“一房二卖”的法律后果和纠纷的处理原则

发布日期：2017-07-30 作者：110网律师

“一房二卖”的法律后果和纠纷的处理原则

——赵五保与天津市新厦房地产开发经营公司破产清算组、天津市嘉盛房屋置换有限责任公司、刘立华确认房屋所有权纠纷上诉案注释19

　　裁判主旨：
　　不动产的物权变动应当依法进行登记才能发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。国家对不动产实行统一登记制度。但当事人之间转让不动产的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。根据上述原则，如果房屋所有权人将房屋卖与多人，且均签订买卖合同，在审判实践中如何处理该类纠纷，即会产生一定的争议。
　　关键词：一房二卖；物权登记；合同效力
　　上诉人（原审原告）：赵五保，男，汉族，1954年9月23日出生，住所地：天津市河西区徽州道11号。
　　委托代理人：罗殿民，亚大律师事务所律师。
　　被上诉人（原审被告）：天津市新厦房地产开发经营公司破产清算组，住所地：天津市河西区友谊路合众大厦1203室。
　　负责人：乔仲忱，该清算组组长。
　　委托代理人：侯军，该清算组职员。
　　委托代理人：刘安，天津赢彧律师事务所律师。
　　被上诉人（原审被告）：天津市嘉盛房屋置换有限责任公司，住所地：天津市河东区七纬路106号。
　　法定代表人：冯文生，该公司经理。
　　委托代理人：孙芳桥，东方律师事务所律师。
　　被上诉人（原审被告）：刘立华，男，汉族，1957年4月4日出生，住所地：天津市河东区津塘公路丰盈里4号楼—103。
　　一、天津市高级人民法院一审查明的事实
　　2002年12月31日，赵五保与天津市新厦房地产开发经营公司（以下简称新厦公司）签订《商品房买卖合同》约定，赵五保购买新厦公司房产，商品房坐落于河东津塘公路丰盈里4号楼103室，价款266?664元，自签订合同之日起一次性付清房款。
　　另查明，2003年7月21日，新厦公司因贷款担保将坐落于天津市河东津塘公路丰盈里4号楼103房屋抵押给天津市商业银行开源支行（以下简称开源支行），并在房产管理部门办理了抵押登记。2004年3月22日，新厦公司破产还债一案，在天津市高级人民法院（以下简称天津高院）立案。2005年11月28日，开源支行与嘉盛公司签订《债权转让合同》，开源支行向天津市嘉盛房屋置换有限责任公司（以下简称嘉盛公司）转让其对新厦公司享有的债权99?800?000元，该债权为有财产担保的债权，担保方式为不动产抵押，抵押物为包括本案诉争之房的156套商品房。《债权转让合同》还约定，在嘉盛公司支付全部转让价款后，有权以自己的名义对外销售抵押物。2006年11月1日，嘉盛公司与刘立华签订《房产买卖协议》，将坐落于河东津塘公路丰盈里4号楼103房屋卖给刘立华，刘立华领取了该房屋的产权证书。
　　二、当事人起诉及答辩情况
　　赵五保向天津市高级人民法院提起诉讼称，坐落于天津市河东区津塘公路丰盈里4号楼—103房产系其于2002年12月31日从新厦公司以266?664元的价格所购置。2007年5月，赵五保申领产权证时，得知上述房产于2006年11月1日由嘉盛公司以新厦公司为出卖人，自己为受托人的名义，以238?545元的价格卖给了刘立华，且申领了证号为河东字第020209739的《房地产权证书》。2007年11月22日，新厦公司清算组作出了第四期清算工作报告未对上述内容予以涉及。赵五保认为，新厦公司、嘉盛公司及刘立华的行为侵害了其合法权益，请求：（1）确认嘉盛公司与刘立华之间就讼争房屋所订立的房屋买卖协议无效。（2）判令赵五保与天津市新厦房地产开发经营公司破产清算组（以下简称新厦公司清算组）依法协助赵五保办理讼争房屋的权属证书。（3）诉讼费用由新厦公司、嘉盛公司及刘立华承担。
　　新厦公司清算组答辩称，赵五保的起诉已经超出了法律规定的时效保护期间。双方订立合同的时间是2002年12月31日，合同订立后，赵五保并未履行合同义务使合同无法生效，在时效期间，赵五保从未向新厦公司主张过权利。2004年3月22日，新厦公司破产案件立案后，也未就其权益主张申报债权，证明赵五保已放弃此项债权。赵五保起诉本案时已经六年多，双方没有任何往来的文字交涉，请求驳回赵五保的诉讼请求。
