如何认定承租人是否已放弃优先购买权？

【案情】
座落于蚌埠市某某路的楼房原系甲公司所有的厂房。2002年初，被告丁某某未经甲公司同意而将制线设备等安装在该厂房内并投入使用，甲公司起初要求丁某某将该其所占房屋以50万元的价格买下，丁某某没有同意。后来，甲公司提出以租赁方式将该厂房交与丁某某使用。2004年，甲公司因不履行债务而被蚌埠市中级人民法院对该公司的上述厂房依法拍卖，因拍卖三次均未成功，甲公司向吴某某、彭某某等人借款24万元从市法院将该房屋买回。2005年元月13日，甲公司与吴某某达成房屋转让协议，甲公司将该厂房以24万元的价格转让给吴某某，吴某某于2005年2月23日在蚌埠市房地产管理局进行了产权登记并取得了该房屋的产权证书。此后，因丁某某拒绝退出该房屋，甲公司不能履行其交付义务，吴某某无奈，诉至法院，要求依法保护自己的权利。


原告吴某某诉称：原告所买房屋现被丁某某占用，多次要求被告甲公司交付房屋、催促被告丁某某腾退房屋，均无结果，要求判令被告将争议房屋腾退给原告。


被告丁某某辩称： 自己与甲公司存在租赁关系，厂房出售时承租人有优先购买权，故吴某某与甲公司的行为系恶意串通，侵害了承租人的优先购买权，因而其行为违法无效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。


【分歧】


第一种意见认为：甲公司是在法院三次拍卖均未成功的情况下，才将其被拍卖的房屋以合理的价格转让给原告的，被告丁某某在法院三次拍卖的过程中应该知道房屋已进入拍卖程序，而没有提出购买的要求，可以视为已放弃其对此房产的优先受让权。吴某某与甲公司签订的房屋转让协议是建立在平等、自愿基础上的，且不违反法律规定，因而应受法律保护。


第二种观点认为，甲公司与吴某某的房屋转让协议，严重侵犯了承租人在同等条件下的优先购买权，违反了《中华人民共和国合同法》的规定。


【评析】


笔者赞同第一种观点，理由如下：


所谓承租人的优先购买权，又称先买权，是指当出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。即先买权人在订立买卖合同时有优先买受的权利，但并非对已成立的法律关系发生变动的权利。


《合同法》第二百三十条明确规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”由此可见，承租人行使优先购买权，须具备三个条件：一是租赁合同需在履行期内；二是需在同等条件下；三是承租人需在合理期限内主张。最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第132条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”


由此可见，这种先买权作为期待权，只有在该项财产出售时，权利人才可享受其权益。先买权人在标的物出卖时，一定期限内不行使的视为放弃。本案中诉争房屋是在法院三次拍卖未果的情况下，由吴某某以24万元的价格购得，当时的拍卖参考价为22万元。相关权利人在法院三次拍卖的过程中应该知道房屋已进入拍卖程序，该房屋于三个月后，卖给了吴某某，丁某某在此期间没有提出购买要求，而吴某某以合理价格购得该房屋，并没有侵犯相关权利人的优先购买权。

 作者： 李庆
(作者单位：安徽省蚌埠市禹会区人民法院)