农村土地“以租代征”到底合不合法? 房屋征收补偿中，什么是拆一补一?什么是市场价?|

发布日期：2018-07-22 作者：北京京平律师事务所律师

农村土地“以租代征”到底合不合法?
您好，很高兴为您回答这个问题。
通过“以租代征”方式取得农村土地不合法。
土地中所潜藏的“巨大利益”让一些“别有用心”的人蠢蠢欲动。随着土地法律法规日益严格，土地违法手段也随之“创新”，违法者通过“以租代征”悄悄地撬动了农村土地的闸门。
1、“以租代征”的表现形式
“以租代征”是指违反土地规划和计划管制，规避农地转用和征地审批，以出租(承租)、承包等方式利用农民集体土地，直接进行非农业建设的行为。
“以租代征”的表现形式包括6种：(1)村集体直接出面，与用地单位或个人签订租地协议;(2)基层乡镇人民政府直接出面，将农村集体土地转租或租用;(3)基层乡镇人民政府间接促使集体或个人将集体土地进行租赁;(4)农村村民私自将土地出租给用地单位;(5)用地单位或个人先购买农村集体土地进行建设，然后办理转用征收手续;(6)村集体直接租用农民承包地进行非农建设。
2、“以租代征”违法点
(1)并非出于“公共利益”。根据《土地管理法》第二条的规定，征收农村集体土地的前提条件是为了公共利益的需要。因此，单纯为了商业开发是不能满足征收集体土地的前提条件的。
(2)没有“用地手续”。依照《土地管理法》第四十三条、四十四条、四十五条的规定，任何单位和个人进行建设，必须依法申请使用国有土地;涉及集体土地的，必须向国务院或省、自治区、直辖市人民政府办理农用地转用审批手续和征收集体土地手续。
(3)逃避“合理补偿”。根据《土地管理法》第四十七条的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收集体土地意味着需要支付一笔“相当可观的”费用。征收方为了“用最少的钱，攫取最大的利益，”竟然打起了征地补偿费的主意，通过“以租代征”的方式，将征地补偿款包装成“土地租金”，农民可获得的补偿大幅度“缩水”。
房屋征收补偿中，什么是拆一补一?什么是市场价?

您好，很高兴为您回答这个问题。
理解“拆一补一市场价”的关键在于确定“房屋征收决定公告之日”和“被征收房屋类似房地产的市场价格。”
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”
1、房屋征收决定公告之日。
房地产的价格瞬息万变，拆迁方希望“就低不就高”，被拆迁人希望“越高越好”。因此，确定房屋价格补偿的首要前提就是定个“好日子”—房屋征收决定公告之日!但并不是随便贴一张纸就是房屋征收决定。合法的房屋征收决定应包括：“征收项目名称、征收房屋范围、房屋征收部门、房屋征收实施单位、征收协议签订期限、对征收公告有异议的行政复议以及行政诉讼期限、政府加盖公章。”因此，只有包含上述内容的房屋征收决定才是合法的，才能作为计算房屋补偿价值的基准时间点。
2、被征收房屋类似房地产的市场价格。
“是不是按我家周边二手房的价格?”“能不能按照新开盘的别墅价?”这是咨询中当事人经常问到的。对于何为“类似房地产”，广大被征收人似乎总是似懂非懂之中。根据《国有土地上房屋征收评估办法》，“被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。”
因此，被征收人可以参考以上因素来确定房屋价值的补偿。

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