“承租人优先购买权”中的同等条件如何认定

【案情】
某县居民黄某在该县拥有住房一套，因平时在外务工而将该房屋出租给刘某居住，双方签订了“租房协议”，约定租金1200元/月。后因工作原因，黄某欲将该房屋出售，而黄某与谢某系“死党”关系，谢某因在该县城工作而急需购房，因此黄某以低于市场价约8万元的价格将该房屋出售给谢某。刘某得知后，认为自己是该房屋的承租人，也愿意以该价钱购买该房屋，黄某和谢某之间的房屋买卖行为侵犯了其房屋优先购买权。刘某欲诉至法院，要求认定黄某和谢某之间的房屋买卖行为无效。
【分歧】
本案中，黄某与谢某之间的买卖行为，是否侵犯了刘某的“承租人优先购买权”？
　 第一种意见认为，《合同法》中规定的“同等条件”即指房屋买卖相等，承租人支付同样的价格，就享有权优先购买房屋的权利。
　　第二种意见认为，根据法律规定，出租人将房屋出卖给近亲属的，承租人主张优先购买权法院不予支持。但本案中黄某与谢某之间的关系并不属于法律意义上的近亲属，因此刘某主张优先购买权应当得到支持。
　　第三种意见认为，黄某以低于市场价8万元的价格将房屋卖给谢某，影响该价格的实际因素为非货币因素，即人际、亲情、情感等。因此，刘某并不具备真正意义上的“同等条件”。
【评析】
承租人优先购买权，是指房屋的承租人依照法律规定或合同约定，在出租人出卖所承租的房屋于第三人时，承租人享有在同等条件优先于第三人购买的权利。承租人优先购买权，是承租人对于出租人对所承租的房屋处分权的一种制约，是承租人享有房屋使用权的法律延伸，是不动产限定物权的扩张；体现了房屋等不动产物尽其用，实现市场利益最大化的表现。根据《合同法》第230条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此，对于承租人是否具有优先购买权， 何为“同等条件”是主要的判断标准。
笔者认为，根据相关的立法宗旨，《合同法》第230条中规定的“同等条件”情形之一，即承租人所承租的房屋，在同等的价格下，承租人有权优先购买。本案中，价格的参照基准是刘某是否具有优先购买权的关键。而此处的价格参照，应当以承租人出卖房屋时的市场价格为标准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条规定第2款规定，出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。即对于房屋出租人与特定第三人之间具有特定的人格属性利益关系，包含人际因素、亲情因素、情感因素等情况的，承租人只能以市场价格主张优先购买权，第三人所具有的人格利益条件承租人无法具备，并且第三人所具有的人格属性利益无法用金钱进行折价。本案中，虽然谢某与黄某的关系不属于近亲属关系，但“死党”关系系属人际、情感等因素，刘某欲黄某之间并不具备，故本案中刘某主张优先购买权，不应得到支持。
在承租人优先购买权中的同等条件认定时，应当综合考虑房屋出租人与特定第三人之间是否具有特定的人格属性利益关系，是否具有其它诸如买卖、借贷、商贸等经济往来利益等情况。房屋买卖第三人主张采用一次性付款，则承租人不得主张分期付款；第三人采用现金付款，承租人不得主张以物抵款；第三人采用即时付款，则承租人不得主张延期付款，双方应当保持结算方式相当。以上条件综合考虑，方能认定承租人是否具有优先购买权。
综上所述，笔者赞同第三种观点，即所涉房屋的市场价格是判断优先购买权中“同等条件”的参照标准，在此基础上，要结合出租人将房屋以优惠价格出售给第三人的真实意图、能够直接影响房屋买卖价格的非货币因素，非货币因素的价值等认定承租人是否具有优先购买权。
（作者单位：江西省广昌县人民法院）