开发商逾期交房，业主真的没招了吗
发布日期：2017-12-01 作者：110网律师
首先我们来了解一个案例：2010年11月，海南省三亚市的王先生与某房地产公司签了商品房买卖合同，买下某楼盘一套房子，建筑面积159平方米，总价722万多元。合同约定，开发商应在2011年11月底前交房。同时，因台风、雨天或战争等非出卖人的责任造成工期延误的，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实延期。逾期交房在90日内的，按已付房款万分之三标准付违约金。随后，王先生付清全款。2012年1月，开发商发函告知延期交房，延至2012年4月30日。王先生在2012年6月收房，2014年初提起诉讼，要求开发商赔付逾期交房违约金25万多元。开发商辩称，黄先生主张逾期交房违约金不成立，项目施工一直受到不可抗力的天气原因干扰，而因雨水、台风等天气造成的工期延误，开发商按约定免责。法院查明，2010年11月至2011年11月，当地有台风14天、大雨及大雨以上天气为19天、雷阵雨29天。法院认为，开发商超过交房期限151天，但其可依据台风、雨天天气延期交房62天，因此开发商应承担89天逾期交房的违约金。法院一审判决，房地产公司向黄先生支付逾期交房违约金13.9万元。
这个案例是一个典型的延期交房案例，那么关于延期交房的法律问题有哪些？遇到延期交房法律纠纷我们又该怎么办呢？我们收集了客户的相关提问，邀请到了北京栩锐律师事务所主任律师李晓宁律师为您一一解答：
1、延期交房时间应该如何认定？
李晓宁律师：房屋买卖合同中，开发商没有按照合同约定的时间而推迟交房的行为被称之为：延期交房。在延期交房纠纷中，交房的时间的认定至关重要，它关系到延期交房从何时计算的问题。在我们承办的案件中，存在着因当事人在签订商品房买卖合同时对房屋的交付使用约定不明而导致的大量纠纷。通常开发商（出卖人）认为房屋的交付使用就是买受人直接的占有房屋，也就是我们通常说的“交钥匙”行为。
而买受人则认为，房屋交付的时间是以交付各种房屋产权证书为准。那么到底交房的时间如何确定呢？
对此《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。由此可知，当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的，出卖人对房屋的转移占有即“交钥匙”，即为合同约定的房屋交付使用。但如果当事人在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有，还应办理房屋所有权移转登记的，出卖人就应按约定履行义务。
2、如果出现了商品房延期交付，开发商应该担负什么样的责任？购房者可否主张退房？相关的法律依据有哪些？
李晓宁律师：根据《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”可见因开发商延期交房的是可以要求开发商承担违约责任的。此外如遇不可抗力的情形，需要延期交房的，开发商也有告知义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消失”。因此，开发商延期交房的话，购房人可以要求解除合同和退房，但是必须按照法定的条件和程序办理。
3、开发商延期交房，该如何要求赔偿，赔偿又该怎么计算？
李晓宁律师：我们都知道商品房买卖合同是一种经济合同，按照《合同法》的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿金的计算方法。
遇到延期交房的问题，购房人首先须注意购房合同中针对延期交房违约赔偿是否具有的明确条款，其次购房人要注意该条违约金的比例是以购房人已付房款为基数的，包括银行贷款按揭部分，同样条款对不同方式付款的购房人的赔偿是不同的。合同有约定时，按照约定赔偿。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条如下解释：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”对此，可以依法要求开发商按房屋租金标准赔偿损失，如果不被接受，可以向人民法院起诉要求其赔偿损失。没有约定时，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
4、那么对于初次购房的朋友来说，又应该如何规避、应对延期交房问题呢？
李晓宁律师：对于很多没有购房经验的购房者来说，对于买房子需要注意的细节都是只知其一不知其二的，尤其是在签合同的环节，往往都是被开发商牵着鼻子走。所以在此提醒各位购房者在签订合同的时候，一定要看清房屋交付使用的时间以及出现延期交房后该如何约定赔偿等具体事项。对于交房时间的约定越明确具体越好。因为交房时间的确定直接影响到延期交房违约金的起算时间，合同中约定的交房期限，除法律或合同另有规定外，在约定的交房期限届满之日时，卖方若不能向买方交付房屋的，卖方应在交房期限届满之次日起开始向买方计付延期交房违约金。
最后还需强调的一点是：在签订合同的过程中购房者应该仔细逐条审核合同内容，要分清合同的哪些条款对自己有利，哪些对自己不利，对于不利的条款要与开发商进行协商，协商不成的，可以拒绝签字。
在合同用语也应当尽量明确，避免使用“特殊情况”、“重大问题”、“等”等含糊用语。如果必须使用这些用语，应注意要以举例形式把自己所能想到的情形全部罗列出来，以免让对方钻空子。
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