正确区分商品房预售合同和以房抵债合同的性质

发布日期：2017-07-30 作者：110网律师

正确区分商品房预售合同和以房抵债合同的性质

——中国人民银行清远市中心支行与广东省第一建筑工程公司城市建设综合开发分公司、清远市华泰工贸有限公司预售商品房合同纠纷上诉案

　　裁判主旨：
　　从法理上讲，债权请求权受诉讼时效约束，解除权、撤销权等形成权受除斥期间约束，本案当事人主张解除权超过诉讼时效期间的主张不成立。
　　关键词：商品房预售合同；解除权；诉讼时效
　　上诉人(原审被告)：中国人民银行清远市中心支行，住所地：广东省清远市新城北江二路3号。
　　法定代表人：匡国建，行长。
　　委托代理人：张桂明，支行职员。
　　委托代理人：徐弛，广东信德盛律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)：广东省第一建筑工程公司城市建设综合开发分公司，住所地：广东省广州市流花路73号。
　　法定代表人：黄伟中，经理。
　　委托代理人：郑鸿翔，广东鸿腾律师事务所律师。
　　委托代理人：林智徇，广东鸿腾律师事务所律师。
　　原审第三人：清远市华泰工贸有限公司，住所地：广东省清远市新城滨江路八号之一西202号。
　　法定代表人：刘超英，总经理。
　　一、案件基本事实
　　1996年6月20日，清远金融市场与清远市华泰工贸有限公司(以下简称华泰公司)签订《抵债协议书》，约定：（1）双方确认自1993年2月11日起，华泰公司共欠清远金融市场贷款本息121，577，639.34元。因华泰公司将上述贷款投资到广州市天河体育东路羊城国际商贸中心项目，不能按时清偿上述债务，清远金融市场拥有对华泰公司的到期合法债权及相关权益，华泰公司同意清偿上述债务。（2）华泰公司愿将贷款投资的羊城国际商贸中心项目四楼、六楼商场给清远金融市场抵偿债务，折合121，577，639.34元。（3）第一条确认华泰公司欠清远金融市场款项本息为抵债物业的购房款。双方在协议签订后10日内将抵债之物业登记到清远金融市场或其指定人名下，并将全部房产权属证明材料原件移交给清远金融市场或其指定人。（4）双方在办理购买羊城国际商贸中心的房地产预售契约应由广东省第一建筑工程公司城市建设综合开发分公司(以下简称省一建城建分公司)与清远金融市场签订，并由省一建城建分公司出具收款凭据。华泰公司承担办理清远金融市场债权物业购买登记所需缴纳的全部税费。（5）华泰公司保证按期履行本协议约定的各项义务。如华泰公司不能按期履行合同义务，清远金融市场有权向华泰公司追究违约责任，并向当地人民法院起诉，追偿债务。（6）协议生效后华泰公司应立即办理购买房地产预售契约登记并将进展情况随时通报清远金融市场。（7）华泰公司将抵债之物业购买登记到清远金融市场或其指定的人名下，将全部房产权属证明资料原件移交清远金融市场或其指定的人名下之后5天内，清远金融市场应按双方约定继续贷款1000万元给华泰公司，投入到羊城国际商贸中心项目中。签订上述合同后，合同当事人并未积极、实际履行合同。1996年6月25日，省一建城建分公司与清远金融市场签订编号为市管契字第94002143号的《房地产预售契约》，约定：省一建城建分公司将坐落在广州市天河区体育东路羊城国际商贸中心商铺四楼、六楼的房地产(建筑面积7900平方米)出售给清远金融市场。成交价格为港币1.185亿元，清远金融市场于1996年6月30日前分10次向省一建城建分公司付清，省一建城建分公司应于1996年6月30日将上述房地产建成并正式交付给清远金融市场。省一建城建分公司保证上述房地产权属清楚，若发生与省一建城建分公司有关的产权纠纷或债权债务，概由省一建城建分公司负责清理并承担民事责任。如省一建城建分公司的原因给清远金融市场造成经济损失，省一建城建分公司负责赔偿。清远金融市场不能按期向省一建城建分公司付清购房款或省一建城建分公司不能按期向清远金融市场交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当上述房地产价款1‰的违约金。同日，该商品房预售契约在广州市房地产交易所监证。同日，省一建城建分公司与清远金融市场将编号为市管契字第94002143号的房地产预售契约分解为编号为穗房预契字第96075764号(建筑面积为3950平方米，成交价格为港币5925万元)、96075766号(建筑面积为1450平方米，成交价格为港币2175万元)、96075767号(建筑面积为1500平方米，成交价格为港币2250万元)、96075768号(建筑面积为1000平方米，成交价格为港币1500万元)的4份《房地产预售契约》，并约定在房屋实际交付使用后90日内，省一建城建分公司协同清远金融市场办理产权过户手续和房地产登记手续，4份《房地产预售契约》的其他内容与第94002143号《房地产预售契约》的内容基本相同。4份《房地产预售契约》在广州市房地产交易所监证，时间为1996年6月25日。华泰公司的法定代表人刘超英作为省一建城建分公司的委托代理人在总预售契约和4份契约上签字。鉴于双方签订合同后，并未实际履行，2001年5月28日，省一建城建分公司向一审法院起诉，请求判令解除双方签订的商品房预售合同，诉讼费由中国人民银行清远市中心支行(以下简称人行清远支行)承担。
