关于抵押权的几个小秘密

导读物权法上设置了担保物权来为债权人的债权保驾护航，有了担保物权，债权的价值提升了，交易也变得更安全了。我们知道，担保物权有三，抵押权、质押权和留置权。不管是高大上的金融交易活动，还是频繁发生的日常交易往来，抵押权作为担保之王出现的次数多得当属之最。正因如此，高频繁的出场率和曝光率使得与抵押有关的问题受到越来越多的关注。鉴于此，笔者总结了几个抵押中常见的问题，仅供参考。
      1、登记机关登记的抵押期限届满抵押权存续问题 
      一般来讲，登记机关在办理抵押登记时，通常会在他项权证上载明抵押期限仅有2年，而抵押合同中的抵押期限并不一定只有2年，甚至还存在抵押合同中未明确约定抵押期限的情形。因此，就登记机关登记的2年抵押期限来看，若2年期限届满，抵押权人仍未对抵押物行使抵押权，那是否意味着登记期限届满，抵押权人将不再享有抵押权。对此，最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第十二条条明确规定：当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。再者，我国物权法第一百七十七条规定了担保物权消灭的四种情形，分别是（一）主债权消灭（二）担保物权实现（三）债权人放弃担保物权（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。但，对于具体针对抵押权消灭的情形，我国担保法及司法解释并未作规定。也就是说，抵押权并不因他项权证上列明的抵押期限届满而失效。 
      【司法机关态度】 
      对于该问题，各地法院的态度基本一致，均以担保法解释第十二条为裁判依据。如上海市第二中级人民法院在“东亚银行（中国）有限公司上海分行诉上海华源股份有限公司借款合同纠纷案”一案中，经审理认为，“《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第十二条第一款规定，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。因此，被告称系争抵押物权已经超过了抵押登记期限，原告无权对抵押物行使抵押权的主张，缺乏相应的法律依据，本院不予支持。”又如，最高院在“中国信达资产管理公司西安办事处与陕西省粮油食品进出口公司西安中转冷库、陕西省粮油食品进出口公司借款担保合同纠纷案”中，经审理认为，“西安市国土资源和房屋管理局给中转冷库抵押登记展期的批复中载明抵押期限自登记之日起12个月，期限届满后，中转冷库再未续登，但根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第十二条第一项之规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力”。故中转冷库关于抵押期限届满后未办展期，抵押无效的抗辩理由亦不能成立。” 
      【律师建议】 
      尽管他项权证上登记的抵押期限届满并不必然导致抵押权失效，但是，为使抵押权人的抵押权受物权法上公示公信原则的保护，仍建议在抵押期限届满前尽可能及时地办理抵押期限展期。 
      2、经登记的抵押金额和抵押合同约定的担保范围不一样，怎么办？ 
      案例笔者客户A借给一哥们600万，一直没有归还，当初因为朋友之间关系好没有做任何担保，A知道这哥们有套房，市价约1000万，但查询房产信息获知有该房屋有债权数额为600万元的抵押，A想作为普通债权人参与分配剩余的400万房屋余值（1000万-600万），谁知那哥们600万债务的背后还有300多万利息，这300多万的利息是否因抵押而优先受偿？A能够参与分配的财产到底还剩多少？ 
      一般而言，他项权证上记载的抵押金额为主债权本金，而抵押合同约定的担保范围通常包括债权本金、利息、罚息、实现抵押权的费用等。这样一来，当出现实现抵押权的情形时，抵押权人是应以登记记载的“债权数额”为限，还是以抵押合同约定的“担保范围”为限优先受偿，存在争议。 
      从《物权法》和《担保法》关于抵押合同内容的描述来看，两法均将被担保（主）债权数额和担保范围区分而论，规定应在抵押合同中分别说明被担保（主）债权数额和担保的范围。同时，根据住建部2008年出台的关于房屋登记的规定以及配套的《房屋权属证书、登记证明填写说明》，《房屋他项权证》上“债权数额”应填写的内容为一般抵押权填写登记簿记载的“被担保的主债权的数额”，属于最高额抵押权的，填写房屋登记簿上记载的“最高债权额”。至于“担保范围”，则被忽略在上述填写说明中。 
      因此，实践中房产登记机关对于他项权利一般仅登记“债权数额”（比如浙江、上海）或“权利价值”（比如江苏），而鲜有房产登记机关对于他项权利凭证会记载“担保范围”，即使设计了“担保范围”这一登记栏，内容也比较粗略，不利于反映包括利息、违约金等主债权以外的附属债权的具体情形。 
