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从一起房屋租赁合同纠纷案谈合同解除后的损失赔偿

发布日期:2018-02-08    文章来源:互联网
  【基本案情】

  原告(反诉被告)(被上诉人):青海某商贸有限公司。

  被告(反诉原告)(上诉人):陈某

  1.本诉原告诉称:

  2011年9月20日,原、被告签订了004#《房屋租赁合同》,约定将原告位于西宁市城中区西大街二号的房屋第三层(面积1300平方米)出租给被告使用。2011年11月9日,原、被告签订了一份《房屋租赁合同补充协议》,约定将第三层的剩余面积300平方米出租给被告使用。合同对租赁期间、租赁费用、支付方式、双方的权利、义务及违约责任等相关内容做了明确的约定。合同签订后,原告即按约向被告交付了房屋。但被告未按约支付租金,经多次催缴,被告仍不给付的情况下,原告于2013年12月27日向被告送达《解除合同通知书》,通知被告解除租赁合同关系。但被告仍不履行支付租金、交还房屋义务。故提起诉讼,请求:1、解除原、被告间的004#《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》,被告交还租赁房屋。2、被告向原告支付至2014年7月2日前已拖欠的租金1063052元、违约金274266元(合计1337318元)。3.本案的诉讼费用由被告承担。

  2.本诉被告辩称:

  青海某商贸有限公司未按合同约定面积足量交付房屋构成违约,陈某的行为是行使先履行抗辩权的体现,青海某商贸有限公司无权以陈某拖欠租金为由解除双方之间的租赁合同关系也无权要求陈某缴纳租金。青海某商贸有限公司未按合同约定足量交付房屋,构成违约,因此,青海某商贸有限公司也无权要求陈某支付违约金。

  3.反诉原告诉称:

  2011年11月9日双方签订《房屋租赁合同补充协议》,青海某商贸有限公司将西宁市城中区西大街二号三层的剩余房屋出租给陈某使用,合同约定面积为300平方米,但青海某商贸有限公司实际交付的房屋只有100平方米,少交付200平方米,但是陈某一直按合同约定的面积缴纳租金、水电、暖气、物业费等,多缴纳的款项达316800元。青海某商贸有限公司未能足量交付房屋,应当支付3个月的租金作为违约金。故提起反诉,请求:1.请求青海某商贸有限公司继续履行合同,向陈某交付200平方米的房屋。2.请求青海某商贸有限公司返还多收的租金288000元、物业管理费14400元、暖气费14400元,合计316800元。3.青海某商贸有限公司向陈某支付违约金36000元。4.本案诉讼费由青海某商贸有限公司承担。

  4.反诉被告辩称:

  合同签订后,青海某商贸有限公司即按约向陈某交付了房屋,履行了合同义务。在签订了004#《房屋租赁合同》后,青海某商贸有限公司将第三层1300平方米交付给陈某使用。在签订了《房屋租赁合同补充协议》后,青海某商贸有限公司又将第三层300平方米交付给陈某使用。根据《商品房买卖合同》,面积差在3%左右基本正常,至今青海某商贸有限公司购买的该三层房产,产权证尚未办理,是否有面积差、差多少尚不清楚。另外,从开始计算租金起,至今长达2年半左右的时间里,陈某认可按合同面积支付租金,从未提出过三层面积差异。陈某的反诉请求,缺乏证据支持,不符合双方的交易习惯。至于物业管理费、暖气费,均系陈某向物业公司缴纳,与青海某商贸有限公司无关,更不存在代付情形,反诉无据。陈某关于继续履行合同及承担违约金的主张,也缺乏证据支持,综上,请人民法院依法驳回其反诉请求。

