一则关于离婚房产分割的特殊案例

当生活的帷幕徐徐拉开，家是我们最大的舞台。但随着生活水平不断提高，人们对于婚姻质量的要求越来越高，对婚姻问题越来越重视，由此引发了一年比一年高涨的离婚潮。据民政部发布的《2015年社会服务发展统计公报》显示，2014年全国依法办理离婚363 .7万对，初离婚率为2 .7‰，连续12年攀升。


提到离婚案件，夫妻共同财产的分割无疑是重中之重。虽然我国《婚姻法》及三个司法解释对婚前财产和夫妻共同财产进行了详细的规定，但面对现实婚姻家庭中形形色色的法律问题，仍会存在许多亟待解决的争议难题。


房产作为近几年家庭财富中最主要的部分，房产的分割无疑会是离婚诉讼中双方争议的焦点。那么，如何界定房产是婚前个人财产还是夫妻共同财产，已成为了离婚诉讼中争议最大、疑惑最多的焦点问题。


下面笔者以最近承办的一个典型案件，就“离婚房产分割”问题与大家进行分享、交流。


基本案情


被告A（男）系再婚，与原告B（女）结识于2010年5月，同年12月被告A与原告B登记结婚，婚后育有一女C。甜蜜的生活刚过不到三年，2013年4月，原告B就以被告A脾气暴躁、猜忌多疑为由向深圳市某区人民法院起诉离婚，同时请求分割登记在原告B名下位于深圳市xx区幸福园xx栋xx的房产（后称幸福园房产）。


涉案房产情况大致如下：


幸福园房产系被告A与前妻D共同以220万元的价格购买，并向银行贷款60万元。被告A与其前妻D协议离婚后，约定幸福园房产归被告A所有，被告A需支付前妻D房屋折价款80万元。


后被告A与原告B相识、相恋，两人准备以幸福园房产作为婚房登记结婚。但原告B提出：被告A必须将房产证上前妻D的名字减去，才同意结婚。于是，被告A便与原告B协商，通过将该幸福园房产出卖给原告B，从而将前妻D名从房产证上减去。


随后，被告A与其前妻D作为卖方、原告B作为买方签订了《房屋买卖合同》，将该房产出售给原告B，并办理了房产转移登记手续。


具体操作如下：


2010年9月，被告A和其前妻D作为卖方、原告B作为买方，签署了《二手房买卖合同》，购买价为262万元。合同约定，原告B应向被告A和D支付定金2万元、首期款80万元。


原告B实际支付定金2万元，并按照合同约定向被告A支付了首期款80万元。但在收到首期款的第二天，被告A便将80万元转回至原告B账户。


10月9日，原告B与平安银行深圳分行签订《个人抵押借款合同》，贷款金额为180万元。10月25日，原告B取得首笔贷款60万元，此款用于办理幸福园房产赎楼手续。10月28日，原告B与被告A、D签订《深圳市二手房买卖合同》。11月28日，被告A取得售房余款120万元，次日被告A向前妻D转账支付80万元，前妻D出具收条确认收到此款。11月30日，被告A将剩余房款40万元全部转账至原告B账户。12月24日，双方领取了结婚证。


该房屋交易的所有税费7万元由被告A支付，物业管理费、水、电、气各项费用均登记在被告A名下支付。


争议焦点


该案争议的焦点：涉案房产究竟是原告B个人财产还是夫妻共同财产。


原告B主张


原告B主张：涉案房产为其个人财产


原告B诉称：其于2010年10月28日从被告A及其前妻D手中购买了位于幸福园房产XX栋xx房，并支付了购房首期款80万元，办理了银行按揭贷款，且房屋产权转移登记在原告B名下。该房产系原告B婚前购买，属原告B的个人财产，应归其所有。被告A只能依照《婚姻法》司法解释三第十条的规定分得该房屋在婚后还贷和相对应的增值部分。


关于被告A将购房首付款80万元转回原告B账户的事实，原告B在第一次庭审中称，该款项系原告B向被告A的借款。在第二次庭审中，原告B又称该款项为被告A对其的赠与。


被告A主张


被告A主张，涉案房产属于夫妻共同财产。理由如下：


第一、原被告并无买卖房屋的真实意思表示。涉案房屋的转移登记并非真实的房屋买卖行为，而是被告A为与原告B结婚，为满足原告B的结婚条件：即将其前妻D从房产证上减名而发生的房屋买卖行为。由于幸福园房产系被告A与前妻D共同向银行贷款购买，其与前妻D协议离婚后，约定幸福园房产归被告A所有。但因被告A没有资金马上偿还银行贷款和支付前妻D的折价款，无法将其前妻D的名字从房产证上减名。为满足原告B的结婚条件，被告A与原告B就通过将房屋出售给原告B的方式获得高于原银行贷款的款项赎出房产证并支付前妻折价款，办理产权转移登记，从而将D的名字从房产证上减去。故原被告房屋买卖行为真正目的是为了将前妻D的名字减去，而非真实的将房屋卖给原告B的买卖行为。


