律师说法：征地拆迁维权期刊之被征收人常遇到的十大问题

律师说法：征地拆迁维权期刊之被征收人常遇到的十大问题
Question1：房屋价值评估价格相关法律问题
法律规定对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
判断评估价格是否合理没有一项简单地标准，要综合各种因素判断。为了尽可能保证评估价格的合理，被征收人可以做到以下几点：
（1）由于房屋市价、行情一直在变，评估时点可能对评估结果产生很大的影响，因此被征收人一定要关注评估时点，法律规定评估时点应该是房屋征收决定公告之日；
（2）被征收人一定要积极参与评估机构的选择，尽可能选择信誉好、声望高的评估机构来进行评估工作；
（3）如果对评估报告有异议，务必及时在法定期限内启动救济程序。
被征收人有对评估报告提出疑问和异议的权利，具体救济方法如下：
（1）被征收人对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应该向其作出解释和说明。
（2）被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估；
被征收人对复核结果仍有异议的，应该自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
Question2：货币补偿和产权置换，到底哪种好？
无论哪种方式都有利有弊，没有绝对的好坏之分。
货币补偿最大的优点是操作简单方便，可以一次性解决问题，不会再出现安置房屋迟迟不能交付、回迁迟迟不能落实等问题，减少后续纠纷的发生。
但是，货币补偿也会产生一些问题，例如：目前房价涨幅快，被征收人要是在拿到货币补偿款之后再慢慢寻找合适房源，可能很难再买到同样面积的房屋。再者，如果被征收人暂时不买房，那么如何支配这一大笔补偿款也是问题，随着物价上涨，被征收人如果不具备一定的投资理财能力，那么手中得 补偿款也会面临贬值问题。
产权调换的优点在于选择产权调换的被征收人不用再担心无法用补偿款买到合适大小的房子，这样就解决了住房问题。再者，产权调换之后往往还有一笔差价金，对被征收人而言也是一笔发展资金，可以做些小本买卖，为今后的长久生存做打算。
但是，产权调换也存在一些缺点。例如：被征收人对于产权调换房的位置、户型、环境等因素享有的自主选择性十分有限；后续产生纠纷的可能性大等等。
因此，大家还是要根据自己的切实需求和今后的生活安排，并结合当地的房价等实际条件综合考虑，作出最适合自己的选择！
Question3：合法房屋可能被强拆吗？
目前，针对合法房屋的行政强拆已经废除，但是司法强拆仍然存在。根据《征收条例》第28条的规定，如果同时满足以下两个前提条件，作出房屋征收决定的市、县级人民政府有权申请司法强拆：（1）被征收人在补偿决定规定的期限内未搬迁；（2）被征收人在法定期限内未申请行政复议，也未提起行政诉讼。此处行政复议的法定期限一般是60日，行政诉讼的法定期限一般是6个月。
因此，要想避免司法强拆，被征收人一定要及时启动相关程序，对补偿决定不满的一定要及时提起诉讼或复议措施，千万不要有那种“政府文件我只要不签收就不对我生效”的错误想法。此外，当面撕毁政府文件也不是表达异议的有效做法。
如果被征收人对维权程序有疑问，一定要第一时间联系律师，诉讼和复议都是有时限限制的，千万不要过去了半年、几年之后才想起来维权，否则再好的律师也爱莫能助。
Question4：是上访还是诉讼？
    信访局、信访办这类机构只是一个接待部门，它的主要工作职责是受理、交办、转送信访人提出的信访事项，更多的作用体现在对信访事项的协调、督查方面，对信访事项往往无权直接处理。
也就是说，大家即使上访，可能问题也得不到解决，最终还是要走司法程序。那么我们何不从一开始就选择正确的路呢？
Question5：自身不懂法，能做什么？
首先，被征收人平时可以多了解一些这方面的法律问题，读一些这方面的法律文章，不要求掌握所有法律规定，但是最好能对一些重要问题有一个基本概念。
