二手房买卖中买家要求继续履行合同法院会支持吗？

发布日期：2020-03-13 作者：张静律师

最近似乎广州的二手房市场业主反水现象再掀起新浪潮，卖方违约不履行合同或者违约加价可谓遍地开发，此时守约方可以要求解除合同赔偿解约违约金，一般是房价的10%-20%，也可以要求继续履行合同并赔偿延迟履行合同的违约金。但是具体如何选择，是否只要要求了继续履行合同就能得到法院支持呢？律师为您分析：
（一）卖方在只收取了定金阶段违约
    此阶段，买方只交付了定金，未签订正式买卖合同。卖方若发生违约行为，买方可向其主张双倍返还定金或主张违约金赔偿，但是不能向其主张继续履行买卖房屋义务（主张也不会支持）。
（二）卖方在阶段签订了三方合同但未网签的阶段违约
    此阶段，买卖双方已经签订了正式的买卖合同（居间版），若卖方不愿意卖房，买方是否可以要求继续履行合同呢？具了解，目前法院不支持的情况偏多。且此时卖房可以再次卖房或将房产抵押，买方无法规避，将会遭遇极大的无法履行合同的风险。作为买方可以试着主张继续履行合同，如果无法判决支持该主张，法院一般在审理中会进行释名，买方可以变更诉讼请求卖方承担违约责任。
（三）卖方在签订了三方合同并已网签的阶段违约
    此阶段，实际买卖双方合同行为已基本进行到尾声，实际此时买方能够买到房子以及合同顺利履行的可能性增加很多。由于双方已办理网签手续，完成备案，大大降低卖方将该套房屋再次出售或设立他项权利的可能性。此时如经审查合同继续履行不存在现实困难的，法院一般会判决双方继续履行合同。
这里需要指出：“合同继续履行不存在现实困难”主要是指，一涉案房屋没有因为其他案件而被法院查封；二涉案房屋上没有抵押等他项权，若有，也应具备涤除条件；三买方应当有支付剩余购房款的资金实力并提供相关凭证。由于买卖双方已经完成了网签程序，要求继续履行合同的买方对支付剩余的购房款有一定的把握，基本不存在上一阶段买方无法解决资金问题的可能。此时，卖方违约，无论买方要求继续履行合同还是主张违约责任，进入诉讼阶段的胜率都是很大的。
（四）卖方在最后过户阶段违约
卖方拒绝协助买方办理过户手续，此情况下买方已经完成了自己所有的合同义务，只要合同继续履行不存在现实困难，买方完全有理由要求卖方继续履行合同。
二手房买卖实际情况千差万别，且争议金额巨大，建议当事人遇到此类情况时，尽量不要自己擅自做主答辩或应诉，而应当委托专业的二手房律师来应对，以免将本来能赢的官司打输，徒留后悔。

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