动迁房是被部分所有人处分拒绝过户该怎么办？
发布日期：2018-01-08 作者：姚艳艳律师
动迁房买卖，由于政策限制三年内不能上市交易，导致交易时间一般都要几年的时间，在过户前的几年里房价一般都有非常大的涨幅。加之签订买卖合同时没有小产证，房价比市场价要低一些，签订合同之初买房人没有付清全款，这给卖房人带来了严重的心里不平衡，导致了很多的纠纷。此外，在这几年的交易时间里，由于房屋被抵押、查封等，也导致了很多纠纷。本文仅仅就买房人要求继续履行合同（过户、交房等），部分房屋共有人以无权处分为由进行答辩，买房人如何应对进行讨论。
买房人在与卖房人就动迁房签订房屋买卖合同时，往往小产证还没办下来，加之动迁协议上的被拆迁人往往是一家人，而被拆迁人由于种种原因在签订房屋买卖合同时可能没有全部在场等原因，买房人往往只和动迁房的部分产权人（更准确地讲是部分被拆迁人）签订房屋买卖合同（或虽与全部被拆迁人签订合同，但是没有注意到夫妻共同财产的问题）。买房人往往没有意识到其中的风险——可能存在无权处分或者卖房人将来可能会以无权处分为由拒绝履行合同。
《买卖合同司法解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”简单讲，无权处分不会导致合同无效（存在恶意串通损害第三人利益等导致合同无效的事由的除外），但是会导致所有权不能转移，即不能过户（如果真的存在无权处分，法院也不会判决过户）。
在诉讼中，如果卖房人提出来无权处分，法院都会非常重视，并进行严格的审查。作为买房人可以根据交易的情况和相应的法律进行反驳。如：
一、非夫妻共同财产
《婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金；(二)生产、经营的收益；(三)知识产权的收益；(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。” 《婚姻法解释二》第十一条规定：“婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法第十七条规定的"其他应当归共同所有的财产"：(一)一方以个人财产投资取得的收益；(二)男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；(三)男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。” 《婚姻法解释三》第五条规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第2条规定：“夫妻双方在婚姻关系存续期间所得的财产，为夫妻共同财产，包括：（1）一方或双方劳动所得的收入和购置的财产；（2）一方或双方继承、受赠的财产；（3）一方或双方由知识产权取得的经济利益；（4）一方或双方从事承包、租赁等生产、经营活动的收益；（5）一方或双方取得的债权；（6）一方或双方的其他合法所得；”
根据上述法律规定，简单讲，夫妻关系存续期间取得的财产即为夫妻共同财产。
对于有些夫妻，可能会存在这么一种情况：夫妻能够分得动迁房是由于夫妻一方的户口在被动迁的房子里（夫妻一方是被拆迁人）或者由于夫妻一方对于被拆迁的房屋有产权，产证是在婚姻关系存续期间办理的，但是产证上只有夫妻一方的名字。
对于上面的情况，往往在房屋买卖合同上签字的只有夫妻一方（被拆迁人）。这样在诉讼中卖房人或其配偶可能会提出无权处分。
但是，对于上述情形，房屋产权应当认定为是夫妻一方（被拆迁人）。因为动迁房是夫妻一方对其原有的居住利益（如户口在被拆迁的老公房内）或者产权利益（如其系原私房的产权人之一）的转化，应当认定为是其婚前财产，另一方并不享有所有权（不论动迁协议签订的时间、交房的时间、办小产证的时间）。
二、其他产权人知道并同意出售房屋
如果涉案的动迁房确实有几个产权人，则证明没有在合同上签字的产权人知道并同意出售涉案房屋至关重要。对此，可以从以下几个方面入手（根据每个案子的不同情况，可能存在其他反驳或答辩的思路）：
1、没签字的产权人有收取房款或者使用房款的行为
在动迁房买卖中，往往存在父母卖房，子女收钱或用钱之类的情况。如果没有在房屋买卖合同上签字的产权人有收取房款或者使用房款的行为，则应当认定没签字的产权人知道并同意出售动迁房。
2、没签字的产权人对于动迁房交易有参与但是没有表示反对
这种参与体现在很多方面，如：（1）在网上或者中介公司挂牌出售标的房屋；（2）协商房产交易的合同条款；（3）协助办理交房手续等等。当然，对于这些行为需要录音等证据或者中介作证。
3、已交房
对于动迁房的买卖，一般在买卖双方签订了买卖合同，买房人支付了首付款（一般比例比较大）之后，卖房人就会交房给买房人，买房人会装修入住。而且，一般自交房至部分产权人提出无权处分会有比较长的时间。对于这种情形，房屋的产权人的无权处分的观点就站不住脚了。因为房子被买房人实际居住了这么久，产权人应当知道，否则就不合常理。既然其知道了房子已被出售，又没有立即表示反对，则应当推定其同意出售房屋。