第二、原告B并未实际支付购房款。被告A与原告B签订了房屋买卖合同，但原告B并未实际支付购房定金2万元。而原告B按合同约定向被告A支付的首付款80万元，被告A在收到首付款的第二天即向原告B返还了该房款，并在获得银行支付的卖房款项之后，除去支付其前妻D的80万元折价款，剩余款均转给了原告B。故原告B实际上并未支付任何房款。


第三、涉案房产在原被告之间转移是为了结婚后共同生活居住。在房屋办理转移登记后一个月，双方便领取了结婚证，房贷也由两人共同支付。被告有证据证明在签署房屋买卖合同时二人属于同居关系。


第四、该80万元首付款既不是原告B第一次庭审提出的向被告A的借款，更不是原告B第二次庭审时提出的被告A对原告B的赠与。而是为了婚后共同生活的目的，通过虚假的房屋买卖行为将D的名字从房产证上减去。


第五、涉案房产一直由被告A实际占有、使用和管理，从未转移至原告名下。涉案房产交易所有的税费，以及房屋所产生的物业费等费用均由被告A缴纳。


综上所述，幸福园房产虽以原告B名义购买，但原告B并未实际出资，而是由被告B出资、缴纳税费，婚前由被告占有、管理、使用，婚后由双方共同居住使用，故应认定为：被告为与原告结婚而将其婚前财产用于婚姻共同生活，应属于原被告的夫妻共同财产。


法院判决


法院认定，深圳市幸福园房产为原被告夫妻共同财产，判决该房产归原告B所有，原告B于判决生效之日起30日内补偿被告A房款110万元，该房剩余按揭贷款110万元由原告B自行负责偿还。


案例分析、观点交锋


对于本案中房产的权属，存在三种意见：第一种意见支持原告B的主张，认为该房产属于原告B婚前个人财产；第二种意见认为该房产属于被告A婚前个人财产；第三种意见认为该房产属于原被告夫妻共同财产。


持第一种意见的人认为：


首先，原告B与被告A及其前妻D签订有房屋买卖合同，该合同依法成立并生效，属于有效合同。


其次，原告B按约定向被告A及其前妻D支付了相应款项，具有合同对价，即该合同已经履行。


第三，涉案房产已经转移登记至原告B名下，且变更登记的时间发生在结婚之前。按照《物权法》第九条、第十四条的规定，不动产物权的设立变更以登记为准。另根据物权法理论，合同行为产生的原因并不会影响物权行为变动的效力。故不论原告B买卖房屋的理由是为了结婚共同居住也好，还是真实的买卖也罢，房屋已经转移登记为原告B，那么该房产就属于原告B，该权利转移发生在原告B结婚前，该房产就属于原告B的个人财产，这即为物权变动的公示效应。至于被告A所说其在收到首付款的次日即向原告B返还了该笔款项，这笔款项只能算作是原被告A之间新产生了另一个法律关系，即合同之债。并不影响原告B对涉案房产享有的物权。故涉案房产属于原告B婚前个人财产。


持第二种意见的人认为：


首先，该房产一开始就属于被告A的婚前个人财产。被告A在与前妻D离婚协议中已经取得了房屋所有权，被告A对其前妻D仅负有债务，协议中也约定其前妻D在被告A支付80万元后会依法配合被告A去办理产权变更登记。


其次，被告A与原告B签订房屋买卖合同的目的就是为了把其前妻D的名字从房产证上减去，原告B在支付首付款80万元后，被告A于第二日即向原告B返还了该房款，这也印证了被告A所言是真实的，他们签订卖房合同时目的的确是为减名而非真正买房。


第三，被告A并未收取任何卖房款。被告A在支付其前妻80万元后，剩余购房款项全部转回给了原告B。


第四，房产全部物业管理费、水、电、煤气费用一直登记在被告A名下，从未改变。说明涉案房产，一直由被告A占有、使用、管理、处分。因此，任何法律行为均需要分析其行为本身的真实意思表示，本案原告B并未支付任何购房款项，亦未实际占有、使用、管理该房屋，双方并无购买涉案房屋的真实意思表示。故该房产应属于被告A婚前财产。


持第三种意见的是笔者，同时法院的判决亦支持了笔者的这一观点。
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