　　嘉盛公司答辩称：（1）房屋买卖协议系有效合同。2005年11月28日，嘉盛公司与开源支行签订了《债权转让合同》，受让了开源支行对新厦公司享有的全部债权(该债权已被天津市第一中级人民法院以(2004)一中民二初字第33号民事判决书确认)。因上述债权系有财产担保的债权，担保方式为不动产抵押，抵押物为 156套商品房(其中包括讼争房屋)，且开源支行与新厦公司已依法办理了房屋他项权登记，所以《债权转让合同》约定开源支行抵押权随债权一并转让给嘉盛公司。《债权转让合同》还约定，嘉盛公司接收全部抵押物后，有权以自己的名义对外销售抵押物。2006年，嘉盛公司在新厦公司协助下将讼争房屋售与刘立华。嘉盛公司与开源支行的债权转让行为及与刘立华的买卖行为均系依照法律规定实施的合法行为，嘉盛公司与刘立华签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，其内容合法有效，应受到法律保护。（2）讼争房屋已属刘立华。刘立华已经申领了证号为河东字第020209739的房地产权证书，依照《城市房地产管理法》规定，刘立华依法已取得了诉争之房的所有权。（3）赵五保无权获取讼争房屋所有权。赵五保所述买房行为因其未办理产权预告登记，依法不能对抗善意第三人。
　　刘立华未进行书面答辩。
　　三、天津市高级人民法院一审认定与判决
　　一审法院经审理认为，本案是房屋所有权确认纠纷。根据本案查明的事实，新厦公司因贷款担保将诉争房屋抵押给开源支行，并在房产管理部门办理了抵押登记，开源支行取得诉争房屋担保物权的行为未违反法律，合法有效。2005年11月28日，开源支行将该担保物权所担保的债权转让给嘉盛公司。后嘉盛公司与刘立华签订《房产买卖协议》，将诉争房屋卖给刘立华，刘立华领取了该房屋的产权证书。由于赵五保与新厦公司签订《商品房买卖合同》后，没有在房产管理部门办理产权变更登记，不能产生物权变动的法律效力，故刘立华的物权有效并具有优先于赵五保基于合同产生的债权的效力。赵五保基于《商品房买卖合同》，享有的只是债权请求权，没有对抗第三人的效力，故对赵五保提出的确认嘉盛公司与刘立华订立的房屋买卖协议无效及令新厦公司清算组协助赵五保办理诉争房产权属证书的诉讼请求，不予支持。综上，依照《担保法》第41条、第42条，《物权法》第6条、第9条第1款的规定，判决：驳回赵五保的诉讼请求。案件受理费80元，由赵五保负担。
　　四、当事人上诉及答辩情况
　　赵五保不服一审判决，向最高人民法院提起上诉，请求撤销一审判决，确认嘉盛公司与刘立华之间的房屋买卖合同无效，判令新厦公司为其办理讼争房屋的过户手续。事实及理由：嘉盛公司只是新厦公司的代理人，讼争房屋的出卖人实际上是新厦公司。嘉盛公司将讼争房屋出卖给刘立华的行为，应认定为无效。根据《债权转让合同》的约定，新厦公司应无条件为赵五保办理房屋过户手续。一审判决应对《债权转让合同》的效力作出评判，而一审法院未对此处理，属于漏判。讼争房产过户给刘立华，是由于新厦公司、嘉盛公司与房地产管理部门有特殊关系。
　　嘉盛公司答辩称，其与刘立华之间的房屋买卖合同依法有效。嘉盛公司已经依法受让全部债权，且经当事人协议及法院确认，嘉盛公司享有处分抵押物的权利。讼争房屋已经属于刘立华所有，并办理了房产证。此外，新厦公司将讼争房屋出卖给赵五保时，已经依法设定抵押权，出卖讼争房屋的行为并未告知抵押权人，故该房屋买卖合同应认定为无效，赵五保只对新厦公司享有债权。故请求驳回上诉，维持原判。
　　新厦公司未进行书面答辩，二审庭审时表示同意嘉盛公司的答辩意见。
　　五、最高人民法院二审查明的事实
　　最高人民法院二审经审理查明：赵五保对新厦公司享有债权，据此，赵五保与新厦公司于2003年8月14日签订协议书约定，新厦公司将讼争房屋折抵债务给赵五保，并由双方当事人另行签订房屋买卖合同。同日，赵五保与新厦公司签订《商品房买卖合同》，并将签约日期倒签为2002年12月31日。2004年3月22日，天津高院受理新厦公司破产还债一案时，赵五保未向天津高院申报债权。讼争房屋出卖给刘立华后，刘立华已经支付全部购房款，并实际占有使用讼争房屋至今。