  5.二审诉辩主张。

  上诉人诉称:原审法院对青海某商贸有限公司少交付使用面积的事实认定不清,对于换算方法也未阐明,而笼统认为合同约定面积为建筑面积,使用面积应当为套内面积,此认定事实错误,面积的差距根本不能以建筑面积换算为套内面积来解释,理应予以纠正。作为先履行交付房屋的青海某商贸有限公司未足额交付房屋面积,构成违约,陈某可以行使履行抗辩权,在青海某商贸有限公司未履行完毕交付房屋的义务前,无权要求陈某支付租金。原审法院对于青海某商贸有限公司违反合同约定,未足额交付房屋面积的事实基本查明,但又以青海某商贸有限公司未违反约定,从而解除合同,明显前后矛盾。原审法院对于解除合同的认定明显错误,应当改判。青海某商贸有限公司未按约定足额交付房屋,构成违约,无权要求陈某支付违约金,双方应当继续履行合同,青海某商贸有限公司应当足量交付房屋,承担未能足量交房的违约责任。请求二审法院撤销原判,驳回青海某商贸有限公司的全部诉讼请求,支持陈某的全部诉讼请求。

  被上诉人辩称:一审法院对于陈某已经交付的一楼、二楼的面积认定正确,双方在签订该租赁合同时均认可2000平方米是建筑面积,而根据陈某提交的《西宁市房屋测绘技术报告》,陈某实际使用的一楼面积为259.57平方米,该面积指的是套内面积。陈某以合同约定的一楼面积430平方米减去其正在使用的套内面积259.57平方米,认为青海某商贸有限公司少交付180平方米,计算错误,陈某无权以行使履行抗辩权为由拒付租金,原审判决陈某支付已交付部分面积的租金正确。青海某商贸有限公司的合同目的已经无法实现,陈某以自己的行为表明不履行主要债务,租赁合同已经无法继续履行,解除正确。一审法院认定事实清楚,证据充分,请求驳回上诉,维持原判。

 【审理情况】

  西宁市城中区人民法院经公开审理查明:2011年9月20日,青海某商贸有限公司与陈某签订004#《房屋租赁合同》,将青海某商贸有限公司所有的位于青海省西宁市城中区西大街二号房屋三层合计约1300m2出租给陈某使用,合同约定:“房屋租赁期限为8年,租赁期限从2011年12月1日至2019年11月30日止,年租金总计为936000元,前两年不变,自第三年起进行调整。付款方式为分期付款,第一个半年,每季度为一个付款周期。之后,每半年为一个付款周期”。合同还约定“在青海某商贸有限公司无任何违约之情形下,陈某未按时交纳租金的,逾期超过15日的,青海某商贸有限公司有权终止合同,限期陈某撤离”。2011年11月9日双方又签订《房屋租赁合同补充协议》,约定将主合同第三层剩余面积300平方米出租给陈某,租赁期限从2012年1月1日至2019年11月30日止。还约定“陈某拥有青海某商贸有限公司出租房产第三层的独立使用权(除去甲方办公室面积38.61平方米),新增房产租赁面积的年租金为216000元,前两年不变,自第三年起进行调整。付款方式为分期付款,每半年为一个付款周期”。合同签订后,青海某商贸有限公司向陈某交付了上述房屋。依据双方签订的合同,陈某于2012年3月16日,向青海某商贸有限公司交付了保证金200000元。另,截止2014年7月2日,陈某就004#《房屋租赁合同》尚欠租金933920元,就《房屋租赁合同补充协议》尚欠租金129132元,累计拖欠租金1063052元。另查,2014年12月8日,陈某申请对其实际租用的房屋面积进行测量评估,本院予以准许,并委托青海省永正房地产评估司法鉴定所进行鉴定。该所于2015年1月16日以鉴定对象无房屋所有权证及分丘图、建筑面积计算表,双方对装修图纸的套内面积存在较大争议为由,将委托鉴定退回我院。后陈某于2015年3月16日再次向我院提出鉴定申请,我院又委托西宁市房屋测绘所进行鉴定,该所于2015年4月16日以:“该幢楼1-3层面积已经我单位核算测量,涉案房屋面积以该计算数据为准”,将委托鉴定退回我院。因两次委托鉴定均无实际结果,2015年4月13日,陈某向本院提交了一份其单方面委托西宁市测绘院出具的西宁市房屋测绘技术报告,因该报告系陈某单方委托,后陈某又于2015年7月20日第三次提出鉴定申请,在鉴定阶段,青海某商贸有限公司于2015年9月23日就陈某单方委托的西宁市房屋测绘技术报告向本院提出书面质证意见,对该技术报告中的相关面积予以认可。故本院于2015年10月14日将委托鉴定予以撤回。

