开发商逾期交房，业主依法起诉维权

发布日期：2016-05-24 作者：西安张健律师

2012年12月20日，甲方与乙方签订《认购协议书》，双方约定乙方购买甲方位于西安市碑林区XX路商铺一套，协议对房屋的交付使用条件及日期、面积差异的处理、规划设计变更、双方的权利义务、争议的解决方法以及其他事项均进行了约定。《认购协议书》签订之后，乙方支付了全部的50%的购房款2436500元，甲方出具了收款收据。2015年11月20日，因甲方原因双方未能签订《房屋买卖合同》，乙方遂申请解除协议并按约定返还购房款，甲方未返还购房款，故乙方委托律师诉至法院。开庭审理时，甲方未能取得土地使用权证、建筑施工许可证和商品房预售许可证。案件在审理时，律师为保证判决作出后得以执行，采取相应的财产保全措施。
庭审中，我们提出：一、原、被告双方《认购协议书》的部分约定具备了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受了原告50%的购房款，但由于双方签订涉案《认购协议书》后直至本案开庭审理时，被告并未取得商品房预售许可证明，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第二条的规定，双方《认购协议书》涉及房屋买卖部分的约定应属无效。其次，涉案《认购协议书》还涉及双方一定期限内签订正式《商品房买卖合同》的约定，该部分约定是以将来的签约行为作为设立双方权利义务关系的基础，双方是为将来签订买卖协议作出的预先约定，该预约与商品房买卖合同在买卖协议签订成立后设立的交付合格房屋、过户房屋产权等权利义务关系不同。《认购协议书》关于双方未能在认购协议签订一年内订立正式商品房买卖合同，且原告提出退房申请的情况下，被告应退还已收购房款并赔付百分之十违约金的约定，应视为被告因过错不能签订房屋买卖合同而不当占有原告首付款一年期间所作出的善后赔偿承诺，该约定并不为法律、行政法规所禁止，是对原告信赖利益的保护。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释的规定》（以下简称《买卖合同司法解释》）第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，双方签订的《认购协议书》之预约签订正式《商品房买卖合同》部分的协议条款应合法、有效。虽然双方签订了《退款承诺书》，但该《退款承诺书》“房款分三次退完，退完房款后合同自行作废”的约定对双方终止《认购协议书》附加了生效条件，而被告在《退款承诺书》签订后再次违反承诺，其收取本案原告2436500元的购房款分文未退，双方约定的协议废止条件并未成就，《认购协议书》的有效条款并不因双方《退款承诺书》的签订而终止或变更，被告应依《认购协议书》有效条款的约定，返还原告已付购房款2436500元，并支付违约金243650元。另依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三、四项的规定，原、被告《认购协议书》关于双方预约签订正式《商品房买卖合同》部分的条款应依法予以解除。一审法院根据法律的上述规定，采纳了我们的上述代理意见，并根据损失填平原则，遂判决：一、解除原、被告签订的《认购协议书》；二、被告于本判决生效后十五日内返还原告购房款2436500并支付违约金243650元；三、被告于本判决生效后十五日内支付原告首付购房款的同期贷款利息。一审判决作出后，被告不服上述判决，向西安市中级人民法院提起上诉，请求：1、撤销西安市XX区人民法院第000XX号民事判决书；2、判令原告返还房屋。
庭审中，我们答辩称，1、答辩人认为原审判决在事实认定、法律适用上正确，虽然裁判结果未能完全满足答辩人的诉请，但对于这一结果表示接受。2、本案《认购协议书》不能履行的过错责任完全在被答辩人一方，依法依约应当承担违约责任。3、双方签订的《退款承诺书》已失效，与本案的处理没有任何关联性。
经二审审理查明，双方签订的商品房预约合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的，为有效合同。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。因乙方已依约履行了合同义务，但甲方截止二审开庭时仍未取得商品房预售许可证、国有土地使用权证及建筑工程施工许可证，致使双方约定的合同目的无法实现，故依据《合同法》第九十四条第三、四项之规定，双方签订的《认购协议书》依法予以解除。遂判决：驳回上诉，维持原判。
在律师的协助下，现该判决已履行完毕！

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