　　在一审法院审理期间，人行清远支行认为其已经以贷款抵楼款的形式付清了购楼款，履行了双方签订的《房地产预售契约》，并提供了1份1996年6月25日的“正式收据”，该收据写明收到清远金融市场付商铺四楼、六楼楼款港币11，850万元，并加盖“广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部收款专用章”。省一建城建分公司认为“广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部收款专用章”依合同约定是由华泰公司、清远市粤新商业实业发展公司(以下简称粤新公司)共同掌管，该收据是华泰公司财务部根据刘超英1999年6月9日写给财务部的函事后补办的，实际没有付款。为此，省一建城建分公司提供了刘超英于1999年6月9日写给财务部的函，内容为：因清远金融市场购买羊城国际商贸中心四楼、五楼全层，楼款属以物抵贷，冲抵由华泰公司为建“羊城国际商贸中心”向清远金融市场贷款之本息，由于要完善买卖合同，补开相应楼款港币1.185亿元收据。人行清远支行对该函没有异议。上述“正式收据”与销售羊城国际商贸中心所使用的收据及加盖的印章相同。但省一建城建分公司认为其他“正式收据”均有相应的付款凭证予以佐证，而没有与该收据相配套的付款凭证。2002年2月5日，案外人中国工商银行广州市德政中路支行向一审法院提供1份2000年出具的盖有“广东省第一建筑工程公司城市建设综合开发公司”印章的“证明”，内容为：清远金融市场购买了我公司开发的位于广州市体育东路羊城国际商贸中心四层403商铺的物业，建筑面积为1500平方米，该物业已付清全部楼款，我公司同意清远金融市场用上述物业向中国工商银行广州市德政中路支行抵押贷款，上述物业尚未确权，我公司愿意在办理上述物业的房产证时，通知抵押权人中国工商银行广州市德政中路支行领取他项权证。省一建城建分公司认为该证明上的印章是伪造的，与其公司一直使用的印章有明显的差异，要求对该证明上的印章与其公司一直使用的印章是否一致进行鉴定，并提供了样本(本案涉讼的4份房地产预售契约、1994年、1996年至2001年的工商登记注册及该公司现使用的印章材料)。2002年2月20日将有关材料送一审法院进行鉴定，结论为：检材《证明》上内容为“广东省第一建筑工程公司城市建设综合开发公司”的印文与送检的同名印文样本不是同一印章所盖。省一建城建分公司对该鉴定结论无异议，人行清远支行、华泰公司、中国工商银行广州市德政中路支行认为送检的样本不是公安部门备案的印章，该印章不具有唯一性，并认为省一建城建分公司有使用多枚印章的可能性，但没有提供证据证明。
　　1993年4月1日，人民日报社与广州市白云华颖公司(以下简称华颖公司)签订《协议书》，约定由华颖公司承担4000万元土地综合开发费及25%项目有关税费并占25%的物业，10%的物业由人民日报社自留。华颖公司向人民日报社提供100万元开办费，在物业销售后1年内向人民日报社补偿1000万元，并赠与人民日报社进口汽车1辆。1992年11月7日，华颖公司与粤新公司签订《联营协议书》(以下简称“两方协议”)，约定华颖公司承担土地综合开发费4000万元，粤新公司承担4000万元以外的其他建设资金。物业分成华颖公司占35%(包括±0以下的有效建筑面积)，粤新公司占65%(包括±0以下的有效建筑面积)，垂直分配。华颖公司负担的土地综合开发费人民币4000万元由粤新公司先行垫付，粤新公司按实际占用时间年利率11%计算利息，在售房时偿还给华颖公司。华颖公司同意将其拥有的25%物业权益抵押给粤新公司，清偿垫付款本息后，抵押自动失效。1993年3月28日，以南方国际新闻大厦工程筹建指挥部(代表人民日报社)和华颖公司为甲方，以广东省第一建筑工程公司城市建设综合开发公司、华泰公司、粤新公司为乙方，五方共同签订《合作开发“南方国际新闻大厦(羊城国际商贸中心)”合同》(以下简称“五方协议”)，约定由甲方提供土地并负担土地综合开发费，乙方提供全部建设资金，共同开发该项目，物业分成甲方占35%，乙方占65%。1993年4月1日，人民日报社和华颖公司签订《协议书》，约定根据“五方协议”分配的35%物业，人民日报社占10%，华颖公司占25%，华颖公司负担该项目全部土地综合开发费以及25%的项目税费，向人民日报社提供开办费人民币100万元，在物业销售后1年内补偿人民日报社1000万元及赠与进口汽车1辆。1993年5月8日，省一建城建分公司、华颖公司、粤新公司、华泰公司四家签订《联合开发合同书》(以下简称四方协议)，约定由省一建城建分公司提供开发资质及办理所有的合法的开发手续，华颖公司、粤新公司、华泰公司负责全部建设资金，自主经营，自负盈亏，省一建城建分公司按销售面积收取每平方米60元的开发管理费。