其次，如果遇到维权困境，一定要在第一时间咨询律师，在律师的帮助下及时启动相关程序，不要因为时效等问题而丧失了维权机会！
Question6：征地拆迁中会不会拆着拆着就不拆了？
一般而言，合法的征地拆迁项目都是经过政府审批的，除非有极其特殊的情况，否则是不会随意更改的。因此，被征收人最好能抛弃这种侥幸心理。
如果被征收人对拆迁目的、拆迁范围、补偿标准有疑问，及时咨询律师，如果经过律师的审查，发现确有违法之处则立即提起程序维权，千万不要寄希望于政府主动停下拆迁的步伐，因为这几乎是不可能的。
Question7：申请政府信息公开要注意哪些问题？
利用“政府信息公开”是被征收人维权的重要一步，是收集政府违法点，找到谈判或诉讼筹码的重要方式。在申请政府信息公开时，被征收人也要注意以下问题：
（1）申请人依法向行政机关申请获取政府信息的，应当采用书面形式（包括数据电文形式）。如果采用书面形式确有困难的，也可以口头提出，由受理该申请的行政机关代为填写政府信息公开申请。
（2）申请书应包括以下内容：申请人的姓名或者名称、联系方式；申请公开的政府信息的内容描述；以及申请公开的政府信息的形式要求。
（3）法律对申请书的内容和形式都提出了要求，申请人一定要依法而行，实践中也有不少政府以“申请内容不明确”为由将申请打回的情况。因此，在提出信息公开申请时，申请人一定要进行明确、具体的表述，如果有疑问的一定要咨询专业律师。
Question8：签完补偿协议，被征收人只留复印件行不行？
答案是：不行！
首先，大家要明白，所谓补偿协议，是双方在意思表示一致的情况下签订的，被征收人有权保留至少一份协议原件。
其次，如果将所有原件都交给征收方，一来我们无法保证征收方不在协议上动手脚，毕竟被征收人大都没有法律知识和相关经验，签订的补偿协议很可能存在漏洞，将原件都给征收方，就给了对方可乘之机；二来将来如果发生纠纷诉诸法庭，被征收人没有原件作为证据提交是十分被动的。
因此，只保留复印件的做法是绝对错误的，这将使被征收人的利益置于巨大的风险之中。如果征收方试图这样做，其中一定有猫腻，被征收人可要擦亮眼睛了。
Question9：遭遇断水断电等暴力逼迁手段怎么办？
断水断电是拆迁方常用的逼迁手段之一，之所以使用这些手段，就是为了逼迫那些不愿意搬迁的被征收人妥协。
首先被征收人要明白，这些逼签手段是国家法律严令禁止的。如《征收条例》第31条就规定：“采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。”
征收方之所以明知不可为而为之，说到底还是抱着侥幸心理，他们认为一般的被征收人都不懂法，也不敢和政府对着来。如果被征收人轻易屈服，那就真的遂了征收方的愿了。因此，如果遭遇停水停电等暴力逼迁手段，首先不要屈服，然后立即联系专业律师，拿起法律武器维权！
Question10：征地拆迁维权是否需要委托律师？
征地拆迁纠纷案件中，专业律师之所以常常发挥出扭转乾坤的作用，是因为他们除了能熟练运用相关法律知识之外，还拥有丰富的诉讼、谈判经验，能够准确找到案件焦点问题，对症下药。
而对于没有法学基础和相关经验的被征收人来说，要在短时间内学习征地拆迁方面的所有法律法规是有一定难度的，要做到融会贯通、活学活用就更难了。
实践中还存在这种情况：由于很多律所都设有免费咨询服务，有的被征收人认为向征地拆迁方面的各大律所都咨询一遍，将他们的意见整合一下，就无需再请律师了。
这种想法的错误则在于：在咨询过程中，律师只能根据当事人口头描述、或者是一些简单的材料进行判断，由于律师并未征地介入到案件中，对具体细节问题并不了解看，给当事人的建议更多的是原则性的，真正操作起来还要结合各地的法律规定，并且严格按照法律程序来，对于被征收人而言其实是颇有难度的，远不如想象的那么简单。
以上就是征地拆迁过程中的相关法律问答，你掌握了吗？没有的话可以与我们联系，我们会为你解答征地拆迁相关的法律问题。希望广大被征收人在征地拆迁过程中不要被欺骗，都可以获得合理补偿，这期就结束了，我们下期见！