哪些情况下可以认定已经受理存量房买卖合同无效

一、原告诉称
　　胡一向本院提出诉讼请求：1、判令被告杨二继续履行与原告胡一签订的合同《城市房屋存量房买卖居间合同》，被告杨二配合原告胡一办理房产贷款手续，将涉案房屋交付原告并尽快协助原告办理房产过户手续;2、判令被告向原告承担违约金20000元;3、被告支付原告在纠纷期间中国人民银行利率上调基准利率的损失14000元，以及原告租房损失4个月房租暂计900/月，共计损失17600元;4、本案诉讼费由被告承担。
　　二、被告辩称　　杨二辩称：对原告诉讼请求不能接受，也不能履行，房屋已交付第三人杨三。如果继续履行，导致我的户口问题无法履行，户口走不了导致合同无法履行。我与第三人杨三签订了房屋置换合同在先，价款已支付完毕，今年6月份已交付完毕。原告存在侵权行为，应驳回其诉讼请求。合同履行期间，我一直配合原告办理各项手续，但尚未办理过户手续。令人意想不到的是，原告竟擅自将我的门锁换掉，欲自行入住，导致我回到家后无法进家门。在尚未达到交付条件下，原告擅自换锁、非法控制他人房屋行为已经侵犯了我对自己房屋占有、使用和处分的物权。
　　a公司辩称：对原告的起诉无异议。我公司已按合同约定履行了房管局过户、银行按揭贷款等代办义务，杨二拒绝交易导致最终无法正常办理不动产交易过户。我公司作为居间方希望双方能够秉承诚实信用、公平交易原则，继续完成本次合同的交易。
　　杨三辩称：2016年的10月份，当时我急需用钱，我就向杨二借钱，借了15万元，双方约定对房屋进行了置换。我的房子大一点，当时也答应借钱是无利息的，杨二补了我6万元的差价，在去年就支付了。现在本案诉争的房屋应该是我的，应优先过户到我名下，而且今年6月份我就住进去了。
　　三、本院查明
　　2017年3月22日，杨二(甲方、卖方)、胡一(乙方、买方)、a公司(丙方、居间方)三方经协商签订一份《城市房屋存量房买卖居间合同》(合同)约定：甲方及产权共有权人同意，自愿将合法拥有的房屋出售给乙方;甲方保证对该房屋拥有完全、合法的处置权，无权属争议、无债务纠纷，提供的材料真实有效，可上市交易并能够将房屋交易转让登记给乙方;甲、乙双方商定房屋买卖价款(含装修和附属设施)人民币40万元;甲、乙双方同意提供合格有效材料申请贷款审批手续，并同意办理交易手续前通过资金托管人民币17万元在不动产登记机构受理当日支付给甲方，剩余房款人民币23万元见不动产登记证明后通过银行支付给甲方;甲乙丙三方同意自乙方贷款审批通过之日起七个工作日内，共同到房屋交易登记机构办理房屋交易登记手续;本合同签订当日，乙方向甲方支付购房定金人民币1万元，甲方出具收款收据，定金在交易过户后转为房款。合同签订后的2017年3月24日，胡一向杨二支付了购房定金1万元，杨二妻子余五向胡一出具了定金收据。关于该房屋买卖《存量房买卖合同》的网签日期为2017年4月15日。2017年4月22日，胡一又向杨二支付了购房首付款17万元，然后胡一与银行股份有限公司支行签订了《个人二手住房贷款合同》，胡一向该行借款22万元支付其购买本合同约定房产的购房款，该住房贷款银行已批准。2017年5月12日，胡一缴纳购房契税2388.82元。2017年6月13日，南昌房屋产权交易管理处出具房屋交易与产权告知单(转让)，准予双方交易。2017年6月17日杨二向第三人a公司电话告之房屋不卖了，并于7月11日向胡一的帐户上退还了其中的16万元购房款。另查明，杨三与杨二系同胞兄弟。
　　四，裁判结果
　　一、杨二与胡一于2017年3月22日签订的《城市房屋存量房买卖居间合同》(合同)继续履行。
　　二、驳回胡一的其他诉讼请求。
　　五、律师点评
　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。杨二、胡一、a公司三方签订的《城市房屋存量房买卖居间合同》未违反法律法规的强制性规定，该合同为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现杨二以其户口迁不了，无法履行《城市房屋存量房买卖居间合同》为抗辩理由，要求解除该合同，但其户口是否能迁走并不是《城市房屋存量房买卖居间合同》法定或约定解除条件。《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
　　本案中，《城市房屋存量房买卖居间合同》中的房屋买卖行为已进行网签，房屋产权交易管理处出具了房屋交易与产权告知单，银行对胡一的个人二手住房贷款也已批准，且胡一已向税务部门缴纳了购房契税，该房屋买卖行为大部分业已完成，杨二不履行《城市房屋存量房买卖居间合同》的行为有违诚信，于法无据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
　　故胡一诉请杨二继续履行合同《城市房屋存量房买卖居间合同》于法有据，予以支持。杨三提出其与杨二签订了房屋置换合同要求优先过户，但杨二与杨三签订房屋置换合同后，又与胡一签订《城市房屋存量房买卖居间合同》，杨二与胡一的交易行为已否定了其与杨三的房屋置换行为，且杨三与杨二系同胞兄弟，对房屋置换合同的真实性本院亦难以采信，故对杨三的主张本院不予采纳。至于胡一要求杨二承担违约金、利率、房租损失等，因合同继续履行，且其提供的证据难以证明其最终的损失，不予支持。