华颖公司、粤新公司、华泰公司三方各自的责、权、利按三方原签订的合同条款履行。1993年5月12日，华颖公司、粤新公司、华泰公司三方签订《合作合同书》(以下简称三方协议)，该合同与“两方协议”内容基本相同，即按照“两方协议”的约定，原属于华颖公司的权利义务不变，原属粤新公司的权利义务改由华泰公司和粤新公司共同承担。1994年3月18日，省一建城建分公司与华泰公司、粤新公司签订《承包开发南方国际新闻大厦项目合同》，约定省一建城建分公司同意由华泰公司、粤新公司与人民日报社合作开发“南方国际新闻大厦”；省一建城建分公司负责成立项目开发部，在广州市内建设银行开设专用账户，包括外币专用账户(该账户应由甲方省一建城建分公司、乙方华泰公司、粤新公司及南方国际新闻大厦工程筹建指挥部三方共同管理，留三方法定代表人印章)，办理所有合法的开发手续，物业销售后，负责办理产权证，提供项目一切对外必要的文件及证明，按承包合同所约定的条款全权委托华泰公司、粤新公司负责项目建设，直至项目完成为止。华泰公司、粤新公司负责投入全部建设资金，自主经营，自负盈亏，向省一建城建分公司上缴承包利润1000万元，并负责项目的经营及财务管理、物业销售及人事安排，销售资金应汇入省一建城建分公司开设的专用账户(即三方共管账户上)，销售的物业款按销售收款比例留成工程款。
　　1992年9月，人民日报社经广州市计划委员会批准立项在广州市天河区体育东路兴建“新闻采访业务楼”。为此，人民日报社于1992年9月28日与广州市城市建设开发总公司(以下简称城建总公司)签订《土地使用权转让合同》，约定由人民日报社支付土地开发费4000万元后，取得广州市天河区体育东路7310平方米土地使用权。现该项目欠城建总公司地价本金2200万元，欠广州市国土局出让金差价人民币960.32万元。1993年6月1日，人民日报社取得《建设用地批准书》，同年8月12日和12月1日，南方国际新闻大厦以人民日报社和城建总公司的名义先后取得《建设用地批准书》。1993年12月31日，城建总公司、省一建城建分公司、南方国际新闻大厦筹建指挥部取得《建设工程规划许可证》。1994年1月24日，南方国际新闻大厦项目以省一建城建分公司的名义领取《预售商品房许可证》。1994年5月7日，广东省计划委员会下达1994年商品房建设项目计划包括广州市天河区体育东路高层综合楼，总投资7000万元，建筑面积70，000平方米。
　　华颖公司、粤新公司、华泰公司、人民日报社四家的法定代表人或委托代理人组成南方国际新闻大厦工程筹建指挥部董事会，筹划和决策项目开发建设。1993年5月10日，人民日报社盖丽华、华颖公司、粤新公司、华泰公司签署《“南方国际新闻大厦”工程筹建指挥部董事会章程》，章程记载董事会成员为：盖丽华为董事长，莫思远为董事，刘超英为董事兼总经理，车劲为董事；刘超英负责执行董事会决议及日常工作。1993年6月22日《董事会会议纪要》记载物业销售工作由刘超英和莫思远负责。1993年7月27日《董事会决议》记载各方同意南方国际新闻大厦工程筹建指挥部董事会转变为开发部董事会，并按南方国际新闻大厦工程筹建指挥部董事会章程执行，粤新公司、华泰公司在项目中共占物业比例65%。
　　由于资金运作上产生矛盾，1994年8月10日，华泰公司、粤新公司以华颖公司为被告，向广东省清远市中级人民法院提起民事诉讼，请求法院判令华颖公司清偿南方国际新闻大厦项目中的借款4000万元及利息440万元。华颖公司提出管辖权异议后，经一审法院终审裁定该借款案由清远市中级人民法院移送广州市中级人民法院审理。在广州市中级人民法院审理期间，经人民日报社斡旋，以华颖公司为甲方，华泰公司和粤新公司为乙方，省一建城建分公司和南方国际新闻大厦筹建指挥部(代表人民日报社)为丙方，五家于1995年9月21日签订《协议书》(以下简称“新五方协议”)，此协议的签订作为华泰公司和粤新公司向人民法院申请撤诉的前提条件。1997年3月4日，广州市中级人民法院根据华泰公司和粤新公司的申请，裁定准许两公司撤回起诉。“新五方协议”约定：同意华颖公司退出南方国际新闻大厦项目，华颖公司在该项目中占25%物业权益，现以其中15%份额抵偿华颖公司在该项目中的全部债务及华颖公司需继续投入的资金及原合同约定应承担的义务，包括：(1)抵偿华颖公司尚欠华泰公司和粤新公司的代垫款人民币4000万元本息及债务；(2)抵偿华颖公司在原合同中约定的应由华颖公司承担的土地综合开发费和其他设备费人民币2010万元；(3)抵偿华颖公司向人民日报社补偿款人民币1000万元；(4)抵偿华颖公司拥有25%物业的各种税费；(5)抵偿补办手续所发生的费用。华颖公司转让上述15%物业权益，由华泰公司和粤新公司承受，两公司须承担华颖公司在该项目有关合同中的责任和义务(包括上述五项抵偿款)。