商品房认购书的性质如何认定？

发布日期：2019-05-22 作者：110网律师

问：商品房认购书的性质如何认定？
答：预约与本约，判断一个合同究竟为本约还是预约，应专注于其实质内容，探求当事人的真意，而非合同所使用的名称。签订商品房认购书时，真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前契约阶段，即使双方当事人完全履行了商品房认购书，仍需双方另行签订商品房预售合同或者现房预售合同。签订商品房认购书是订立商品房预售合同或商品房现房买卖合同的先决条件，商品房认购书的合同性质为预约合同，是独立有效的合同。
一、商品房认购书是独立的合同。合同的法律性质在于合意。我国《合同法》第二条规定，“本法律称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、中止民事权利义务的协议。”这说明，当事人的意思表示一致合同即成立。当事人合意的不同，形成合同的不同法律类型。认购书是双方当事人对所认购房屋的大致情况、价金、交付、正式签订买卖合同的时间等协商一致的结果，并自愿受该认购书的拘束，因此认购书是双方合意的产物。根据我国《合同法》的规定，合同的有效成立要件包括(1)合格的合同主体(2)真实的意思表示；(3)内容合法；(4)形式合法。认购书已具备合同的上述有效成立要件，因而是合同的一种，具有独立性。尽管认购书的有些内容在商品房买卖合同中有所涉及但双方签订认购书的目的是为将来签订买卖合同所做的事先约定，这与商品房买卖合同存在根本区别。因此，不能因认购书与买卖合同具有关联性而否认认购书的独立性
二、民法理论中契约可以分为本约与预约，本约是相对于预约而言的，在预约中约定将来要订立的契约即为本约；预约，则是约定将来订立一定契约的契约。预约合同本身就是一种契约只不过它的标的比较特殊，是一种订立契约的行为，目的是确保与相对人在将来订立特定的合同。一般认为，预约合同包括意向书、允诺书、认购书、购买不动产的定金收据、原则协议、谅解备忘录、协议要点、谈判纪要等。预约，或称预备性契约，是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性本合同达成的书面允诺或协议。契约有预约与本约之分，两者异其性质及效力，预约权利人仅得请求对方履行订立本约之义务，不得径依预订之本约内容请求履行，非不得就标的物及价金之范围先为拟定，作为将来订立本约之张本，但不能因此即认定买卖本约已成立。
一般认为，预约合同应具备下列特征第一，预约合同是诺成合同。预约合同不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用的特征，对于预约尤其地明显和重要。第二，预约是谈判期间对未来事项的预先规划。第三，预约之标的是当事人为将来订立本约而谈判。第四，预约必须具备书面形式。第五，有效的预约应当是有约束力的法锁。
认购书是预约合同预约本身就是一种契约，但它的标的是订立契约的行为，目的是确保与相对人在将来订立特定的商品房买卖合同。在理论上，预约合同与本合同(或称本约)的区别是十分明确的，因履行预约合同而成立的合同即为本合同。但在实务中，有时很难辨别一项合意究竟是预约合同还是本约合同。例如，当事人双方订立了“土地使用权转让预约合同”合同规定了转让土地的面积、位置、价款、付款方式以及办理转让登记期限等具体内容，但合同中并无将来订立土地使用权转让协议的约定，或者嗣后已按该合同办理了土地使用权转让登记手续，则该合同虽名为预约合同，但其本质仍属于本合同。因此，预约合同与本合同的界定，不能仅依所使用的文字或合同名称来论断，而应当依照当事人约定的实质内容来判断。
综上，认购书是平等主体间为设立某种民事权利义务关系而签订的协议，符合《合同法》第2条关于合同定义的规定，因此，认购书可以成为独立的合同。另外，从认购书签订的过程和约定的内容看，认购书是当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，是约定当事人有义务在一定期限内签订买卖合同，不是对行为结果的直接确认。所以，认购书尚不属于商品房买卖合同。根据司法实践中认购书订立的实际情况和合同法理论，我们认为，认购书作为出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，应属于商品房买卖合同的预约合同，即认购书与商品房买卖合同是预约和本约的关系。
案例适用规则：
预约与本约，判断一个合同究竟为本约还是预约，应专注于其实质内容，探求当事人的真意，而非合同所使用的名称。
判断当事人之间订立合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅孤立的以当事人之间签订的协议之约定为依据，而是应当综合审查相关协议内容及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人的真是意思，并据此对当事人之间法律关系的性质做出准确界定。根据《物权法》第十五条之规定精神，处分行为有别于负担行为，解除合同并非对物进行处分的方式，合同解释与否不涉及物之所有权的变动，而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。
载《中华人民共和国最高人民法院公报》2014年第一期
相关案例：
最高人民法院案号：（2017）最高法民申3649号
北京市第三中级人民法院案号（2015）三中民终字第16156号

来源：《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》王林清郭燕枝杨心忠著

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