  西宁市城中区人民法院依照法律规定判决如下:

  一、原告(反诉被告)青海某商贸有限公司与被告(反诉原告)陈某于2011年9月20日签订的004#《房屋租赁合同》及2011年11月9日签订的《房屋租赁合同补充协议》予以解除。

  二、被告(反诉原告)陈某于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)青海某商贸有限公司腾退位于西宁市城中区西大街二号房屋的第三层商铺。

  三、被告(反诉原告)陈某于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)青海某商贸有限公司租金863052元,并支付违约金274266元,合计1137318元。

  四、驳回被告(反诉原告)陈某的反诉请求。

  本案本诉案件受理费16936元,由被告(反诉原告)陈某负担。反诉案件受理费3296元,由被告(反诉原告)陈某负担。

  西宁市中级人民法院经审理认为:陈某与青海某商贸有限公司签订的005号《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,内容亦不违反法律规定,合同有效。青海某商贸有限公司要求解除合同,陈某亦同意解除合同,双方签订的005号《房屋租赁合同》应予解除。二审庭审中,双方当事人均认可采用建筑面积计算租金。双方就套内面积换算成建筑面积的计算方式达成一致,即以检测报告中的套内面积除以建筑面积,得出系数,再以检测报告中的套内面积除以系数得出实际交付的面积,用合同约定的面积减去实际交付的面积即是未交付的面积。经过计算,一楼实际少交付的面积为87.06平方米,二楼实际少交付62.42平方米,但双方均认可采用一审判决认定的一楼少交付87.11平方米,二楼少交付64.42平方米计算各项费用。根据合同约定陈某应按时缴纳租金,截止2014年7月2日陈某拖欠青海某商贸有限公司租金1476258元,应予给付。陈某主张青海某商贸有限公司返还多收取的租金等各项费用的上诉请求成立,依据实际交付的面积计算。陈某自2012年5月15日至2013年12月20日向青海某商贸有限公司多缴纳租金553454.04元、物业管理费8523.21元、暖气费8074.62元,共计570051.87元,应予支持。两项折抵后,陈某就005号《房屋租赁合同》欠付租金为906206.13元。合同解除后,陈某交纳的保证金500000元应折抵租金,折抵后陈某尚欠青海某商贸有限公司租金406206.13元。关于陈某主张青海某商贸有限公司在未履行完毕欠付房屋义务前,无权要求陈某支付租金的上诉请求,陈某与青海某商贸有限公司租赁合同中约定的是大概面积,实际建筑面积因没有办理房产证而不能确认。签订合同后,青海某商贸有限公司即向陈某交付了房屋,陈某实际占有和使用租赁房屋,出租人已履行了主要义务。即便青海某商贸有限公司未全部交付房屋面积,陈某也仅就未交付部分有抗辩权利,而不能以此为由不缴纳全部房租,故陈某此项上诉理由不能成立,不予支持。关于陈某主张违约金的上诉请求,因双方均存在违约行为,过错责任各自承担,陈某此项上诉请求不能成立,不予支持。综上,一审法院认定事实清楚、适用法律正确,判决结果并无不当,应予维持。