      如果抵押权人的债权数额加起来小于登记的“债权数额”，这种情况下，抵押权人的全部债权可以就抵押房屋变现款优先受偿；但是，如果抵押权人的本金、利息、逾期利息、实现债权的费用等数额大于登记的“债权数额”，那么有可能抵押权人实际受偿的数额难以涵盖其全部债权。 
      【司法机关态度】 
      当前司法实务中，对于“债权数额”的认识尚未达成一致意见，比如，上海市高级人民法院认为“债权数额”并非担保的最高限额，江苏省高级人民法院则认为“债权数额”属于担保的最高限额。 
      在上海市高级人民法院发布的2014年度金融商事审判十大案例之一“郑某与甲银行金融借款合同纠纷案”中，二审法院上海市第一中级人民法院经审理后认为，“根据我国担保法第四十六条的相关规定，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用；抵押合同另有约定的，按照约定。故在抵押借款合同法律关系中行使抵押权，当以合同约定的抵押担保范围作为确定抵押物处理后所得价款的优先受偿范围，而涉案房地产抵押登记证明上所登记的“债权数额172万元”并非本案合同约定的抵押债权的全部，仅指系争抵押物于登记时的购买价格，原审法院以房地产登记的债权数额作为判决依据，与上诉人的实际债权数额并不相符，该项判决法律依据亦不充分，二审法院对此予以调整”。简而言之，今后上海各级法院在审理该类案件时，都将以抵押合同约定的担保范围为债权人优先受偿范围，而不仅仅局限于他项权证上记载的“债权数额”。 
      相反，江苏高院对于该问题的观点，与最高院个案的观点保持一致。最高院在审理“大庆建行与庆莎公司、金银来公司借款抵押合同纠纷上诉一案”中，以担保法解释第六十一条“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”为依据，认为抵押权人对《房屋他项权证》上记载的权利价值以外的价值没有优先受偿权。同样地，在江苏高院下发至辖内法院的《关于当前商事审判若干问题的解答》以及江苏高院审理的“交通银行股份有限公司徐州分行与江苏跃进正宇汽车有限公司金融借款合同纠纷案”中，均明确抵押担保的范围应以登记机关不动产登记簿的记载内容为准，除非有证据表明登记簿的记载错误。对抵押权人主张就抵押物价值超出登记价值的部分优先受偿的，不予以支持。 
      【律师建议】 
      （1）在办理抵押登记前，尽可能了解当地法院对于上述问题的态度。 
      （2）若无法变更他项权证上记载的“债权数额”，且该数额未覆盖的担保范围内的金额能够可靠估计或计量，抵押权人可以考虑要求抵押人就该未覆盖部分提供其他担保。若这部分金额不能可靠估计，抵押权人在征得抵押人同意后，与其签订补充协议。 
      3、随主债权转让的抵押权未作变更登记 
      《物权法》第一百九十二条规定，债权转让的，抵押权一并转让。如此，在债权转让的情境下，如果不办理抵押权人变更登记，抵押权的效力是否受影响，行使抵押权时是否会存在法律障碍，担保法及物权法均没有明确规定说随债权转让的抵押权必须重新办理抵押登记手续或办理抵押权人变更登记手续。 
      从最高院出台的《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第九条规定：金融资产管理公司受让有抵押担保的债权后，可以依法取得对债权的抵押权，原抵押权登记继续有效之规定，可以看出，金融资产管理公司受让国有银行不良债权的，可以直接取得抵押权，不必办理抵押变更登记。虽然最高院出台的该规定是针对金融资产管理公司出台的特殊司法政策，其适用范围也限定为金融资产管理公司自国有银行收购和转让不良债权环节，并不是一个普适性规则，但鉴于该规定是最高院出台的司法解释，其仍然具有一定的参考作用。 
      此外，需要明确的是，抵押权的转让，是在抵押权已经有效成立的前提下发生的转移，并非重新设立一个新的抵押权。虽然，我国法律将登记作为不动产抵押权设立的要件，但是并没有哪一部法律将登记作为抵押权变动的要件。至于《房屋登记办法》第四十四条、《土地登记办法》第四十四条、《城市房地产抵押管理办法》第三十七条规定的债权转让后，受让人应当持相关材料去登记机关办理抵押权变更登记，考虑到上述规范性文件的法律层级，以及对上述规则的法律解释，笔者认为，上述规则仅仅属于管理性规范，并不能改变抵押权变动的规则，也就不能依据上述三条规则认为未办理抵押权变更的抵押权转让无效。 
      而且，如果要求转让抵押权必须重新办理抵押登记手续或办理抵押权人变更手续，则实际操作中往往会因抵押人怠于协助行为而使抵押登记的变更手续很难顺利完成，或者导致从债权转让到抵押权变更登记办理完毕之间，出现主债权和抵押权不归属于同一人的情形，有悖于抵押权从属性。 
      【司法机关态度】 
