，应当在转让合同中约定；未在转让合同中约定单独转让的，视作一并转让。” 对于开发商投资超过民防工程强制标准要求的面积所建的车库，法律尚且规定要在合同中约定是否单独转让，未约定的“视为一并转让”，那么，民防系统本身如需单独转让则更应在合同中约定。可是，在许多开发商与买房者订立的《商品房出售合同》中，并没有对结建民防工程可单独转让的约定。在这种情况下，依照上述法律规定，在开发商按合同向购房者转让小区住宅时，结建民防工程中的相应份额应“视作一并转让”给了购房者。
上述从四种角度进行的分析，其中任何一个角度的分析成立，都可以证明结建民防工程附属于小区住宅楼房或其他具有专有产权的建筑物，应为所在小区全体业主所共有。小区业主可以根据所在小区的实际情况，选取相应的理由维护自己的合法权益。

写于2013年1月29日，2013年7月8日修改

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