《民法典》解读之抵押权

现实生活中常常发生房产的租赁权和抵押权冲突的问题，根据物权法第190条的规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”
      此项条款虽规定了租赁权和抵押权冲突的解决途径，但对判断何时出租的时间节点规定有所矛盾，租赁权优先时判断时间点以“订立抵押合同”为准，而抵押权优先时判断时间点以“抵押权设立”为准。 
      而房产抵押在法律规定中采取登记生效主义，即房产所有人和抵押权人在签订抵押合同后抵押权并未设立，须到登记机关办理抵押登记后方能设立。因此形成了“双重标准”，在实践中一方面导致出现倒签租赁合同、损害抵押权人利益的不诚信行为。 
      另一方面出现如抵押人与抵押权人签订抵押合同之后，尚未办理抵押登记之前，将抵押物出租给承租人，承租人无法通过抵押查询确定租赁物已经抵押的事实，可能发生租赁权与抵押权何者优先的疑问，承租人的合法权益得不到完善的保护。 
      《民法典》第三百九十四条：【抵押权的定义】为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。 
      前款规定的债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押财产。 
      《民法典》第三百九十五条：【抵押财产的范围】债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押: 
      (一)建筑物和其他土地附着物; 
      (二)建设用地使用权; 
      (三)海域使用权; 
      (四)生产设备、原材料、半成品、产品; 
      (五)正在建造的建筑物、船舶、航空器; 
      (六)交通运输工具; 
      (七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 
      抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 
      《民法典》第三百九十六条：【浮动抵押】企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就抵押财产确定时的动产优先受偿。 
      《民法典》第三百九十七条：【建筑物与建设用地使用权同时抵押规则】以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。 
      抵押人未依据前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。 
      《民法典》第三百九十八条：【乡镇、村企业的建设用地使用权抵押限制】乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 
      《民法典》第三百九十九条：【禁止抵押的财产范围】下列财产不得抵押: 
      (一)土地所有权; 
      (二)宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权,但是法律规定可以抵押的除外; 
      (三)学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施; 
      (四)所有权、使用权不明或者有争议的财产; 
      (五)依法被查封、扣押、监管的财产; 
      (六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 
      《民法典》第四百条：【抵押合同】设立抵押权,当事人应当采用书面形式订立抵押合同。 
      抵押合同一般包括下列条款: 
      (一)被担保债权的种类和数额; 
      (二)债务人履行债务的期限; 
      (三)抵押财产的名称、数量等情况; 
      (四)担保的范围。 
      《民法典》第四百零一条：【流押】抵押权人在债务履行期限届满前,与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的,只能依法就抵押财产优先受偿。 
      《民法典》第四百零二条：【不动产抵押登记】以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 
      《民法典》第四百零三条：【动产抵押的效力】以动产抵押的,抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记,不得对抗善意第三人。 
      《民法典》第四百零四条：【动产抵押权无追及效力】以动产抵押的,不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。 
      《民法典》第四百零五条：【抵押权与租赁权的关系】抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。 
      《民法典》第四百零六条：【抵押财产的处分】抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。 
      抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。 
      《民法典》第四百零七条：【抵押权处分的从属性】抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的,担保该债权的抵押权一并转让,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 
      《民法典》第四百零八条：【抵押权的保护】抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的,抵押权人有权请求抵押人停止其行为;抵押财产价值减少的,抵押权人有权请求恢复抵押财产的价值,或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值,也不提供担保的,抵押权人有权请求债务人提前清偿债务。 
      《民法典》第四百零九条：【抵押权及其顺位的处分】抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。但是,抵押权的变更未经其他抵押权人书面同意的,不得对其他抵押权人产生不利影响。
债务人以自己的财产设定抵押,抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的,其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任,但是其他担保人承诺仍然提供担保的除外。 
      《民法典》第四百一十条：【抵押权的实现】债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的,其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。 
      抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 
      抵押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。 
      《民法典》第四百一十一条：【浮动抵押财产的确定】依据本法第三百九十六条规定设定抵押的,抵押财产自下列情形之一发生时确定: 
      (一)债务履行期限届满,债权未实现; 
      (二)抵押人被宣告破产或者解散; 
      (三)当事人约定的实现抵押权的情形; 
      (四)严重影响债权实现的其他情形。 
      《民法典》第四百一十二条：【抵押权对抵押财产孳息的效力】债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,致使抵押财产被人民法院依法扣押的,自扣押之日起,抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息,但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。 
      前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。 
      《民法典》第四百一十三条：【抵押财产变价后的处理】抵押财产折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。 
      《民法典》第四百一十四条：【数个抵押权的清偿顺序】同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿: 
      (一)抵押权已经登记的,按照登记的时间先后确定清偿顺序; 
      (二)抵押权已经登记的先于未登记的受偿; 
      (三)抵押权未登记的,按照债权比例清偿。 
      其他可以登记的担保物权,清偿顺序参照适用前款规定。 
      《民法典》第四百一十五条：【抵押权与质权的清偿顺序】同一财产既设立抵押权又设立质权的,拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。 
      《民法典》第四百一十六条：【动产购买价款抵押担保的优先权】动产抵押担保的主债权是抵押物的价款,标的物交付后十日内办理抵押登记的,该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿,但是留置权人除外。 
      《民法典》第四百一十七条：【抵押权对新增建筑物的效力】建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是,新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。 
      《民法典》第四百一十八条：【集体所有土地使用权抵押权的实行效果】以集体所有土地的使用权依法抵押的,实现抵押权后,未经法定程序,不得改变土地所有权的性质和土地用途。 
      《民法典》第四百一十九条：【抵押权存续期间】抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的,人民法院不予保护。 
      《民法典》第四百二十条：【最高额抵押权的定义】为担保债务的履行,债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。 
      最高额抵押权设立前已经存在的债权,经当事人同意,可以转入最高额抵押担保的债权范围。 
      《民法典》第四百二十一条：【最高额抵押权担保的债权转让】最高额抵押担保的债权确定前,部分债权转让的,最高额抵押权不得转让,但是当事人另有约定的除外。 
      《民法典》第四百二十二条：【最高额抵押合同条款变更】最高额抵押担保的债权确定前,抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额。但是,变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。 
      《民法典》第四百二十三条：【最高额抵押权所担保的债权确定】有下列情形之一的,抵押权人的债权确定: 
      (一)约定的债权确定期间届满; 
      (二)没有约定债权确定期间或者约定不明确,抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权; 
      (三)新的债权不可能发生; 
      (四)抵押权人知道或者应当知道抵押财产被查封、扣押; 
      (五)债务人、抵押人被宣告破产或者解散; 
      (六)法律规定债权确定的其他情形。