广州未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同有效吗？

发布日期：2017-02-07 作者：张静律师

单某将其设定抵押的房屋在未经抵押权人同意的情况下与第三人王某签订房屋买卖合同。单某取得房款后未偿还抵押权人的债务从而消灭抵押权，反而以其向第三人王某出售房屋时未经抵押权人同意为由向王某主张房屋买卖合同无效。双方为此产生纠纷诉请法院处理。
律师解答：依法生效的合同只要具有合同无效的法定情形，均应为法律所保护。《物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该规定旨说明在抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得将抵押物的物权进行转移变动，当然，受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
该规定对为实现抵押物的物权（不包括抵押权）转移而设立的债权债务合同的效力不产生约束力。故本案原被告为实现房产物权转移而设定的债权债务合同即房屋买卖合同是有效的。至于本案合同的履行问题，根据《物权法》第一百九十一条第二款规定，原告无法履行房屋交付及产权转移的合同义务，原告应向受让人承担违约责任。

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