农村房屋买卖合同的效力认定及损失赔偿问题

发布日期：2018-01-19 作者：汤圣泉律师

一、与农村房屋买卖合同效力和偿标准相关的判例介绍
原告(反诉被告)王x与被告(反诉原告)李x、第三张x、李x农村房屋买卖合同纠纷案
（一）案件事实
在原告（反诉被告）王x与被告（反诉原告）李x、第三人张x、李x农村房屋买卖合同纠纷一案中，原告(反诉被告)王x诉称：2002年7月，我为给母亲治病，将自有的xx市xx区x街西城根x号房屋卖给被告李x，价款170000元。2011年11月，我将被告李x诉至法院，要求确认买卖合同无效。xx法院作出判决，确认买卖合同无效，李x不服该判决，上诉至xx市中级人民法院，该院维持原判。故诉至法院，要求被告返还涉案房屋。
被告(反诉原告)李x辩称：（1）我不是本案适格被告，我不是现在房屋的实际占有人；（2）涉案房屋实际居住占有人为胜利街村民及第三人张x，张x具有合法的占有资格；（3）王x及其妻子在出售涉案房屋前已是城镇居民，丧失了集体经济组织成员资格；（4）《土地管理法》规定，农村村民一户拥有一处宅基地，张x作为村民符合法律规定；（5）如果法院判决我返还房屋，请求法院委托评估机构按照市场价值，评估该房屋，并按市场价值返还给我。
第三人张x、李x对王x的起诉述称：（1）不同意向王x返还房屋；（2）张x为x村民，获得住宅，符合法律规定；（3）张x、李x为善意第三人，张x系被告李x的女婿，该赠予行为是附条件的，且张x支付了对价；（4）王x及其妻子系城镇居民，已丧失集体经济组织成员资格。
被告李x反诉称：2002年7月，王x与我签订房屋买卖合同，王x将涉案房屋卖给我，故此要求王x返还房款并赔偿经济损失。鉴于争议房屋已经升值，王x在利益的驱使下，不顾该房屋已经归张某占有使用的合法事实，违背诚信原则，借合同无效来达到自己非法占有的目的。故提出反诉，要求王x返还购房款170000元，赔偿我原房及添附价值折价补偿、信赖利益损失等共计3000000。
王x对李x的反诉辩称：同意按相关评估机构确定的重置成新价款返还，不同意赔偿信赖利益损失。关于李x提出的土地价值实际是宅基地区位补偿价，依照2003年8月北京市宅基地房屋拆迁补偿规则，李x主张的宅基地区位补偿价应按每平方米360660元计算。李x的其他请求，应依据相关证据认定。
第三人张x、李x对被告李x的反诉述称：王x违反诚信原则，造成被告李x和第三人损失。对于被告李x的反诉请求没有意见。
经审理查明，被告李x与赵x系夫妻关系，第三人李x系二人之女；张x与第三人李x系夫妻关系。被告李x非xx市xx区xx镇x村集体经济组织成员。2002年9月18日，王x将xx市xx区西城根x号房屋卖给李某，价款为170000元。次日，李某将购房款全额支付给王x，王x将诉争房屋交付给李x。李x入住后，对诉争房屋进行了修缮…2011年11月，王x将被告李x诉至本院，要求确认双方签订的房屋买卖协议无效。2011年12月，本院作出判决，认定原告王x与被告李x签订的房屋买卖合同无效。李x不服判决，上诉于xx市中级人民法院，该院驳回上诉，维持原判。王x随即提起本案之诉。
本案审理过程中，李x要求对涉案宅院的房屋、土地价值、装修、供电设施增容、供暖设施等价值进行评估。2012年8月8日xxxx房地产估价有限公司出具房地产估价报告书，评估结论：(1)房屋普通装修、供暖设施、自来水管线等部件重置成新价(不含个性化装修价格)为268069元；(2)土地价值：根据两份文件显示的宅基地面积数据分别按照两种技术路线评估的土地价值。1.土地面积377.6平方米，技术路线一(文件规定)的土地价值212718元，技术路线二(综合市场)的土地价值1631483元；2.土地面积173平方米，技术路线一的土地价值114180元，技术路线二的土地价值875726元......
