律师解读，拆迁安置房合同买卖的效力与维权

作者：南京杨超律师
拆迁安置房一般会分配到拆迁安置房或者经济适用房，对于前者，效力上没有争议，而对于拆迁分配到的经济适用房合同效力，实践中存在争议。
关于经济适用房的转让的效力，一直存在有效与无效之争。按照《经济适用住房管理办法》第30 条规定，购买经济适用住房不满5 年，不得直接上市交易。购买经济适用住房满5 年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。《江苏省经济适用住房管理办法细则》以及《南京市经济适用住房管理办法实施细则》亦作出相关规定：购买经济适用房未满五年不可上市交易。所以在合同效力上，有判决是认定为无效的。

例如：南京中院（2015）宁民终字第2121号认定：经济适用房是在国家划拨土地并提供一系列优惠政策，具有社会保障性质的住房，因此国家和省、市政府都制定了严格的管理规定，目的是保证经济适用房能够真正用于解决城市低收入家庭的住房困难和移建项目的拆迁安置，发挥社会保障功能，也是维护国家利益、公共利益的必然之义。因家庭困难而享有购买经济适用房资格的人，与因某些特定原因，经政府批准如拆迁而取得购买经济适用房资格的人，在购买、使用、出售经济适用房时，均应遵守经济适用房的管理规定。采取规避方式违反管理规定，破坏了经济适用房的管理秩序，损害了国家利益和公共利益。
2017年经济适用房江苏省省高院出台新的意见。江苏省省高院对此问题有了新的看法，省高级人民法院发布了指导意见，首先，拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质房屋，两者的政策目的及保护的法益不同。拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置，而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。因此，对于拆迁安置房买卖合同，并不涉及到扰乱社会公共利益的问题，应当认定为有效。只是不满五年转让的，具有不能履行的情形，当事人要求五年内过户的，不予支持。
目前通过裁判文书网可以查询到，南京部分法院对此问题的审判观点（注意要看2017年判决，2016年还是无效的）：
南京江宁区法院 （2017）苏0115民初475号 合同有效支持过户
南京江宁区法院 （2017）苏0115民初6260号 合同有效支持过户
综上，当前对经济适用房的买卖合同，原则上是支持有效的，如果已经可以过户，可以诉请履行过户义务。如果已经一房二卖，则需要审查是否可以撤销已经办理的过户或者主张相应的违约损失。
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