《民法典》中的居住权

作为《民法典》的一大亮点，居住权制度的设立引起了人们的广泛关注。本文将对居住权制度展开讨论。
         一．居住权是什么 
        《民法典》第三百六十六条规定“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”，三百七十一条规定“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定”。 
        从上述条款可知，所谓居住权是指居住权人为满足生活居住的需要，在他人所有的住宅上通过合同或者遗嘱方式设立的，对他人住宅享有占有、使用的权利。由此可见，居住权人可通过居住权的设立解决其因买不起房或租不起房而无房可住的困境。 
        二、居住权的设立应注意什么 
        1. 谁能成为居住权人 
        《民法典》中并没有关于居住权人的明确界定，只是规定为满足生活居住需要，可在他人房屋上设立居住权。理论上说，民事法律制度中的“人”包括自然人、法人和非法人组织。自然人成为居住权人是毫无异议的，关键是法人和非法人组织能否成为居住权人。笔者以为从三百六十六条的规定来看，居住权的设立就是为了解决人们生活居住的问题，而法人和非法人组织并不存在居住的问题。因而，只有自然人才能成为居住权人。 
        明确了自然人才能成为居住权人之后，那么在自然人中是否有相应的限制呢？有人主张，只有和住宅所有权人有某种亲属关系的自然人，才能成为居住权人。如该自然人与住宅所有权人没有亲属关系，则不能成为居住权人，不能设立居住权。如果没有上述限定，那么可能会产生一系列社会问题，甚至助长不正之风。 
        笔者以为，从《民法典》中关于居住权制度的规定来看，所有自然人都可以成为居住权人。居住权的设立本身就是为了满足居住权人生活居住的需要，只要双方当事人意思表示真实，对居住权的设立事项有着明确的约定，就应肯定居住权设立的合法性、有效性，而不应过多的法律干涉。如果担心居住权的设立会助长歪风邪气，那么即使居住权制度不存在，所谓的歪风邪气就不存在了吗？居住权仅仅是一种用益物权，而不是所有权。居住权人仅仅是享有对居住住宅的占有、使用，并不触犯相关权利人的本质利益。因而，对居住权人的主体不应作出限制性规定。 
        2. 居住权如何设立 
        上文提到，《民法典》规定居住权可通过合同或者遗嘱方式设立。两种方式虽都能设立居住权，但构成要件又有所不同。
以合同方式设立的居住权，应当签订书面形式的居住权合同。具体包括如下条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。合同签订后，还需到登记机构申请居住权登记，自登记时居住权设立。当事人双方仅签订居住权合同，但没有办理居住权登记的居住权没有设立。 
        以遗嘱方式设立居住权的，《民法典》规定参照适用以合同方式设立居住权的有关规定。对此有个疑问是：以遗嘱方式设立居住权的是否需要到登记机构申请办理居住权登记呢？如果严格按照《民法典》第三百七十一条的字面解释（文义解释）来讲，是需要办理登记的。但如果确需登记，这就会因如下问题的产生使得以遗嘱方式根本无法设立居住权：谁去登记？是立遗嘱人，还是立遗嘱人的继承人？如果是立遗嘱人去登记，那么其已经死亡了，怎么还可能去办理登记手续；如果是继承人，那么如果继承人不同意办理居住权登记，居住权人的居住权如何保障？因而，笔者以为以遗嘱方式设立的居住权无需办理居住权登记。自遗嘱生效时，居住权设立。 
        3. 居住权可否有偿设立 
        《民法典》规定：居住权无偿设立，不得转让、继承，设立居住权的住宅不得出租。这是否意味着所有权人一旦在自己的房屋设立居住权，其就不能获得相应的经济利益？是否同时意味着，居住权人不能利用设立居住权的住宅获取经济利益呢？ 
        对于上述问题，笔者以为：《民法典》之所以规定居住权的设立是无偿的且居住权人不得将设立居住权的房屋进行出租，原因在于满足居住权人生活居住的需要。如果住宅的所有权人希望以有偿方式设立居住权，居住权人又表示同意，法律为何要对这种行为予以限制？如果居住权合同中明确约定，居住权人可以就住宅进行出租，那么法律也没有必要对这种行为作出限制规定。正式基于此种考虑，《民法典》相应条款中又规定“当事人另有约定的除外”。 
        因而，居住权原则上是无偿设立且不得出租。但如果住宅权利人与居住权人明确约定有偿、可以出租，《民法典》对此也表示认可。 
        4. 居住权的期限 
        《民法典》中并没有关于居住权期限的界定条文，因而，居住权的设立原则上没有期限限制。但笔者以为，考虑到建设用地使用权最长70年的期限，在居住权合同中不宜出现超过70年的明确表述。当事人如果觉得70年的期限不能够满足生活居住的需要，完全可以以“直至居住权人死亡止”等表述来代替。 
        5. 居住权的消灭 
        《民法典》规定，居住权的消灭有两种情形。其一，居住权期限届满；其二，居住权人死亡。 
        笔者以为，除以上两种方式外，还应包括如下方式：居住权被撤销以及住宅灭失等情形。住宅灭失很好理解，住宅都不存在了，居住权还如何继续享有。那什么是居住权撤销呢？所谓居住权撤销是指当出现一定事由时，住宅所有人可根据合同约定或者法律规定撤销居住权，使居住权归于消灭。举例来说：在有偿设立的居住权合同中，当居住权人不按规定期限支付相关费用，且有能力拒不支付。此种情形下，应该赋予住宅所有权人居住权的撤销权。又如，当居住权人故意造成房屋受损，严重危及房屋安全也应该赋予住宅权利人居住权撤销权。 
        三、结语 
        居住权制度的确立对于保障住者有其居，探索多元化住房机制有时代性意义。但该制度毕竟是一项制度创新，其是否能起到其设立的制度定位，还需实践检验。