“新五方协议”还约定，华颖公司继续拥有10%物业权益，折算为如下三项财产：(1)该项目已收回预售资金6亿元，华颖公司占10%，计人民币6000万元，该款扣除所得税后，华颖公司实际分得人民币4000万元，由乙丙方分四期向华颖公司支付，逾期两个月以上可以按每月低于3.5%的费率支付滞纳金；(2)华颖公司分得商住楼宇4080.73平方米，具体面积分布在裙楼第六层、西塔写字楼第20层、东塔写字楼第13、24层；(3)华颖公司分得地下车库停车位19个，“新五方协议”还约定由省一建城建分公司、人民日报社保证上述义务的履行。“新五方协议”签订后，华泰公司、粤新公司于1995年11月20日向华颖公司支付4000万元利润款中的第一期利润款人民币300万元。1996年4月26日，华泰公司与人民日报社签订了还款协议书，承担了原由华颖公司补偿人民日报社1000万元的义务，明确了还款期限。因“新五方协议”其余各项内容未履行，华颖公司于1997年8月向一审法院提起对省一建城建分公司、广东省第一建筑工程公司(以下简称省一建公司)、华泰公司、粤新公司的诉讼，要求继续履行“新五方协议”并追究省一建城建分公司、华泰公司、粤新公司因逾期交楼、迟延办证的违约责任。人民日报社作为第三人参加诉讼。一审法院经审理认为人民日报社、华颖公司、省一建城建分公司、华泰公司、粤新公司五方签订的合作建房合同没有办理合建审批手续，也没有办理土地使用权变更登记手续，依照最高人民法院《关于审理城市房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第18条规定，五方当事人签订的“五方协议”和作为此合同基础的“两方协议”、“三方协议”、“四方协议”及部分当事人之间签订的相关内部协议均应认定无效。人民日报社与省一建城建分公司虽然也单独签订合作建房合同，但该合同与五方当事人合作建房的真实意思表示不符，实质是省一建城建分公司出借开发企业资质，收取挂靠管理费的行为，违反了国家关于开发企业资质管理的有关规定，故人民日报社与省一建城建分公司签订的合建合同无效。五方当事人于1995年9月21日签订的“新五方协议”，是五方当事人为解决华颖公司退出合作开发，确认华颖公司在合作项目中的利益分配问题达成的相对独立的协议，是终止履行原来合作合同而设立的新的、独立的民事协议，该协议不受原合同效力的影响。一审法院于1998年10月23日作出(1997)粤民初字第10号民事判决：(1)华颖公司、省一建城建分公司、华泰公司、粤新公司、人民日报社之间签订的“两方协议”、“三方协议”、“四方协议”、“五方协议”及人民日报社与省一建城建分公司签订的《合作开发合同书》为无效合同；“新五方协议”为有效协议。(2)坐落于广州市天河区体育东路商旅九区的“南方国际新闻大夏(羊城国际商贸中心)”西塔写字楼第17、18、20、22层房屋(每层建筑面积1037平方米，合计4148平方米)及地下车库19个停车位归华颖公司所有。限省一建城建分公司、省一建公司、华泰公司、粤新公司、人民日报社自判决生效之日起15日内将上述房地产交付华颖公司，并负担办理产权证的费用。(3)省一建城建分公司、华泰公司、粤新公司、人民日报社原欠华颖公司项目利润款人民币4000万元，扣除已支付的300万元和判决第二项多交付的房产建筑面积67.27平方米折款87.451万元，尚欠3612.549万元，自判决发生法律效力之日起15日内支付给华颖公司，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。省一建公司对省一建城建分公司的债务承担补充清偿责任。省一建城建分公司、省一建公司、华泰公司、粤新公司、人民日报社对本判项的债务负连带清偿责任。(4)驳回华颖公司要求省一建城建分公司、省一建公司、华泰公司、粤新公司、人民日报社赔偿逾期交楼造成的经济损失的诉讼请求。省一建城建分公司、华泰公司不服一审判决，向最高人民法院提起上诉。最高人民法院于1999年8月18日作出(1998)民终字第195号终审民事判决：驳回上诉，维持原判。
　　一审审理期间，省一建城建分公司与人行清远支行承认羊城国际商贸中心整个楼盘涉及的几百宗小业主状告开发商延期交楼的购房合同纠纷诉讼中，均由省一建城建分公司作为开发商参加诉讼并承担赔偿责任，华泰公司、粤新公司均不是当事人。
　　清远金融市场于1992年6月16日成立，主营代理同业拆借业务、代理证券发行、买卖和代保管有价证券、提供市场信息和咨询服务等，1998年12月16日被清远市工商局注销了营业执照，至今未成立清算组织。清远金融市场的主管机关为人行清远支行。省一建城建分公司于1990年11月19日成立，为省一建公司的分支机构，是有营业执照的非法人团体，资金数额为200万元，主营土地开发、商品房经营。开发方式为开发、销售、租赁。华泰公司于2001年6月15日申请变更登记，经核准变更的事项如下：企业名称变更为“清远市华泰工贸有限公司”，法定代表人变更为“刘超英”，企业类别由“国有企业”变更为“非国有独资有限责任公司”，经营终止期限由“1999年12月30日”变更为“2006年6月10日”。华泰公司经营范围包括：机电、化工、建材等，不包括经营房地产业务。
