延迟支付房款构成违约 违约金过高可以减少吗

  导读：案例简介：延迟支付房款构成违约，买卖双方引发纠纷原告诉称，2013年8月11日，原被告双方在协商一致基础上签订了《上海市公有住房承租权转让合同》。原告将其承租的位于徐汇区A室房屋，以160万元转让给被告。依据双方约...案例简介：延迟支付房款构成违约，买卖双方引发纠纷

原告诉称，2013年8月11日，原被告双方在协商一致基础上签订了《上海市公有住房承租权转让合同》。原告将其承租的位于徐汇区A室房屋，以160万元转让给被告。依据双方约定，被告应在协议签订之日起60日内，将转让款交付原告。然，被告在支付20万元并拿到该房钥匙后，逾期未支付尾款。期间，原告多次催促未果，被告亦以邻里纠纷等借口要求原告解决，拖延时间。依据合同约定，原被告双方任何一方单方违约，由违约一方按照合同总价20%支付赔偿金。被告逾期不付房款之行已构成单方违约。原告诉至法院，请求判令：1.解除原被告间的上海市公有住房承租人转让合同；2.被告支付违约金320，000元。
被告辩称，同意解除房屋转让合同，被告支付首付款后，发现原告装修破坏了房屋原有结构，与邻居存在协议，没有告知被告，还存在邻里纠纷，是原告违约，应承担违约责任。故被告提出反诉：1.解除双方签订的上海市公有住房承租人转让合同；2.反诉被告返还反诉原告已经支付的房款；3.反诉被告支付反诉原告违约金320，000元。
法院判决：判决被告于判决生效之日起十日内支付违约金
法院认为，本案原、被告签订的公有住房承租权转让合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。判决如下：1、解除原告与被告的《上海市公有住房承租权转让合同》；2、被告于本判决生效之日起十日内支付原告违约金60，000元；3、反诉被告于本判决生效之日起十日内返还反诉原告房款200，000元；
律师说法：延迟支付房款构成违约 根据过错程度调整违约金支付金额
本案双方虽然均要求解除合同，但理由并不相同。被告提出原告未告知与B室之间存在协议，系争房屋存在相邻纠纷和违法改建致使被告不能实现合同目的之主张。根据原告与隔壁B室承租人之间的协议内容，该协议约束的对象并非本案原、被告，原告未尽告知义务引起纠纷是向B室承租人承担相应民事责任，原告将房屋钥匙交给被告后，被告还曾将房屋出租，故该协议并未影响被告对系争房屋的居住使用，被告认为原告未事先告知也不满足法律规定的合同解除事由；现被告未能提供充分证据证明系争房屋改建存在违法行为及相邻纠纷是由原告造成，故本院对被告上述抗辩意见，不予采纳。被告未按约定时间支付房款，构成违约，原告要求被告承担违约责任的诉请，具有合同和法律依据，法院予以支持。原告按照房价款的20%主张违约金，考虑到原告在签署承租权转让合同时未向被告充分告知与B室承租人存在改建协议的情况，对此被告提出异议，原告该行为欠妥，且原告未提供证据证明其因被告违约存在实际损失，故本院依据公平原则，对被告应支付的违约金数额酌情进行调整。合同解除后，反诉被告应将对方已支付的房款返还反诉原告。
法律依据：1、《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
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