      在最高院审理的“四川医药包装股份有限公司与欣正投资发展有限公司借款合同纠纷上诉案”中，欣正投资发展有限公司自中国长城资产管理公司成都办事处受让了长城公司成都办事处从中国工商银行峨眉山支行受让的对四川医药包装股份有限公司享有的债权，且四川医药包装股份有限公司对该债权提供了抵押担保，且每次债权转让均发布了债权转让及联合催收公告。由于四川医药包装股份有限公司未能按期偿还贷款，欣正投资发展有限公司起诉至四川省高级人民法院，请求主张对抵押物享有优先受偿权。
四      川省高级人民法院经审理认为，根据最高人民法院《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律的若干问题的规定》第九条以及最高人民法院《关于金融资产管理公司收购、处置银行不良资产有关问题的补充通知》第一条、第二条的规定精神，长城公司成都办事处、欣正公司在借款合同主债权转让的同时已履行了抵押权转让的通知义务，因此欣正公司依法享有医药公司为上述3份《流动资金借款合同》设立的抵押权。其要求以折价或拍卖、变卖2003年峨眉抵字第0047号、2003年峨眉抵字第0051号、2003年峨眉抵字第0052号《抵押合同》提供的抵押物的价款在担保范围内优先受偿的诉讼请求成立，予以支持。对于这一观点，最高院在二审时予以了支持。本案中，欣正公司并非金融资产管理公司，其从长城公司成都办事处受让的债权也并未办理抵押权变更登记，而是通过在报纸上刊登债权转让与联合催收公告的方式。 
      尽管该案属于金融资产管理公司处置不良资产，涉案主体存在特殊性，但是，鉴于最高院及高院未有明确针对涉及一般主体未办理抵押权变更的裁判文书，笔者认为该案具有一定参考性。 
      【律师建议】 
      虽然没有办理抵押权变更登记手续不会影响抵押权的转移，也不会导致抵押权的灭失。但是仍然建议受让人受让债权时，督促债权人履行债权转让通知义务，及时去办理抵押权变更登记手续，预防可能出现的债务人抗辩，并及时监控抵押物的权属和占有状况。 
      4、同一宗地分割抵押给多个抵押权人，抵押物清偿时可能存在的风险 
      国土资源部《关于规范土地登记的意见》中规定，宗地一经确定，不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意。于是，实践中，便出现了一本土地证划线抵押的情况，即一整块宗地及地上建筑物被分割抵押给多个抵押权人。根据《物权法》第一百九十九条之规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押权实现时，拍卖、变卖抵押财产所得的价款并非按照分割的面积各自进行清偿，而是按照等级的先后顺序清偿。如果分割抵押的土地没有独立的产证，抵押登记办理在先的抵押权人完全可以要求以整宗土地的价值要求优先受偿，抵押登记在后的抵押权人只能够就抵押登记在先的抵押权人受偿完毕后的土地价值余额部分进行优先受偿，而不能就其所抵押的那一部分土地面积进行优先受偿。这样一来，如果因土地价格的波动导致土地的价值减少，后一抵押权人的债权就存在无法受偿的风险。而如果分割抵押的土地有独立的产证，当同一宗地被划线抵押导致其上有多个抵押权人时，任一抵押权人可以在满足行使抵押权的条件成就之时请求法院将其有权享有抵押权的抵押财产查封，鉴于该抵押财产属于一块大宗地的一部分，从而造成该宗地上其他抵押财产存在难以被执行的风险。 
      【司法机关态度】 
      在由安徽省合肥市中级人民法院审理裁定的“东莞勤上光电股份有限公司典当纠纷执行案”中，法院对于案件中涉及的一本土地证分割抵押的情况，认为“本院在执行过程中，由于债务人安徽勤上公司的抵押财产池土国用（2011）第219-1号土地属于一本土地证的分割抵押（2号土地、3号土地分别抵押给银行了），且地上建筑物又抵押其他债权人，不方便执行，担保人胡建林的房产既有抵押权存在，又有其他法院查封在先，因此，只能视为债务人安徽勤上公司和担保人（胡建林）没有方便法院执行的财产。”但是，法院在该执行裁定所依据的判决中，认为“原告安徽德合公司有权以被告安徽勤上公司所有的位于池州经济开发区金安工业园39361.90平方米的国有土地使用权（证号为池土地国用（2011）第219-1号）的拍卖、变卖价款或者折价后优先受偿”，安徽省高院维持了这一判决。可见，对于一本土地证划线抵押问题，法院仍然会判决抵押权人对其抵押物享有优先受偿权，但当该土地证上其他抵押物已经被查封，会造成该抵押物难以被执行，从而使得抵押权人无法实现优先受偿权。 
      【律师建议】 
      1、如果无可避免出现同一宗地划线抵押的情况，作为抵押权人，可以要求抵押人提供其他形式担保； 
      2、可能的话，抵押权人可以将其享有优先受偿权的那部分抵押财产申请法院查封，以阻却其他抵押权人就该宗地上其他抵押财产行使权利。