与他人调换宅基地建房后，属于违建，可强拆?街道办强拆被确认违法

【原告】


楼先生


【代理律师】


北京京平律师事务所 薛正懿、肖广影律师


【被告】


杭州市某区人民政府XX街道办事处(以下简称街道办)


【关键词】


强制拆除/超越职权/违建


【本案要点】


　　1、违法建筑主要是指违反《土地管理法》等未取得建设用地使用权而建造的建筑物，和违反《城乡规划法》等未获得规划许可或者违反规划许可，擅自在自己享有建设用地使用权的土地上建造的建筑物。


　　2、土地使用权人或者实际使用人对行政机关作出涉及其使用或实际使用的集体土地的行政行为不服的，可以以自己的名义提起诉讼。


　　3、在法治化的社会里，实体正义必须通过程序正义予以实现。就如同犯罪之人必须通过公正的审判予以处罚。哪怕是针对定性为违法建筑的房屋按照法律规范应当拆除，也必须是有相关职权的行政机关适用正确的程序来实施。


【相关法条】


　　《土地管理法》、《城乡规划法》、《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》


【基本案情】


　　楼先生通过与案外人王先生签订合法的《调换住房协议》取得在杭州市某村合法宅基地使用权，并建盖有合法房屋。2017年该房屋及所属宅基地面临行政征收。因补偿问题达不成一致，楼先生未与拆迁方签订补偿协议。未料，被告街道办于2017年5月27日作出《通知》。该《通知》载明:“现责令你户接本通知三日内将违法建筑自行拆除。若逾期未拆，将实施强制拆除。”后于2017年6月16日，其房屋被违法拆除。楼先生深知凭借自己的力量已经不能解决该困境。一家人对这样的情况感到万分焦急却又无计可施。在朋友的推荐下，楼先生的家人参与旁听了薛正懿律师的庭审，经过全家人的讨论决定，楼先生一家决定将案件委托给薛正懿、肖广影律师进行代理。


　　接受委托后，薛正懿、肖广影律师与楼先生就具体案情进行了沟通。在此之前，京平律师已通过相关诉讼行为，撤销被告街道办作出的《通知》。针对本案的具体情况，京平律师在调查取证基础上，掌握被告街道办强制拆除行为的违法点，向人民法院提起诉讼。


【裁判结果】


　　确认被告杭州市某区人民政府XX街道办事处于2017年6月16日强制拆除原告楼先生位于XX街道XX号房屋的行为违法。


【裁判理由】


　　本案的争议焦点在两处：


　　一、楼先生与同村村民案外人王先生签订了《调换住房协议》是否有效、楼先生是否为本案适格当事人。


　　被告街道办辩称：根据相关建房审批材料显示，本案拆除的房屋，非楼先生户。且乡村建设规划许可证、建设用地批准书，两证载明的建房单位、用地单位均为案外人王先生。根据《物权法))第六条物权公示原则，以及根据国土资发( 2004)XX号《关于加强农村宅基地管理的意见》，其应向本集体经济组织提出申请，同意后需张榜公布，无异议的报乡(镇)审核后，报县(市)审批。被告至今未收到相关所涉房屋的任何变更报批手续。楼先生自身的房屋至今仍保存。因此，楼先生与被诉行政强制行为不具有利害关系，不具备原告诉讼主体资格，为不适格主体。


　　京平律师回击称：《调换住房协议》约定双方调换住房和宅基地，并约定甲方楼先生建造新住房，并拿到建设用地许可证，直至拿到房产证，然后双方进行房产证转户手续，协议内容没有其他无效约定，也没有违反法律的强制性规定，属于有效协议。且符合《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》，该集体土地上的房屋由楼先生实际建造并居住，故其有权提起本案诉讼。


　　二、本案被告对楼先生房屋的强制拆除行为是否合法。


　　被告街道办依旧答辩称：依据杭州国土资源局某分局作出的违法用地移交函(确认楼先生建房行为系非法占用土地行为移交XX街道办事处进行处置)认定原告房屋系违法建筑，属于非法占用土地行为。


　　当然因在京平律师指导楼先生诉被告街道办作出《通知》行为违法一案中，该《通知》已被撤销，被告实施的强制拆除行为已无依据。


【小结】


　　遇到征地拆迁的，被征迁人应当享有公平合理的征收拆迁补偿。但是，实践中“以拆违促拆迁”的手段已不罕见，很多地方以拆违的方式为后期征收扫清障碍，企图实现低成本拆迁目的。本案就是典型的以拆违之名行拆迁之实。此种情况下唯有掌控全局、把控节奏，才能在环环相扣之下循序渐进的实现维权目的。