未经抵押权人同意，转让抵押房屋的买卖合同仍有效

未经抵押权人同意，转让抵押房屋的买卖合同仍有效
                      作者：麻增伟律师 

案例：
     2010年7月5日，李某将其自有房屋抵押给某银行北京分行，用于个人消费贷款，签订贷款合同后，双方办理了房屋抵押登记。后李某于2010年12月5日，与张某签订了房屋买卖合同，将抵押的房屋以105万元的价格卖给张某，但李某并未到某银行北京分行提前还清贷款，消灭抵押权。后某银行北京分行以李某和张某签订抵押房屋的买卖合同，未经其同意为由，请求确认李某和张某签订的房屋买卖合同无效。
 
本案争议：
     李某和张某签订的转让抵押房屋的买卖合同是否有效。 
律师评析：
    在分析本案之前，笔者先就我国相关法律、法规、司法解释，关于抵押权存续期间转让抵押物的相关规定，做一简单的梳理，笔者将此分为三个阶段：
第一阶段，1995年颁布实施的《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
第二阶段，2000年发布的《最高院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。
   第三阶段，2007年颁布实施的《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
     从以上法律规定的字义解释来看，我国担保法和物权法在抵押物转让时，对抵押人的要求是不同的，担保法仅要求，抵押人履行对抵押权人、受让人的通知义务，并不需要抵押权人的同意，而物权法则要求，抵押人转让抵押物时，应取得抵押权人的同意。具体本案而言，有人认为，根据物权法的规定，李某未经某银行北京分行的同意，转让抵押物的行为，恰恰符合物权法的条文规定，该转让抵押物的房屋买卖合同应属无效合同。
    但笔者认为，转让抵押物的合同，虽未经抵押权人同意，但仍应有效：
首先，物权法的法条表述是“不得转让抵押财产”，笔者认为该条的立法本意，应是对抵押财产物权变动行为的禁止，而并非是对转让抵押财产合同效力的否定。根据物权行为和债权行为的区分原则，转让抵押财产的行为彻底实现，需要两个行为，一个是签订转让抵押财产买卖合同的债权行为，一个是抵押财产所有权变动的物权行为。而转让抵押财产债权行为并不需要必须经过抵押权人的同意，因为抵押人与第三人签订转让抵押财产合同的行为，只是一个债权行为，并不会直接导致抵押财产物权变动的结果，必须待债权行为完全履行后才能实现，而其债权行为的彻底履行，即物权的变动，恰恰会因为物权法的“不得转让抵押财产”的规定而不能实现。这时，第三人即抵押财产的受让人，可以要求解除合同，并要求抵押人承担违约的法律责任，这样不仅能兼顾的抵押权人的利益，而且也能兼顾到对第三人的利益保护。若第三人希望继续履行合同的，还可以通过代为偿还债务，消灭抵押权的方式来实现。
其次，即使抵押物转让后，抵押权人依据物权的追及效力，仍可以行使抵押权，对抵押权人的抵押权并未造成实质损害。抵押权作为物权，具有物上追及效力，若抵押人未通知抵押权人或未经抵押权人同意，与他人签订抵押财产转让合同的，该行为并不会导致抵押权的消灭，抵押权人仍可以行使抵押权。最高院关于担保法的司法解释规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”该司法解释的规定，实际上，也是从物权行为的角度来规定的，并没有否定转让抵押物债权行为的效力。
因此，笔者认为，未经抵押权人同意，转让抵押房屋的买卖合同，仍是有效合同，但转让抵押房屋的买卖合同能否履行，发生物权变动的效果，则是合同履行的问题，而不是合同效力问题。
笔者注：《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》也肯定了未经同意转让抵押物买卖合同的效力。该意见第八条规定：“房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持；买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。法院可以根据案件具体情况征询抵押权人的意见，必要时可以追加抵押权人作为无独立请求权第三人参加诉讼。