（二）争议焦点
根据诉辩双方的意见，本案的焦点在于：第一，原、被告双方之间的农村房屋买卖合同是否有效；第二，合同无效后出让方对买受人的赔偿范围和赔偿标准。
（三）裁判理由
1、原、被告双方签订的房屋买卖合同应属无效
本案中，原告王某与被告李某之间签订的房屋买卖合同已经之前的一二审生效判决确认为无效，因此本案中认定双方之间合同效力并不是难点，上述事实，有（x）平民初字第x号判决书（x）二中民终字第x号判决书等在案佐证。
2、出让方对买受人的赔偿范围和赔偿标准
本案中，王x与李x之间签订的房屋买卖合同已经生效判决确认为无效，王x与李x均应将因合同取得的财产返还对方。考虑到李x在签订合同后对房屋及院落进行了新建和整修，在李x向王x返还原物的同时，王x应就添附价值向李x进行补偿。同时，王x作为出让人，在出让时应当明知其所出卖的房屋及宅基地属法律法规禁止流转的范围，出卖后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故应对合同无效承担主要责任，应对合同无效所致损失进行赔偿。李x作为买受人，其购置禁止流转的农村房屋及院落的行为亦有不当，故亦应就合同无效承担一定责任。此外，王x违反诚实信用原则，理应对李x之信赖利益损失予以赔偿。
鉴于xxxx房地产估价有限公司未就李x所做屋檐仿古装饰绘画等添附价值出具意见，但鉴于本案事实，本院根据现场勘查、市场价格等因素，依法酌定王x应就上述四项添附向李x补偿100000元结合王x与李x二人主观过错的轻重，综合考量涉案房屋所在地周边交通、商业、环境等方面的发展、土地升值情况、土地的市场价值及是否存在拆迁可能等因素，本院酌情确定王x应赔偿李x的信赖利益损失数额为1100000元。对于李x和第三人张x、李x之间的关系，由其自行处理，本案不予涉及。
（四）判决结果
1、原告(反诉被告)王x于本判决生效后60日内返还被告(反诉原告)李x购房款17万元；2、原告(反诉被告)王x于本判决生效后60日内赔偿(反诉原告)李x损失计1308157元；
3、被告(反诉原告)李x、第三人张x和李x于原告(反诉被告)王x履行本判决第一、二项确定之义务后的60日内将位于北京市平谷区西城根x号房屋予以腾退，并将该宅院及宅院内的全部房屋、附属物一并交付原告(反诉被告)王x；
4、驳回原告(反诉被告)王x和被告(反诉原告)李x的其他诉讼请求。
二、农村房屋买卖合同的效力及无效后的赔偿问题之探究
当前，农村房屋纠纷类案件的处理，主要是买卖双方的利益分配，到目前为止各地法院虽达成一些初步共识，但未形成统一标准，且地方差异化明显。随着这类纠纷的增加，如何妥善处理此类矛盾，已成基层司法实践亟解决的问题。
（一）认定农村房屋买卖合同效力的处理原则
从现行司法实践来看，对农村房屋买卖纠纷的处理，基本上秉持有限承认合同有效的原则，即除同一集体经济组织成员间进行买卖的合同关系认定为有效合同外，其他原则上认定无效。但在处理此类纠纷时，应在综合考量具体因素的基础上，坚持如下处理原则。
1、坚持法律与政策相结合的原则。
农村房屋买卖行为的政策性强，遵循“有法依法，无法依政策”的原则，在法律、法规没有规定时，可以国家政策为补充，但是，最理想的状态是优先适用法律、法规，维护法律、法规的效力位阶和应有权威，保障法定主义的应有地位。
2、坚持具体案件具体分析的原则。农村房屋买卖的交易主体的不同，所涉及的法律规定及政策各不相同，应当区别对待。在确认合同无效后，还要妥善处理损失赔偿问题，避免当事人利益失衡，应综合考虑当事人的过错，房屋装修、改建、拆迁、房价变动等因素确定各自应承担的民事责任，尤其是出卖人因土地升值或拆迁补偿所获得利益与买受人因房屋现值和原买卖差价造成的损失。
3、坚持法不溯及既往的基本原则。在认定农村房屋买卖合同效力过程中，应区别纠纷发生的不同历史时期，按照法不溯及既往的原则，严格按照纠纷发生时的法律政策处理纠纷，对于按当时的法律政策规定允许流转的宅基地和房屋，不宜轻易确认合同无效。对农村房屋买卖行为违反法律、法规和政策性规定、精神的，且没有宜认定为有效的相关情形，原则上应依法认定合同无效。
（二）认定农村房屋买卖合同效力时应予考量的因素
在处理农村房屋买卖合同纠纷案件中，无论判决合同是否有效，都将对双方当事人利益产生重大影响，在审理此类案件过程中，不仅要考虑政策因素、公序良俗、诚实信用、利益衡平等社会效果因素，还要考虑具体案件的具体情况，在陷入现实与理性的两难境地之时，如何考虑司法导向与国家法律、政策相吻合，兼顾法律效果和社会效果的统一，尽量做到客观事实与法律事实的统一，避免“惟身份论”的倾向而伤害买受人的合法利益，法院应当慎之又慎。
（三）实践中认定农村房屋买卖合同效力时的主要参考依据
当前实践中，对农村房屋买卖合同效力进行认定时，所依法律、法规和规范性文件主要如下：
1、《中华人民共和国土地管理法》第12、62、63条；
2、《土地管理法实施条例》第6条规定；
3、《中华人民共和国物权法》第30条、第64条；
