买房有纠纷，什么情况下可以合理退房？

发布日期：2019-03-12 作者：王丽侠律师

在中国的大地上，房屋是归属，即使在国家政策的调整之下，房价仍居高不下，但这并不影响大家对房屋的追求。不过，房产交易需要相当长一段时间来办理各种手续，中间环节很可能出现意外，导致退房情形的出现。退房时各种经济纠纷也就随之而来。
案例导读：甲(卖方)与乙(买方)于2017年8月27日签订《房屋买卖合同》及附件，约定甲将汉阳市文化路聚缘小区3号院10号楼601室的房产以总价65万元出售给乙。首付款30万元于合同签订之日付清，剩余35万元由乙用其公积金贷款，在2017年11月27日前办理完毕。合同签订后，乙如约支付了首付款。但办理贷款时，由于银行信贷规模压缩政策实施及受国家住房公积金贷款政策的影响，乙的个贷业务不能办理，致使其逾期交付房款。甲认为乙违反合同约定，迟延交付房款构成违约，应支付相应违约金，遂向法院提起诉讼。
律师分析：本案是一起因房贷新政出台而引发的房屋买卖合同纠纷案件。甲与乙签订的《房屋买卖合同》及附件是双方的真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的规定，是有效合同。乙按照约定去办理贷款，履行了合同义务，但因为银行房贷政策的调整导致未及时支付余下房款。银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控，该调控政策何时出台以及具体内容如何，均是当事人签订合同时无法预知的。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”根据上述规定，乙迟延付款的行为应认定为“不可归责于当事人双方的事由”。因此，乙虽然迟延付款，但不应当视为违反合同的约定。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，在上述情形之外，法律规定的合理退房情形如下：
情形一、出卖方未告知买受方而将房屋抵押给第三人
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条第1项规定：商品房买卖合同签订后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同行为不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同。
情形二、出卖方存在一房两卖行为
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条第2项规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同。
情形三、商品房预售许可证存在欺诈
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第1项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，买受人可以请求解除合同。
情形四、出卖方故意隐瞒标的房屋存在抵押事实
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第2项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人可以请求解除合同。
情形五、出卖方故意隐瞒标的房屋已出卖事实
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第3项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，买受人可以请求解除合同。
情形六、出卖方故意隐瞒标的房屋为拆迁补偿安置房事实
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第3项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，买受人可以请求解除合同。

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