房子登记在孩子名下有哪些风险？

房子登记在孩子名下有哪些风险？兰州律师康巧如今，很多家长在购置房产时，因各种原因将房产直接登记在未成年子女名下。在父母看来，“娃娃房”的好处很多，可以规避税费、规避家庭破产风险、提前为孩子准备婚前财产等等。

不过，我们有必要提醒这些“用心良苦”的家长们：你们在考虑了“娃娃房”的“利”时，可别忽略了它的“弊”啊！


将房子登记在孩子名下，好处多多1规避税费

将房子直接登记在未成年子女名下，相比赠与、继承等既省钱又方便，能省下不少税费，还不用担心将来会征收遗产税；



2规避家庭破产风险，为自己和孩子都留条后路

有些家长从事商业经营活动，在经营良好时提前策划，以孩子名义购置房产，如果面临生意失败，资不抵债等风险，还能给自己保留一部分东山再起的资本，为自己和孩子都留条后路；



3夫妻感情出现危机，从保护子女权益出发，把房产登记在子女名下

夫妻之间产生矛盾时往往互不相让，谁也不愿在财产上吃亏，此时有些夫妻会共同出于对子女的爱护，协商将房产登记在子女名下；



4提前为孩子准备婚前财产，不用担心其婚后被配偶分割

但是！却存在各种风险隐患

1买房不能贷款


如果买卖合同约定房屋的购买方是未成年人一人，则该房屋买卖不能申请银行贷款，只能一次性付清房款。



2孩子独立买房时可能多付首付


如果房产证上有子女名字，孩子成年后买婚房，将来可能面对二套房政策——婚后购买家庭第二套房要交房产税；如果房子的贷款还没有还清，首付需按二套房标准，贷款利率也可能上浮，买房的成本增多不少。


3父母不能随意处置房屋，手续麻烦


父母不能随意出售、抵押未成年子女名下的房屋。必须是有利于未成年人的利益，若其出现重大疾病需要钱来治疗或生活学习需要等。必须提供监护人签名保证其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人利益的保证书，保证书须经公证处公证。另外，父母出售房产所得款项应全部用于抚养未成年人。否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯其合法权益，父母还要承担赔偿责任。



4父母离婚时易出纠纷


如果夫妻离婚，以未成年孩子名义购置的房产归属往往会引起法律纠纷。如果房产不作为共同财产来分割，那么该房产应属承担抚养孩子义务的一方与孩子共同居住，可能会由此引发抚养权争夺局面。



5父母想再收回房屋易遇障碍


父母出资购房，把房产登记在子女名下，就意味着父母把这套房赠与了子女，只有子女才对这套房子拥有所有权。如果父母年老，子女成年后不履行赡养父母的义务，父母想收回房屋将会有很大的法律障碍。现实中已有子女成年后将房屋出卖，不让其父母居住的情况发生。


之前在一起离婚案件中：张先生未成年时，其父母即以其名义购置了房产，张先生成年成家后瞒着父母将房产加上了妻子的名字，当其婚姻触礁离婚时，妻子根据约定分得了50%的产权，张先生的父母为此深受打击，悔不当初。



6孩子如婚后发生意外，配偶有权继承婚前财产


如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。这意味着，如果孩子在未成年时和父母共有房产，孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。



如何规避这种风险？


如果衡量之下，还是坚持要将房子登记在未成年子女名下，也不是没有办法可以尽量规避风险。请参考以下三种做法：


1可以作公证约定子女未成年时和父母共有的房产，在父母生前，权益属于父母所有。这种办法可以同时让孩子拥有房产，又不至于在遇到意外情况时被作为遗产分割。
2进行房产份额变更直接到房产交易中心做房产份额变更，减少子女名下的房产份额，最少可变更为1%。这种方法主要是应对房产税，即使子女成年后以自己名义所购房产超标，需要征收房产税时，至少和父母共有的房产部分，计税量将极其有限。
3从房产证上去名这个办法比较简单粗暴，但是可以说也是最实用的办法。房产证上减子女名字，视为买卖，要收取契税。流程和正常的房屋交易类似，只需缴纳所占份额的契税，从1%-3%不等。去当地交易中心过户，产证上面所有的共有人都带好身份证件办理即可。当然你也可以以赠与的方式去名，但同样要交手续费、登记费、契税等一系列费用。


如果房产证上都写父母的名字，那又会面临另外一个问题：未来过户的成本。房产过户分赠与、买卖、继承几种方式，究竟哪种最便捷，哪种最省钱？

以上海一套300万左右的房子来举例：


第一种方式：继承父母在自己过世后，子女继承房产。
所需费用约为：
公证费（6万元）+评估费（1万元）+登记费（100元）+印花税（1500元）
总计为71600元


第二种方式：赠予父母送房子给子女这件事听上去好像交的钱少了，其实不然。
所需费用约为：
契税（9万）+公证费（3万）+评估费（1万）+登记费（100元）+印花税（1500元）
总计为131600元


第三种方式：买卖将房子买卖给子女，这种方式比赠与还有继承更划算。
所需费用约为：
契税（3万元）+评估费（3000元）+测绘费（300元）+手续费（450元）+登记费（80元）
总计为33830元
（就算这套房子不是子女所购买的首套房，要是有多套房的话契税最高也不会超过3%。）


对比了以上三种方式，赠与由于缴纳的费用超过了继承和买卖，所以在经济的角度上考虑还是不要选择这种方式。通过买卖的方式听起来非常不可思议，而它偏偏就是最划算的方式。



不过要考虑一点，上述案例中如果牵涉到二套或多套，这就得以最高3%的契税来征收，比1%要多了6万元。所以具体算下来，不一定有继承的划算，具体你要根据自身的情况来考虑到底选择哪种方式比较划算。
Tips
虽然考虑到房价上涨的因素，提前为孩子买房不失为一种合理的选择，但上面这些风险还是应该考虑清楚的！
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