4、1999年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定：“农民的住宅不得向城市居民出售。”
5、2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”；
6、2007年12月31日中共中央、国务院联合发布的《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》中再次重申：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”；
7、《中华人民共和国合同法》第52条。
上述法律、法规缺乏细化的适用标准，在规定不明确的情况下，过度依赖政策文件作为裁判依据，降低了法律和司法的严肃性与权威性，同时，相关政策文件的“一刀切”和溯及既往，也增加了农村房屋买卖这一民事行为效力的不确定性，从立法和法律适用的角度讲存在较大完善空间。
（四）农村房屋买卖合同无效后的赔偿问题探究
目前关于农村房屋买卖合同纠纷案件的处理，争议更多的是在认定无效情形下，出售方应否赔偿买受方的损失以及赔偿范围和标准。上文已经就如何确定损失的几种模式进行了归纳，在此主要探讨各种模式的理论基础及利弊。应该说，不支持、全部支持和部分支持赔偿买受方损失这三种处理模式都能够找到一定的法律依据或者法理基础。我国早期司法实践中，在处理这类纠纷时基本上是采用第一种处理模式。直到北京画家村案件发生，这种处理模式才开始发生改变。这种处理模式导致：由于房价上涨，在合同无效的情况下，买受方承受的损失极其巨大，容易引起较大的社会矛盾；第二种模式主要是基于违约者不得利和民法诚实信用原则的维护发展起来的，因此，在遵照禁止农村房屋买卖的前提下判决出售方收回房屋的同时，必须让出售方全部赔偿买受方的损失，至少应最大限度地保障守约方的利益；第三种模式则是在兼顾维护禁止农村房屋买卖和维护违约方不得利基本原则情形下，采取的一种折中处理办法。这种模式在法律整体上进行局部突破作扩大解释，例如缔约过失包含信赖利益损失等，表面上看有一定道理，但缺乏足够法理基础，也易衍生法律功利主义。但这种模式既符合了我国传统中庸之道，也迎合了我国经济发展主流，因此渐成主流。
三、判例评析
（一）农村房屋买卖合同效力认定的裁判尺度问题
司法实践基本上秉持有限承认农村房屋买卖合同有效的原则，即除同一集体经济组织成员间进行买卖的合同关系认定为有效外，其他原则上认定为无效。但很多情形下，买卖合同仍可认定为有效，比如，出让方在出让前已丧失诉争房屋所在的集体经济组织之成员资格，买受人在受让房屋后办理了相关手续且业已取得该集体经济组织成员的资格；买受人虽非本集体经济组织成员，小在买受后将房屋合法转让给了具有本集体经济组织成员资格的民，且构成善意取得。但在实践中，由于缺乏明确的法律规定省区对不同类型案件的处理理念不同，即便同一类型案件的处理方式也不尽相同，导致裁判尺度不统一，降低了司法中央事权的统性和权威性。
（二）法不溯及既往原则的实践情况
上文已谈及，在1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖士地通知》和2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定出台前，并无相关法律、法规和政策文件明令禁止城镇居民购买农村房屋，实践中很多城镇居民系在1999年之前购买的农村房屋但其购买行为却仍因为此政策文件的出台而在之后被认定为无效，这与法不溯及既往的基本精神相悖，增加了民事主体在意思自治下所从事民事行为效力的不确定性，妨碍了正常的交易秩序和本已趋向稳定的社会状态。
（三）农村房屋买卖合同无效后赔偿标准的选择困惑
司法实践就赔偿标准的选择也存在争议，由于农村房屋买卖合同纠纷的实质争议是在宅基地使用权上，因此，对宅基地使用权赔偿数额的认定和计算标准对赔偿数额的确定有决定性影响。在法院认定宅基地使用权赔偿数额时，通常会委托鉴定机构进行估，但在评估中，存在两条差距显著的技术路线，即文件价格和市场价格这两条路线，而最新的司法实践倾向：鉴于农村宅基地使用权有其自身的特有属性，不能在市场上进行自由流转，因此，不宜按照市场价格进行评估，应参考同区位的拆迁补偿价；而涉案房屋尚未拆迁或者没有可供参考的拆迁补偿价格时，应优先适用文件价格。
如此，就暴露了问题。因为，通常情况下，文件价格是在多年前确定的，与诉讼时的市场价值存在严重偏离，如果按照文件价格对买受人进行补偿，买受人所获的补偿将大幅缩水，其因为在多年前购买农村房屋而付出了巨大机会成本；如果其当时以同等价格购买城镇楼房，将获得巨大升值；认定合同无效后，如果仅以文件价格补偿宅基地使用权，买受人将损失巨大，出让方却可从违约中获得巨大利益。这有悖不能从违约中获利的基本理念，更不利于保护买受人利益。

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