承租他人廉租房协议效力如何

【案情】
城镇居民刘某(女)于1998年因重大交通事故致残，向广昌县政府申请获得了城镇低保户的资格。2008年，广昌县人民政府对已建好的一百多套廉租房向社会公开摇号，刘某幸运的摇到了一套廉租房并与老伴张某(男)搬进廉租房入住。2014年8月儿子张某某考虑二老年纪大，生活不便，为尽孝心，张某某让二老搬来与张某某一起住。刘某为了不让自己的廉租房闲置，就将该房屋转租给进城带小孩的农村村民范某(女)，租金约定为200元/月，并签订了书面的租房协议。

【分歧】

对于刘某与范某签订的租房协议的效力问题，存在以下不同的意见：

第一种意见认为，刘某将自己摇中的廉租房租于范某，是二人真实的意思表示，应该合法有效。

第二种意见认为，该协议为效力待定的协议。刘某对该廉租房只有使用的权利，不能未经出租人(此处指廉租房管理机构)的允许擅自转租他人使用，在出租人未追认的情况下，该合同效力处于待定状态。

第三中意见认为，该协议为无效的协议。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。它具有社会公益性，属于国家给予社会底层贫困人民的一种国家福利政策。刘某擅自将廉租房转租给范某从某种意义上侵害了其他未摇到廉租房低保户的权益，损害了社会公共利益，应为无效。

【管析】

笔者同意第三种意见，主要理由如下：

第一、从协议的主体分析，刘某属于低保户，摇到廉租房，属于廉租房的对象，出租人为政府的廉租房管理机构。刘某作为承租人对于廉租房只有使用的权利，无所有权(当然也包括转租权)、处分权。根据我国合同法关于租赁合同的规定，刘某不能擅自转租，如要转租得经过出租人的同意，在未经出租人同意的情况下，该协议无效。

第二、从廉租房的性质分析，廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。它是国家和当地政府为了解决城市中低经济收入家庭住房困难而建的普通住宅，有社会公共福利和住房社会保障性质。它有别于普通的住房，其有权获取的对象范围是特定的，而非所有的群体。从其定义来看，首先，申请廉租房的对象应为城镇居民，农村居民排除在外;其次，该居民生活水平达到当地最低生活保障标准，不够富裕;最后，该居民还必须无住房或者有其他住房困难。达到该条件的居民才有权申请廉租房。而本案中，次承租人范某属于农村村民，是无权租赁廉租房的，出租人也无追认的权利，该协议当然无效，不产生租赁的效力。在此，要提醒的是，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。该款认定转租合同为效力待定合同，但本案中属于廉租房，该解释第一条第三款规定，“当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释”。故第二种意见是不正确的。

第三、从现有的规定分析，《廉租住房保障办法》第二十五条规定，“城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。城市低收入住房困难家庭违反前款规定或者有下列行为之一的，应当按照合同约定退回廉租住房：(一)无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的;(二)无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的”。本案，刘某已搬到儿子张某某处居住，其不属于住房有困难的情形，且已6个月以上未在廉租房居住，将房屋擅自转租他人了，根据该办法规定，刘某无权转租该房屋，且因为转租行为还将面临退回廉租房的风险。

第四、从社会公共利益分析，上文已阐述了廉租房具有社会公共福利和住房社会保障性质，且申请对象的条件也严格。刘某擅自将廉租房转租他人使用，从整个社会公共利益考虑，刘某的该行为某种意义上侵害了其他未摇到廉租房低保户的权益，扰乱了国家对于廉租房的管理秩序。根据《合同法》第五十二条第一款第四项的规定，损害社会公共利益的，合同无效。

综上所述，刘某擅自将廉租房转租他人使用，损害了社会公共利益，刘某与范某之间的租房协议属于无效的协议，不产生法律效力。

(作者单位：江西省广昌县人民法院)