　　最高人民法院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
　　六、最高人民法院二审认定与判决
　　最高人民法院经审理认为，本案争议的焦点问题是，赵五保应否取得讼争房屋的所有权。根据本案查明的事实，开源支行依法对新厦公司享有债权，其与嘉盛公司签订《债权转让合同》，将该债权转让给嘉盛公司，嘉盛公司支付了转让款。同时，该合同约定，嘉盛公司有权以自己的名义对外销售抵押物。该《债权转让合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。2003年8月14日，赵五保与新厦公司签订《商品房买卖合同》，虽然双方当事人倒签合同缔约时间，但该合同亦为当事人的真实意思表示，内容合法，且合同已经开始履行，即赵五保实际支付了该合同项下的购房款，亦应认定为有效合同。此后，嘉盛公司与刘立华签订合同，将讼争房屋出卖给刘立华，刘立华支付了全部购房款，办理了房屋过户手续，取得了讼争房屋的产权证明，并实际占有使用该房屋至今，一审法院认定该房屋买卖合同有效，适用法律并无不当。鉴于讼争房屋已经办理房产过户手续，刘立华取得了讼争房屋的产权证，应认定该房屋已经发生了物权变动的法律后果。赵五保在与新厦公司签订《商品房买卖合同》后，未办理房产过户手续。一审法院认为赵五保只对新厦公司享有债权请求权，其不能对抗刘立华依法取得物权的效力，依据充分。据此，赵五保要求新厦公司为其办理讼争房屋过户手续的上诉请求，本院不予支持。赵五保基于其与新厦公司的合同关系而产生的债权纠纷，可另循法律途径解决。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《民事诉讼法》第153条第1款第1项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由赵五保负担。
　　七、对本案的解析
　　本案中，2003年8月14日，赵五保与新厦公司签订《商品房买卖合同》，该合同为当事人的真实意思表示，内容合法，且合同已经开始履行，即赵五保实际支付了该合同项下的购房款，应认定为有效合同。而开源支行依法对新厦公司享有债权，其与嘉盛公司签订《债权转让合同》，将该债权转让给嘉盛公司，嘉盛公司支付了转让款。同时，该合同约定，嘉盛公司有权以自己的名义对外销售抵押物。该《债权转让合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。此后，嘉盛公司与刘立华签订合同，将讼争房屋出卖给刘立华，刘立华支付了全部购房款，办理了房屋过户手续，取得了讼争房屋的产权证明，并实际占有使用该房屋，该房屋买卖合同亦为有效。根据《物权法》的规定，当事人之间订立有关转让不动产的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这就是通常所说的不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。关于转让合同是否生效，应当根据《合同法》的原则来判断，而不能以不动产是否已经办理物权登记来判断。但不动产的物权变动，必须以登记为必要条件，而不能认定合同生效就必然导致不动产物权的变动。不动产物权的登记制度是不动产物权的公示方法，是指物权在发生变动时，必须将变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。物权具有排他性，物权的变动也产生排他效果。基于上述理由，由于讼争房屋已经办理房产过户手续，刘立华取得了讼争房屋的产权证，应认定该房屋已经发生了物权变动的法律后果。赵五保在与新厦公司签订《商品房买卖合同》后，未办理房产过户手续。一审法院认为赵五保只对新厦公司享有债权请求权，其不能对抗刘立华依法取得物权的效力，依据充分。据此，赵五保要求新厦公司为其办理讼争房屋过户手续的上诉请求，不应得到支持。但在合同生效而不动产物权变动未成就的情况下，当事人依据生效的转让合同，依法享有债权的请求权。因此，赵五保基于其与新厦公司的合同关系而产生的债权纠纷，可以另循法律途径解决。

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