以上只是一些比较常见和重要的方法，每个案子的情况都不同，需要具体问题具体分析。如以上手段都不能用的时候，可能要通过测谎等方式来确认不存在无权处分。
附孙某静诉黄某某房屋买卖合同纠纷案
案情简介：上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋系孙某华、孙某静等人于2011年3月动迁安置所得。2012年12月14日，孙某华向动迁公司出具承诺书一份：本户原居住在现购置XX路XX弄XX幢XX号XX室房屋，房屋权利人确定为孙某静。上述房屋购置事宜系本户协商一致，本户承诺：今后若发生经济及法律纠纷下列承诺人承担全部责任。落款“孙某华、孙某静”由孙某华签名。2013年5月30日，该房屋产权登记在孙某静名下。
2012年5月9日，黄某某（乙方）与孙某华（甲方）签订《动迁房预售预购合同》一份，约定，甲方一家分得一套动迁安置房，甲方孙某华与乙方签订房屋买卖合同《动迁房预售预购合同》，将此套位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的动迁房出售给乙方，房屋总价71万元。合同第二条乙方付款方式约定：乙方签订房屋买卖合同《动迁房预售预购合同》后，2012年6月15日前向甲方支付30万元作为首付款（含定金），双方签订合同后于2012年8月30日前乙方支付第二笔房款30万元，留尾款10万元，待房屋产权交易过户时交付给甲方。甲乙双方于签订房屋买卖合同后甲方将房屋腾空交付给乙方，在交易限制期满后，甲乙双方共同到浦东新区房地产交易中心办理产权变更登记（过户）手续，完成房屋过户手续的当日，乙方将尾款10万元交付给甲方。甲方签署相应的收据给乙方，交易所产生的契税、印花税、交易手续费由买方承担；营业税（若有）由买方承担；个人所得税（若有）所有税费全由买方承担，随时本房所产生的所有费用均由买方承担，卖方不承担任何费用。合同第三条约定：1、经甲乙双方协商确定，该房屋出卖（转让）总价款为71万元。4、除情势变更所必须外，甲方不得在过户给乙方之前的任何时间内提出增加该房屋的总价款，若甲方要求提高该房屋总价、要求乙方增加购房款，属于重大违约行为，除该要求不得成立外，甲方必须赔偿自己所要求增加的价款额的两倍给乙方。合同第四条约定：甲方保证在今后该房屋办理房地产权证时，只报送孙某华一个人的材料，房地产权证上只写孙某华一个人的名字，不得增加其他任何人的名字，也不得将上述一个人的名字变更为其他人的名字。如果甲方在报送做房产证（进行房屋产权初始确认登记）的资料时加上其他任何人的名字，或者将上述一个人的名字替换为其他人的名字，导致该房屋有孙某华之外的共有权人，或者产权人不是一个人的名字而变更为其他任何人的名字，影响到本次房屋转让买卖合同的效力或者影响到该房屋如期顺利过户，甲方作为过错方将承担全部的缔约过失或者违约责任。分别按照以下情况处理：如果乙方愿意继续履行买卖合同接受该房屋，甲方保证在年内交易限制期满后，将该房屋按约及时过户给乙方，对因此给该房屋其他共有权人造成的损失，甲方全部承担；因此给乙方造成的全部直接损失（即为解决此问题发生的直接成本，如交通费、查档费、咨询费、律师服务费等），甲方赔偿130%给乙方。合同第五条约定：甲方承诺对所售房产有完全的所有权和完全的处分权……导致在该房屋交易限制期满后不能过户给乙方，须按照可以过户时该房屋市场价的130%赔偿给乙方。合同第六条约定：……甲方未及时将房屋交付给乙方，则每逾期一日，支付乙方已付购房款总额0.1%违约金给乙方……合同第九条约定：过渡期内，如孙某华再婚……合同第十条（甲方的继承问题）……合同第十三条兜底条款约定：1、因前述所有情形及任何其他未列举的情形造成在交易限制期满后该房屋不能在过户给乙方而由甲方收回……2、在该房屋交易限制期满后一个月之内甲方将该房屋过户给乙方，且每逾期一日，甲方按照当时可以过户时该房屋市场价的0.1%计算逾期违约金给乙方。合同第二十二条补充条款约定：甲乙双方决定，甲方净到手价为71万元，双方物业进户时的一切费用包括维修基金及满三年的过户时一切税金由乙方承担。本合同第二条付款方式于2012年8月30日之前支付31万元，该房屋取得小产权时当日甲方将该房屋产权证原件及密码交于乙方后付清。
2012年5月9日，孙某华出具收条一份，言明收到黄某某购房定金2万元。2012年7月24日，孙某华出具收条一份，言明收到黄某某购房预付款5万元。2012年7月28日，黄某某支付给孙某华购房款30万元。2012年9月21日，孙某华出具收条一份，言明收到黄某某购房款5万元。2012年11月6日，孙某华出具收条一份，言明收到黄某某购房款5.50万元。2013年6月15日，孙某华出具收条一份，言明收到黄某某购房款7万元。2013年5月30日，孙某华出具收条一份，言明收到黄某某购房款5万元。2013年7月16日，孙某华出具收条一份，言明收到黄某某购房款1.5万元。