　　2001年5月21日，省一建城建分公司向一审法院提出诉前财产保全申请，要求查封中国银行清远分行负责清算的清远金融市场购买的位于广州市天河区体育东路的羊城国际商贸中心四楼和六楼全层，并提供担保及保全费人民币628，333元。一审法院于2001年5月22日作出(2001)粤高法立保字第13号民事裁定书，查封了清远金融市场购买的位于广州市天河区体育东路的羊城国际商贸中心四楼和六楼全层。查封期间，不得转让、出租、抵押。2001年9月11日，省一建城建分公司申请变更被告为人行清远支行。
　　1995年4月25日，省一建城建分公司出具《委托书》，内容为委托刘超英(华泰公司法定代表人)为其公司的代理人，全权代表其公司执行和处理下列事项：受委托人刘超英书面通知香港张恩纯、叶健民、杨世杰律师将“南方国际新闻大厦”(羊城国际新闻中心)商品楼宇获准在香港销(预)售的款项，汇出、转账或支付给境外之任何公司及人士。但受托人出具的书面通知，除受托人签字外，必须同时加盖省一建城建分公司印章才能生效。1999年7月13日，省一建城建分公司出具《撤销委托权通知书》，撤销对刘超英的上述代理权。
　　1993年2月11日至1996年6月26日，华泰公司与清远金融市场分别签订了11份《中国人民银行清远专项贷款(临时周转)合同书》，华泰公司共向清远金融市场借款人民币7350万元(其中6350万元是在1993年2月11日至5月31日借的)用于临时周转。清远市劳动局作为担保方在该11份合同上加盖了公章。华泰公司认为其公司至1996年6月30日止，尚欠清远金融市场本金7350万元，利息48，097，639?34元，合计人民币121，577，639?34元。
　　二、广东省高级人民法院一审认定与判决
　　广东省高级人民法院经审理认为，省一建城建分公司与清远金融市场于1996年6月25日签订的《房地产预售契约》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，且已经广州市房地产交易所监证，故该房地产预售契约应确认有效。该房地产预售契约约定，清远金融市场应于1996年6月30日前分10次付清房款给省一建城建分公司，省一建城建分公司应于同月30日前将楼房交付给清远金融市场。在付款问题上，双方当事人只对付款方式分10次付清作了约定，契约并无清远金融市场可以免付或由省一建城建分公司以房抵债的意思表示。因此，根据该房地产预售契约的约定，清远金融市场取得房屋必须如数支付购房款。华泰公司无权以其自己的名义单方处分本案讼争标的物。(1)从省一建城建分公司与华泰公司、粤新公司于1994年3月18日签订的《承包开发南方国际新闻大厦项目合同》约定的内容看，华泰公司、粤新公司负责以省一建城建分公司的名义对该项目的物业销售，销售的资金应汇入省一建城建分公司在广州市的有关建行开设的由三方共管的专用账户，并无华泰公司有权以自己的名义单方卖房或以房抵债，或收取房款的约定。另从省一建城建分公司出具给刘超英(华泰公司的法定代表人)的委托书看，刘超英虽然有权书面通知香港张恩纯、叶健民、杨世杰律师将羊城国际商贸中心商品房获准在香港销售的款项，汇出、转账或支付境外的任何公民及人士，但出具通知，必须同时加盖省一建城建分公司印章才能生效。华泰公司与清远金融市场签订的以房抵债协议既超出上述承包合同约定的权限，也超出了省一建城建分公司给刘超英的授权范围，且未经省一建城建分公司认可。(2)省一建城建分公司从未作出任何口头或书面表示，本案涉诉的标的物属华泰公司所有或华泰公司有权以自己的名义单方处分。清远金融市场与华泰公司签订以房抵债协议后，从未将该抵债行为告知省一建城建分公司。现华泰公司及人行清远支行既没有证据证实该以房抵债行为是经省一建城建分公司同意的，也没有证据证实省一建城建分公司知道以房抵债协议而没有提出异议。(3)抵债协议是清远金融市场与华泰公司签订的，而房地产预售契约是省一建城建分公司与清远金融市场签订的，且抵债协议签订在前，房地产预售契约签订在后，抵债协议约定以羊城国际商贸中心四层、六层抵偿欠清远金融市场的借款，但房地产预售契约对付款问题却作出与抵债协议完全不一致的约定，而明确约定清远金融市场应于1996年6月30日前分10次付清羊城国际商贸中心四、六楼的购房款。另从清远金融市场与华泰公司签订的抵债协议看，清远金融市场对省一建城建分公司与华泰公司等合作开发羊城国际商贸中心的关系是清楚的，且省一建城建分公司与华泰公司、粤新公司于1994年3月18日签订的《承包开发羊城国际新闻大厦项目合同》也是人行清远支行提供给法庭的。由此可见，清远金融市场是明知华泰公司无权单方以房抵债的，故该契约约定，清远金融市场必须按时如数支付购房款后才能取得讼争房产。(4)抵债协议约定，清远金融市场与华泰公司在办理购买羊城国际商贸中心物业的房地产预售契约应由省一建城建分公司与清远金融市场签订，并由省一建城建分公司出具收款凭证。