北京一房东卖房后拒履约，判赔307万了事？

　　2017年11月9日，北京青年报发表了《北京一房主卖房后因房价上涨拒履约 被判赔偿307万》的文章。报道内容如下：

　　2016年1月，买房人付女士与卖房人魏女士签订房屋买卖合同，约定魏女士以275万元的价格将位于通州区的一套房屋出卖给付女士，房屋约102平方米。合同签订后，付女士依约支付魏女士购房定金、物业交割保证金等各类费用17万元。

　　2016年3月，付女士通过相关购房资格审核后，要求魏女士及时办理后续履约手续。但此时通州区房价飞涨，魏女士以付女士签订合同时不具有购房资格为由，拒绝履行合同。无奈之下，付女士选择向通州区法院起诉魏女士，要求魏女士履行合同。魏女士提出，涉案房屋系夫妻共同财产，其出卖房屋的行为并未得到配偶黄先生的同意，故无法履行合同。针对此问题，中介公司向法院提交了署名为黄先生的同意出售房屋的声明。但通过笔迹比对，该署名与黄先生的笔迹区别明显。此外，黄先生本人也拒绝出售此套房屋。经法院释明，付女士认可该署名并非黄先生的签名。

　　面对此情形，付女士选择向法院申请变更诉讼请求，要求解除房屋买卖合同，魏女士返还购房房屋差价损失、违约金、定金等各类费用等共计370万余元。法院委托评估机构对合同解除时该房屋的市场价值进行了评估，评估结果显示房屋价值已经翻倍，涨至574万余元。

　　通州区法院最终判决解除双方签订的房屋买卖合同，魏女士赔偿付女士房屋差价损失290万元，定金等各类费用17万元，共计307万余元。一审判决后，魏女士不服提起上诉。二审法院经审理，最终判决驳回魏女士的上诉，维持原判。

　　北京盈科律师事务所黄争荣律师表示，如果房屋属于夫妻中一人的个人财产，可以不经配偶同意出售。一旦房屋属于夫妻共同财产，无论房本上是否登记夫妻两人的姓名，该房屋都要夫妻双方同意后才能出售。

　　笔者认为，该案的判决当然是对违约者的一种惩罚，但其并未充分体现对购房人的保护，貌似307万元的赔偿判决已经很多了。但对于市值574万的房屋来说，购房人的损失其实还是很大的。随着房价的不断上涨，甚至会增加卖房人违约的可能性。另外笔者也认为，法院和该律师，对于这个案件的审理和判决，有个思路上的问题，即是否需要黄先生的同意方可办理转移登记。

　　首先，根据《物权法》第15条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”我们可以认定，该买卖合同是属于一个合法有效的合同。

　　其次，根据《物权法》第15、16条的规定，黄先生非不动产登记簿上记载的权利人，对于购房人来说，仅需要求证书上记载的权利人就已经算尽到审慎的义务了。

　　第三，根据《不动产登记暂行条例》第14条及其《细则》第38条的规定，由不动产登记簿上记载的权利人和新的权利承受人共同提出申请即可，无需原权利人的配偶共同提出申请。更不用说法院判决后可申请强制执行过户了。

　　第四，根据《婚姻法》和《物权法》的相关规定，如果黄先生认为自己是权利人，应该申请更正登记，应提出确权诉讼。

　　第五，根据《合同法》第107条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

　　法院的裁判应该以公平公正、促进交易为核心来处理，其在审理中仅以无登记的原权利人的配偶不同意即示明让购房人变更诉讼请求是不妥的。如可以判决继续履行并承担违约责任，会对房价不断上涨的导致的违约情况予以一个法律引导，减少不必要的违约和纠纷的出现。
　　作者简介

　　李炜，福建省武夷山市房地产交易管理所所长，土木工程管理专业，长期担任武夷山市人民法院人民陪审员、武夷山市消费者协会专家顾问、福建省房协市场委副秘书长，并从事房屋登记研究工作。