房东、开发商一房多卖？别急，这篇文章教你如何维权！
发布日期：2018-05-10 作者：唐丽娟律师
司法实践中一房多卖情况下购房人取得房屋所有权的适用原则：
1、已经办理商品房过户登记手续的买受人优先取得房屋所有权。
2、如果数个买受人均未办理房屋过户登记的，已经办理商品房预告登记手续的买受人优先取得房屋所有权。
3、既未办理产权登记，又未办理预告登记的，由已先行合法占有争议房屋的买受人取得房屋所有权。
4、如果买受人均未办理商品房过户登记和预告登记，又未合法占有争议房屋的，由先行支付房屋价款的买受人获得房屋所有权。
5、如果上述情况均未发生，则由签约在先的买受人获得房屋所有权。
相关法律依据：
《物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
那么，其他得不到房产的买受人该如何维权？
商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
如果出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，买受人因此无法取得房屋的，可以请求人民法院确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效，以此夺回房屋产权。
相关案例
2008年4月21日，廖某通过链家地产看重位于丰台区一套两居室。而后廖某同房主王某签订《二手房买卖合同》，约定以150万元买下涉诉房屋。当日廖某支付了定金10万元，合同约定15日内再交纳首付款30万，余款向银行申请贷款。王某应在合同签订后60日内协助办理过户手续。2008年5月6日，廖某联系王某支付剩余首付款，王某拒绝接受并提出解除合同，同意退还已付定金并适当赔偿损失，但不同意双倍返还。廖某无奈向丰台区法院起诉，请求判令继续履行合同，协助办理过户手续。
庭审中王某称已经将该房出售给案外人张先生，并已经协助张先生办理完过户手续，无法继续履行合同，并提交了与张先生签订的房屋买卖合同。
丰台区法院审理后向廖某释明涉诉房屋已经过户他人，无法判决继续履行合同，建议廖某撤诉，另行主张权利。廖某撤诉后另行起诉，请求判决解除合同，要求被告王某双倍返还定金，并赔偿差价损失，中介费用。
2008年9月丰台区法院作出一审判决，判令被告王某双倍返还定金，并赔偿房屋差价损失以及中介费。
案件评析：
王某一房二卖，其与左、张两位买家签订的《二手房买卖合同》均是有效的，但王某已经同张先生办理了过户手续，完成了物权的转移，故廖某在要求王某继续履行合同，协助办理过户手续已经不可能，所以法院才会建议廖某撤诉另行主张。王某在收到廖某定金的情况下，又将房屋卖给他人，已构成违约。《合同法》规定，买卖双方签订合同，可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。王某应当向廖某双倍返还定金。王某高价另行出售涉案房屋，其两次出售涉案房屋的差价部分可视为廖某的损失，此外廖某所支付的中介费，王某也该承担。
0发布咨询
相关文章
相关法律知识