但实际上出具收款凭证所盖的印章是“广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部收款专用章”，该专用章是由华泰公司、粤新公司共同掌管的。且人行清远支行及华泰公司承认签订房地产预售契约后，没有实际付款，而是以房抵债，因此，仅凭华泰公司事后为完善买卖手续补开收款收据，而清远金融市场无实际付款行为，不足以认定清远金融市场已支付了购房款。综上，鉴于人行清远支行无证据证明清远金融市场被华泰公司拖欠的债务已转移给省一建城建分公司，并由省一建城建分公司以房抵债，且又无证据证明清远金融市场在房地产预售契约签订后支付了购房款。因此，省一建城建分公司请求解除其与清远金融市场签订的房地产预售契约，符合《合同法》第94条关于在履行期间届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务以及当事人一方迟延履行债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同的规定，应予支持。一审诉讼期间，省一建城建分公司申请撤回“如上述房产被清远金融市场再次转让或抵押，判令人行清远支行按原合同价1?5万元/平方米支付该部分房产的房款及利息”的诉讼请求，省一建城建分公司自愿处分自己民事权利的行为，应予准许。
　　关于省一建城建分公司的起诉是否超过诉讼时效的问题。一审法院认为，省一建城建分公司与清远金融市场签订的《房地产预售契约》，约定清远金融市场应于1996年6月30日前付清房款给省一建城建分公司，省一建城建分公司应于同月30日前将楼房交付给清远金融市场，并在实际交付使用后90日内，协同清远金融市场办理房地产产权过户登记手续；本契约经双方签署并经广州市房地产交易所审核登记后生效。因此，本案监证登记只是对合同生效所附条件的认可，不是产权转移的手续，产权转移是发生在房地产交付使用后才办理的。《合同法》第133条规定“标的物的所有权自标的物交付时起转移”。第134条规定“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人”。《城市房地产管理法》第35条规定“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”。该法第59条规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。以上法律规定说明，转让房地产当事人应当按照规定办理产权转移登记，房地产管理部门核准转移登记的日期，为房地产转移的日期。因本案讼争的标的物，省一建城建分公司至今仍未交付给清远金融市场，其所有权仍属省一建城建分公司所有。房地产预售契约约定在1996年6月30日前交付房产，清远金融市场在约定交房期限届满后从未向省一建城建分公司主张权利，省一建城建分公司亦未将该房产交付给清远金融市场和为清远金融市场办理产权过户手续。因此，省一建城建分公司的权利至今仍未受到侵害。而《民法通则》规定的诉讼时效期间，是权利人从知道或应当知道权利被侵害之日起计算。由于本案的房地产预售契约未实际履行，省一建城建分公司起诉请求解除合同，未超过诉讼时效，人行清远支行提出的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。
　　关于省一建城建分公司对本案讼争标的物是否有请求权的问题。一审法院认为，(1)省一建城建分公司是合法的开发商。羊城国际商贸中心项目是以人民日报社和省一建城建分公司的名义，领取了《建设用地批准书》和《建设工程规划许可证》，并以省一建城建分公司的名义领取《预售商品房许可证》。因此，省一建城建分公司作为合法的开发商有权对本案讼争标的物主张权利。(2)房地产预售契约是省一建城建分公司与清远金融市场签订的，省一建城建分公司是卖方，清远金融市场是买方，合同的履行与否均涉及省一建城建分公司的利益，故省一建城建分公司对本案讼争标的物具有实体权利。(3)省一建城建分公司虽然与华泰公司、粤新公司签订《承包开发南方国际新闻大厦项目合同》，该承包合同只约定了合作三方内部的权利义务关系。本案开发项目对外民事责任仍应由省一建城建分公司承担。且上述承包合同已被最高人民法院(1998)民终字第195号民事判决认定无效，根据无效合同的处理原则，从法律上讲不存在华泰公司及粤新公司对本案讼争的房产拥有所有权问题。(4)在羊城国际商贸中心楼盘涉及的几百宗购房业主起诉开发商延期交楼的购房合同纠纷案件中，均是由省一建城建分公司作为开发商参加诉讼并承担民事责任的，华泰公司、粤新公司在这些购房业主起诉开发商的案件中均不是当事人。综上，省一建城建分公司对本案讼争标的物是有请求权的。人行清远支行及华泰公司辩称省一建城建分公司不具有讼争标的物的请求权，依据不足。综上所述，省一建城建分公司起诉认为其与清远金融市场签订房地产预售契约后，双方未实际履行，因此请求解除双方签订的房地产预售契约，理由充分，应予支持。依据《民事诉讼法》第13条、第131条第1款、《合同法》第44条、第60条、第94条第2、4项之规定，判决如下：解除省一建城建分公司与清远金融市场于1996年6月25日签订的市管契字第94002143号和穗房预契字第96075764、96075766、96075767、96075768号《房地产预售契约》。一审案件受理费637，823元、保全费628，333元，由人行清远支行负担；鉴定费600元由省一建城建分公司负担。
