婚前共同出资购房署名一方，离婚时如何分割

【案情】
小张和小王于2010年3月订婚后即开始同居生活。同年7月，两人共同出资买了一套二手商品房，并将房产证署名为小王。之后，小王便将房屋出租，双方共同收取租金。2012年3月，俩人补办了结婚手续。2014年4月，小张提出离婚，并要求对该商品房及租金作为夫妻共同财产进行分割。

【分歧】

对于该房屋及其租金能否作为共同财产进行分割，产生了不同的观点：

一种观点认为，房屋既为双方共同出资购买，就应作为夫妻共同财产，房屋出租所得的租金也应作为共同财产进行分割;

另一种观点则认为，房屋实质是婚前购买，且房产证上是小王一人的名字，该房屋应为小王的个人财产，房屋出租所得也应为小王一人所有，不应作为夫妻共同财产分割。

【管析】

笔者认为这两种观点都不够准确，理由如下：

首先，本案中小张与小王在婚前共同出资购买的商品房，不应当被认定为夫妻共同财产。根据我国《物权法》、《婚姻法》的相关规定，我国不动产的共同共有关系分为按份共有和共同共有。婚前共同买房，因为双方均为购买的主体，依法应当根据双方的出资比例确定各自的份额，认定为按份共有关系。因为婚前购买的行为，是两个独立的彼此之间没有特殊身份关系的自然人之间，按照各自的出资后形成一个总的出资而共同购买一处不动产物权的行为，尽管房产证登记在小王的名下，从法理上说，该不动产也会基于法律关系是双方共同出资购入而当然成为按份共有。因此，该房屋应被认定为小张和小王的共有财产。

对于该房屋的分割，应首先看双方对该房产有无约定，如果没有约定，根据《婚姻法》解释(三)第十条规定，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。本案中小张的实际出资，可以要求小王进行返还，并对婚后该商品房相对应的增值部分要求对方补偿。

其次，关于该房所产生的租金是否属于小王一方的个人财产呢?《最高人民法院公开发布的关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第五条规定，夫妻一方个人财产婚后产生的孳息和自然增值不是夫妻共同财产。婚姻法第十七条规定，生产、经营的收益归夫妻共同所有。因此，该房屋租金是法定孳息还是经营性收益是本案认定的关键。

《婚姻法解释(三)》中规定的孳息，狭义解释是指非投资性、非经营性的收益，如存款利息、果树无需管理自然结果等。房屋租金显然不适宜被认定为孳息，它是由市场的供求规律决定，并且与房屋本身的管理状况紧密相连，其获得往往需要投入更多的管理或劳务，是一种经营行为。小王将房屋用于出租，但该房屋实质上是由双方共同经营管理的，包括装修、修缮等，所取得的租金事实上是小王与小张共同经营后的收入。因此，除非夫妻双方另有约定，在婚姻关系存续期间出租取得的收益，都属于夫妻共同财产。

本案中，小王与小张共同对房屋进行管理，小张对房屋出租也投入了时间和精力，付出了劳动，租金是双方共同经营所得。另外，在上文中，笔者也已阐述了该商品房实质上并不属于小王的个人财产，因此，自2012年3月两人领取结婚证后，房屋所产生的租金理应作为夫妻共同财产，双方各得一半，婚前所获租金小张可以向小王提出补偿。

(作者单位：江西省黎川县人民法院 江西省抚州市临川区人民法院)