房子动迁是“数砖头”还是“数人头”？

   接待前来咨询的客户时，我经常会问，你们的房子是“数砖头”还是“数人头”。有些客户会问，什么是“数砖头”，什么是“数人头”。“数砖头”和“数人头”，其实是两种不同的计算房屋价值补偿款的方法（房屋价值补偿款的比重，约占总补偿款的70%以上，比重是相当高的）。
   “数砖头”，是指房屋价值补偿款按照动迁房屋的建筑面积计算，不考虑人口因素。“数人头”的情况下，房屋价值补偿款则按照居困人员的人数计算，是与人口因素挂钩的。
   那么，是“数砖头”划算，还是“数砖头”划算？从补偿款的金额来看，肯定是“数人头”的补偿金额高于“数砖头”。但是，选用哪种方式，并不是动迁户可以随便选择的。原则上，动迁房的价值补偿款都适用“数砖头”的计算方式，即不考虑人口因素。只有在该户居困人员多、面积小的情况下，才可以适用“数人头”的计算方式。因此，“数砖头”是一般多数情况，“数人头”是特例情况。
   何种情况下可以适用“数人头”的方式？只有在该户被认定为居住困难户的情况下，才可以适用“数人头”的方式计算补偿款。居住困难户的认定，必须经过申请、核定程序。先由动迁户提出书面申请，而后由区住房保障机构进行核查、认定和公示，公示期满没有人提出异议的，公示结果生效。在此特别提醒大家的是，申请人不限于公房的承租人、私房的产权人，与动迁房屋相关的人员均可提出申请，例如：公房的同住人、私房的实际使用人。
（本文系上海专业房产纠纷律师——方燕律师原创，如需转载或引用，请注明出处及作者）