　　三、当事人上诉与答辩理由
　　人行清远支行不服一审判决向最高人民法院提起上诉，请求：（1）撤销广东省高级人民法院(2001)粤高法民初字第8号民事判决；（2）驳回省一建城建分公司一审诉讼请求；（3）一、二审案件受理费及诉讼保全费由被上诉人承担。上诉理由如下：（1）一审判决无视省一建城建分公司与华泰公司之间的特殊的承包关系，认为“华泰公司以其自己的名义单方处分本案讼争标的”属认定事实的依据不足，华泰公司与省一建城建分公司之间存在着因合作承包关系产生的委托关系，且华泰公司是羊城国际商贸中心的实际开发商，华泰公司对外处分合作开发的房屋是履行承包合同的行为，法律性质为委托代理关系。（2）清远金融市场与省一建城建分公司签订的《房地产预售契约》是依据清远金融市场与华泰公司签订的《抵债协议书》签订的，《房地产预售契约》实际是履行抵债协议书的行为。（3）1996年6月25日，清远金融市场与省一建城建分公司签订《房地产预售契约》的性质是债权协议，是履行《抵债协议书》的行为，双方已共同办理预售商品房的登记和监证手续，预售商品房的交易已完成，应从这一时间点上起算时效。以后5年多的时间内，省一建城建分公司未对清远金融市场提出诉讼请求，已超出两年诉讼时效期间，依据《民法通则》第135条之规定，应驳回省一建城建分公司的诉讼请求。（4）清远金融市场已于1996年6月25日前以以房抵债的形式付清了全部房款，而省一建城建分公司未能交楼，已构成违约，省一建城建分公司作为违约方无权请求解除合同。
　　省一建城建分公司答辩称：本案原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。具体理由如下：《抵债协议书》属《合同法》第65条规定的第三人清偿性质的合同，且该合同并未实际履行。省一建城建分公司不是《抵债协议书》的当事人。《抵债协议书》约定121，577，639.34元是华泰公司的债务并应由华泰公司归还，并约定华泰公司单方“保证上述资产在办理抵债登记手续后不存在任何权属上的纠纷和权利上的瑕疵”，还约定华泰公司提供其贷款投资羊城国际商贸中心项目的相关资料以及省一建城建分公司合作开发的有关资料。又约定省一建城建分公司作为合同当事人以外的第三人与清远金融市场签订房屋预售契约和出具收款收据。此外，《抵债协议书》约定如华泰公司不能按期履行合同义务，则清远金融市场有权追究其违约责任。综上，《抵债协议书》属第三人清偿性质合同，合同债权人不得向第三人主张任何权利。华泰公司及清远金融市场没有证据证明以房抵债行为是经省一建城建分公司同意的或其知道未提出异议。省一建城建分公司未出具过收款收据。1997年6月26日华泰公司与清远金融市场签订《中国人民银行清远分行专项贷款(临时周转)合同书(延期)》确认7350万元的贷款中仍有1000万元未还，这1000万元贷款实为《抵债协议书》约定的债务不可分割的组成部分，足以证明《抵债协议书》没有实际履行。华泰公司向清远金融市场非法高息借款7350万元一节，省一建城建分公司直至本案诉讼时才得知，该款与省一建城建分公司和羊城国际商贸中心没有任何关系。由于《抵债协议书》未实际履行，《房地产预售契约》合同双方仍互为当事人，未超过诉讼时效。
　　四、最高人民法院认定与判决
　　最高人民法院经审理认为，省一建城建分公司与清远金融市场签订的《房地产预售契约》有效。讼争项目办理了立项、出让、规划、报建审批手续，省一建城建分公司领取了《预售商品房许可证》，已具备了预售商品房的法定条件。签订合同时双方当事人意思表示真实，合同内容合法，且已经广州市房地产交易所监证，一审判决认定合同有效是正确的，应予维持。
　　关于《房地产预售契约》与《抵债协议书》的关系问题。最高人民法院认为，《房地产预售契约》与《抵债协议书》是两份各自独立的合同，既不存在主从关系，也不存在包容关系。首先，两份合同的主体不一致，《抵债协议书》是清远金融市场与华泰公司签订的，而《房地产预售契约》是清远金融市场与省一建城建分公司签订的。没有证据证明《抵债协议书》的合同当事人以口头或书面的方式将以房抵债的合同内容告知省一建城建分公司，也没有证据证明省一建城建分公司事后对他人处分自己财产的行为予以追认。其次，从法理上讲从合同应是以主合同存在为前提才成立的合同，从合同应随主合同的变更或消灭而变更或消灭。本案《房地产预售契约》并不是以《抵债协议书》存在为前提，也不存在相互依存的关系。