《民法典》承认抵押权的追及效力

《民法典》第406条第1款第3句规定：“抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这表明，《民法典》在允许抵押人转让抵押财产的前提下，承认了抵押权的追及效力，从而据此保护抵押权人的合法权益。所谓抵押权的追及效力，实质上就是指抵押财产转让后抵押权是否继续存在于该被转让的财产之上的问题。抵押权属于限制物权,是对所有权的限制。本质上抵押权就是对标的物的直接支配并排他的权利，只要该权利存在,不论所有权归属于何人，抵押权人均可以在抵押权实现事由成立时就抵押财产变价并优先受偿。故此，追及效力原是抵押权作为“依法对特定的物享有直接支配和排他的权利”的应有之义，并非什么法律赋予的特别效力。对点，最高人民法院就”新疆三山娱乐有限公司等与中国农业银行新疆维吾尔自治区分行营业部等金融借款合同纠纷上诉案”作出的（2012）民二终字第113号民事判决书中曾有精辟之阐述：“抵押权系为确保债务清偿为目的，债权人对债务人或者第三人所有的特定财产所享有的直接支配和排他的权利。抵押权本质上是‘对物’的权利，而非‘对人’的权利。因此，一旦抵押权依法设定，债权人即对抵押财产享有了排他的优先受偿的权利，只要抵押权人未表示同意放弃抵押权的，抵押财产不论是基于抵押人的自由转让行为，还是基于司法执行行为等导致变动，抵押权人均可基于有效的抵押权追及抵押财产行使权利。” 
  需要注意的是，抵押财产转让时，抵押权具有追及效力只是意味着抵押权依然存在于被转让的抵押财产之上，并不意味着抵押权就一定优先于其他权利。例如，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》就规定，“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”，而“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”因此，在商品房预售或现售时，支付了全部或大部分购房款的消费者的权利虽然只是一个债权，却优先于存在商品房之上的抵押权。
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