2012年7月28日，黄某某与孙某华签订房屋交接书一份，孙某华将系争房屋交付给了黄某某。2013年，系争房屋的房产证交付给了黄某某。
一审审理中，孙某华提供《配合申请过户通知》三份，时间分别为2015年1月12日、4月5日、9月8日，内容为：已到过户时间，请将材料及房屋余款准备好与公司联系。落款为上海XX有限公司。孙某华称其与黄某某因居住在同一幢楼内，故自行投入黄某某的信箱内。同时，孙某华申请证人凌某出庭作证，证人作证称，其系双方买卖的上海XX有限公司工作人员，2012年黄某某购买系争房屋时，房屋尚不具备过户条件，2015年年初可以过户时，房屋被司法查封而无法过户，且黄某某无钱付尾款，导致产生纠纷，之后孙某华书写函件三份要求盖章，故其盖章后交给了孙某华，至于孙某华如何投递，其不知情。黄某某则称从未收到该函件。
一审审理中，黄某某陈述系争房屋在2014年3月起被司法查封，期限至2016年3月。孙某华则称，其因欠他人款项导致系争房屋被查封，但已于2015年10月解封。
裁判原文节选：
一审【案号：上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初7201号】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。孙某华与黄某某签订了关于买卖系争房屋的《动迁房预售预购合同》，并在2012年7月28日即将系争房屋交付给黄某某使用至今；同时，黄某某也依约支付了房款。现孙某华认为其已于2015年多次通知黄某某支付余款并办理过户手续，但黄某某未予回复，系黄某某违约，遭黄某某否认，孙某华亦未能提供充分证据证明其已通知黄某某，且双方均确认此期间系争房屋被司法查封，事实上无法办理过户手续，故孙某华之述法院不予采信；孙某静认为其不知情系争房屋被出售，一审法院认为，孙某华、孙某静系父女关系，对动迁安置分配的房屋是明知的，且孙某华家居住的房屋与交付给黄某某的系争房屋在同一幢楼内，黄某某自2012年7月28日入住系争房屋至今，孙某静作为权利人在三年多的时间内，对系争房屋不闻不问，同时认为其未与其父孙某华共同居住、整个动迁、系争房屋的管理、房产证的交付等均不知情，系对自己权利的漠视和放任，却又在他人主张房屋权利时以此作为对抗，不符常理，有悖诚信，由此推断孙某静对系争房屋买卖应当明知且从未提出过异议，应视为对孙某华转让系争房屋行为的认可，故黄某某与孙某华之间的房屋买卖合同可约束孙某静。目前，系争房屋已符合过户交易的条件，故黄某某要求孙某华、孙某静协助办理系争房屋产权转移登记手续至黄某某名下的请求，法院可予支持。对黄某某主张的违约金，虽要求适用合同4、5、6、9、10、13条及补充条款的约定，一审法院认为仅第十三条中逾期过户的违约金条款可以适用，且该约定明显过高，法院依法予以调整，具体数额由法院根据案情等酌情确定。
一审法院据此判决：一、孙某华、孙某静应于判决生效之日起十日内办理将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权登记至黄某某名下的手续；二、黄某某应于判决生效之日起十日内支付孙某华、孙某静房屋尾款10万元；三、孙某华、孙某静应于判决生效之日起十日内支付黄某某违约金4万元；四、驳回孙某华的所有诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,070元，减半收取2,035元，反诉案件受理费4,480元，由孙某华、孙某静负担。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终12024号】本院认为，本案二审争议焦点为被上诉人黄某某与被上诉人孙某华签订的《动迁房预售预购合同》对上诉人孙某静是否具有约束力。根据本案查明的事实，系争房屋系孙某华、孙某静等人动迁安置所得，黄某某与孙某华就系争房屋签订买卖合同时，系争房屋尚未办理房地产权证。随后，孙某华根据买卖合同约定将系争房屋交付黄某某使用至今，黄某某亦按合同约定向孙某华支付房款，且孙某华妻子亦代收过一笔购房款。因此，上诉人所称系争房屋系被其父亲孙某华私自出售，其与其母亲均不知情的陈述，本院不予采信。即使如上诉人所述其平时不住在家里，偶尔回家，但系争房屋与上诉人家在同一幢楼内，从交付黄某某至双方发生诉讼长达三年多的时间，上诉人该理由实难采信。且在上诉人父母均知情的情况下亦缺乏隐瞒上诉人的合理性，故一审法院推断上诉人对系争房屋的买卖应当是明知的并无不当，孙某静对孙某华转让系争房屋的行为直至双方发生诉讼前并未提出异议，应视为其对孙某华转让系争房屋的认可。一审法院认定黄某某与孙某华的房屋买卖合同可约束孙某静，本院予以认同。上诉人的相关上诉理由，缺乏依据，本院不予采信。因此，上诉人孙某静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币800元，由上诉人孙某静负担。
本判决为终审判决。
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