再次，从合同的内容上看，最高人民法院(1998)民终字第195号终审判决书认定，五方当事人签订的“五方协议”和以此合同为基础的“两方协议”、“三方协议”、“四方协议”及部分当事人之间签订的相关协议均应认定无效。根据这一认定和合同无效处理原则，华泰公司并不享有南方国际新闻大厦房地产项目权益，即使有投资也应按一般债权处理，故以华泰公司处分讼争房地产项目抵偿人行清远支行债务为主要内容的《抵债协议书》无效。最后，预售商品房是要式法律行为，预售方应具备严格的法定条件并履行法定程序才能售房。从内容上看，立项、土地出让、规划、预售许可的政府审批文件上，始终记载着有省一建城建分公司的名字，而没有华泰公司的名字，认定省一建城建分公司是讼争项目的权利人，证据是充分的，华泰公司缺乏主张权利的法定凭证，不是讼争项目的权利人，无权以自己名义处分讼争项目的部分房产。此外，讼争房屋涉及的几百宗小业主状告开发商延期交房的购房合同诉讼中，均由省一建城建分公司作为开发商参加诉讼并承担责任的，而华泰公司不是诉讼当事人，实质上确认华泰公司对讼争项目投资、承包经营行为并未导致讼争项目权益全部或部分转移到其名下，其未取得能够对外承担经营风险并独立民事责任的开发商地位。人行清远支行上诉称，由于《房地产预售契约》是为了履行《抵债协议书》而签订的，故其性质是一份债权契约，自《抵债协议书》签订后的五年时间内省一建城建分公司从未对其债务人地位或清远金融市场的债权人地位提出异议，也未提出任何请求，依据《民法通则》第135条规定已超过诉讼时效，应驳回省一建城建分公司的诉讼请求。省一建城建分公司与清远金融市场签订《房地产预售契约》后，清远金融市场未按合同约定支付购房款，省一建城建分公司也未将讼争房屋交付，并不存在哪一方权利受到侵害问题；一审判决认为房地产管理部门核准转移登记的日期为房地产产权转移的日期，这是有法律依据的，应认定讼争房屋所有权仍归省一建城建分公司所有，不存在权利受到侵害起算时效的法定事由。从法理上讲，解除权属形成权，不适用消灭时效的规定。人行清远支行提出省一建城建分公司已超出诉讼时效的上诉主张并不成立，应予驳回。综上，最高人民法院认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《民事诉讼法》第153条第1款第1项之规定，最高人民法院于2002年10月21日以(2002)民一终字第34号民事判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件诉讼费按一审判决执行，二审案件受理费637，823元，由人行清远支行承担。
　　五、对本案的解析
　　(1)关于讼争房屋产权的归属。1992年11月7日，华颖公司与粤新公司签订了“两方协议”。1993年4月1日，人民日报社与华颖公司签订《协议书》。1993年3月28日，以南方国际新闻大厦工程指挥部和华颖公司为甲方，以省一建城建分公司、华泰公司、粤新公司为乙方，五方签订“五方协议”。1993年5月8日，省一建城建分公司、华颖公司、粤新公司、华泰公司签订了“四方协议”。1993年5月12日，华颖公司、粤新公司、华泰公司签订了“三方协议”。1994年3月18日，省一建城建分公司与华泰公司、粤新公司签订《承包开发南方国际新闻大厦项目合同》。上述协议均是以南方国际新闻大厦为标的物各方当事人投资、参股、变更股权结构为主要内容的合作建房合同，已被最高人民法院1999年8月18日作出的(1998)民终字第195号终审判决书认定无效，应予确认。《合同法》第58条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。根据法律规定，如华泰公司在讼争项目有投资应当予以返还，讼争项目权利人与华泰公司之间仅存在一般的债权债务关系，华泰公司不是讼争项目的权利人。《抵债协议书》的实质是非权利人处分他人财产的行为，应当无效。
　　(2)2001年6月20日，省一建城建分公司以其与清远金融市场签订房地产预售契约后，没有实际履行为由向一审法院起诉请求解除其与清远金融市场签订的房地产预售契约，省一建城建分公司向一审法院起诉请求行使解除权。解除权从法理上讲属形成权，形成权应当受除斥期间的限制，而不应适用诉讼时效。我国台湾地区学者王泽鉴认为：“除斥期间的客体，为形成权(如撤销权、解除权、终止权)。惟并非所有的形成权，‘民法’皆设有除斥期间的规定。关于形成权，‘民法’规定相对人有催告权。关于若干形成权，根本无行使期间的限制，如共有物分割请求权(通说认为系形成权)。消灭时效的客体则为请求权，但亦非一切的请求权均受消灭时效的规范”。注释2我国台湾地区学者黄立认为：消灭时效只适用请求权，因此支配权(物权)与形成权(如撤销权、解除权、催告权、承认权、共有物分割请求权等)，均不适用此一制度。注释3梁慧星也认为解除权属形成权不受诉讼时效的限制。故一审判决认为省一建城建分公司起诉未超过诉讼时效的意见是符合法理的，应予维持。

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