J1002.当事人应当按照商品房买卖合同的约定履行自己的义务 不得擅自变更或者解除合同
发布日期：2018-06-12 作者：110网律师
【建筑工程纠纷内容】房地产建设工程律师分为四个领域: 土地拆迁；建筑；房产；物业服务。其中建筑工程纠纷包括：建筑工程勘察合同纠纷; 建筑工程设计合同纠纷; 建筑工程施工合同纠纷; 建筑工程分包合同纠纷。建设工程具有投资大、周期长、专业性强的特点，与此相关的相关法律法规、司法解释、部门规章制度、标准规范种类繁多，难以把握，对应的要求建筑工程法律应有完备的合规体系建设。建设工程纠纷贯穿于建设工程的自始至终。
其中拖欠工程款是最常见的，包括建设施工领域的各类维权和结算追款，发包单位维权、总包追款、分包追款、民工队追款、质量索赔、违约金索赔、招投标纠纷等。
【建筑工程涉及法律】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》；《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》； 《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》；《房屋建筑和市政基础设施工程 竣工验收备案管理办法》；《建筑业企业资质等级标准》。
【案例】白某与天津XXX房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2017津0102民初7218号天津市河东区人民法院民事一审判决房屋买卖合同纠纷）
【事实与理由】2015年5月15日，被告作为出卖人（甲方）与原告作为买受人（乙方）签订《天津市商品房买卖合同》（以下简称原合同）一份，约定原告购买被告开发的坐落于天津市河东区房屋，总价款923905元。合同第三条约定“…甲方于2016年12月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理：…3、待不可抗力情形消失后，合同具备履行条件的双方同意继续履行且甲方无须向乙方承担任何逾期交付的违约责任”，第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任：…3、详见附件六补充合同第二条”。该合同附件六补充合同第二条约定“买卖双方一致同意，对买卖合同第五条甲方逾期交付商品房的处理作出如下补充：若出卖人逾期交房超过90日的，则买受人有权退房。买受人退房的，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第三条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金且不再计算贷款利息，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金…”。
【法院认为】法院认定计算逾期交房期间的截止日期为2017年8月29日，以上共计逾期交房242天。施工期间因政府活动、空气治理等政府方面原因，造成工程被迫停止施工74天，本院酌定从上述242天逾期交房期间中扣除22天，认定被告逾期交房日期共计为220天。被告应支付的利息数额为923905元×4.35%/365天×220天=24224元，违约金数额为923905元/10000×220=20325.91元。
【判决结果】一、本判决生效之日起十日内，被告天津市XXX房地产开发有限公司协助原告白某办理坐落于天津市河东区房屋的全部入住手续，并将上述房屋交付给原告白某；二、本判决生效之日起十日内，被告天津市XXX房地产开发有限公司一次性向原告白某支付逾期交房利息24224元及违约金20325.91元，以上共计44549.91元。
【天津建筑工程律师点评】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告系商品房买卖合同关系，双方签订的《天津市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，应依法确认有效。双方均应依约享受权利、履行义务。原告已依约支付了全部购房款，被告亦应依照双方合同约定如期交付该商品房，由于被告未在约定的期限内如期交房，被告应承担逾期交房的违约责任。
【法律法规】中华人民共和国合同法（1999主席令9届第15号）第八条，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”
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