  依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。

  【案件评析】

  本案是一起涉及合同解除及合同解除后的损害赔偿的案件。

  (一)合同的解除

  合同的解除适用于合法有效的合同。合同只有在生效以后,才存在解除,无效合同、可撤销合同不发生合同解除。合同解除必须具备法律规定的条件。合同一旦生效,即具有法律拘束力,非依法律规定,当事人不得随意解除合同。我国法律规定的合同解除条件主要有约定解除和法定解除。合同的解除必须有解除的行为。即符合法律规定的解除条件,合同不能自动解除,不论哪方当事人享有解除合同的权利,主张解除合同的一方,必须向对方提出解除合同的意思表示,才能达到合同解除的法律后果。合同解除使合同关系自始消灭或者向将来消灭。即合同的解除,要么视为当事人之间未发生合同关系,要么合同尚存的权利义务不再履行。

  本案中,原、被告签订的004#《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示,内容符合法律规定,合同有效,对双方均有约束力。依据双方合同的约定,在甲方无任何违约情形下,乙方未按时交纳租金逾期超过15日的,甲方有权终止合同。青海某商贸有限公司以陈某未按约定交纳租金主张解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第227条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。陈某以青海某商贸有限公司未按约定足面积交付房屋予以抗辩,双方争议的焦点为海澜之家的库房面积是否计算在租赁面积之内。青海某商贸有限公司虽对陈某单方委托的西宁市房屋测绘技术报告中的面积予以认可,但提出海澜之家库房已交付陈某,陈某是否转租与青海某商贸有限公司无关,而对此陈某未能提供证据证明,且前期交纳租金时亦未提出异议,故陈某关于青海某商贸有限公司未足面积交付房屋违约的主张不能成立,不予支持。现陈某未能按约定交纳租金致使青海某商贸有限公司无法实现合同目的,因此,青海某商贸有限公司主张解除004#《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》以及交还房屋的诉讼请求成立,本院予以支持。

  (二)合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失

  陈某与青海某商贸有限公司租赁合同中约定的是大概面积,实际建筑面积因没有办理房产证而不能确认。签订合同后,青海某商贸有限公司即向陈某交付了房屋,陈某实际占有和使用租赁房屋,出租人已履行了主要义务。即便青海某商贸有限公司未全部交付房屋面积,陈某也仅就未交付部分有抗辩权利,而不能以此为由不缴纳全部房租。原告(反诉被告)青海某商贸有限公司主张并举证足量交付了房屋,海澜之家的库房系被告(反诉原告)陈某的转租行为,被告(反诉原告)陈某主张海澜之家库房面积未给其交付,并向法院申请对交付面积进行鉴定。本案中,被告(反诉原告)陈某无足够证据证明原告(反诉被告)青海某商贸有限公司未足面积交付房屋且前期交纳租金时未提出异议,故应当驳回被告(反诉原告)陈某的诉讼请求。

  青海某商贸有限公司虽对陈某单方委托的西宁市房屋测绘技术报告中的面积予以认可,但提出海澜之家库房已交付陈某,陈某是否转租与青海某商贸有限公司无关,而对此陈某未能提供证据证明,且前期交纳租金时亦未提出异议,故陈某关于青海某商贸有限公司未足面积交付房屋违约的主张不能成立,不予支持。关于青海某商贸有限公司主张的欠付租金,截止日期为2014年7月2日,关于欠付数额,依据双方合同约定计算,应为1063052元,陈某未能按约定交纳租金,其应承担给付拖欠租金的责任,故青海某商贸有限公司的该项诉讼请求成立,予以支持。双方合同解除后,因不存在双方合同中关于不予退还保证金的情形,故陈某交纳的保证金200000元应予以退还,但考虑到其尚欠青海某商贸有限公司租金未付,故该保证金应以折抵租金,尚欠租金应为863052元(1063052元减去200000元)。关于青海某商贸有限公司主张的违约损失,青海某商贸有限公司按银行同期贷款利率计算,并以违约金的形式主张损失274266元,符合法律及相关司法解释的规定,本院予以支持。
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