存量房买卖合同纠纷中,如何认定合同是否存在无效情形?

 

  一、原告诉称　　李一、王二的上诉请求：撤销判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、陈三、袁四、管五等人陈述前后矛盾，法院未安排陈三、袁四、管五到庭质证。不能作为定案依据。二、李一、王二购买行为无任何异常，房屋买卖已经委托给赵六，所有事情均由王二与赵六接触很正常。三、施八2012年9月26日已经知道涉案房屋过户到李一、王二名下，本案起诉时已经超过诉讼时效，赵六律师中已经提出超过诉讼时效。　　冯七的上诉请求：撤销判决，依法改判。事实和理由：一、判决认定事实不清。1、法院已经查明施八、张九、施十在2011年签署存量房买卖契约的真实目的是通过房屋买卖套取企业银行贷款归还借款，这种套用没有违反法律强制性规定，施八、张九、施十与李一、王二所签合同合法有效。2、判决认定冯七与李一、王二签订的存量房。买卖合同为恶意串通，属于认定事实不清，适用法律错误。　　二、被告辩称　　被上诉人辩称，一、李一、王二称房屋首付款系陈三向王绪梁的借款冲抵没有证据。二、李一、王二没有购房的真实意思。三、冯七与李一、王二签订的买卖合同存在明显的虚假意思表示。请求驳回上诉，维持原判。　　施八、张九、施十向法院起诉请求：1.确认赵六与李一、王二关于房屋的《存量房买卖契约》无效;2.确认冯七与被一、王二、孙十一签订的关于房屋的《存量房买卖合同》无效;3.冯七将房屋产权恢复登记至施八、张九、施十名下。　　三、本院查明　　2005年10月27日，施八与a投资发展有限公司签订动迁安置房购销合同，施八购买位于高新区的动迁安置房。　　2011年4月25日，出借人(债权人、抵押权人)沈一、杨二与借款人(债务人、抵押人)施八、张九、施十签订借款抵押合同，约定借款金额为25万元，借款人用于资金周转并保证资金使用合法，出借人保证资金来源合法。　　2011年7月6日，施八、张九、施十签署委托书，载明委托人准备将位于房屋(建筑面积120.07平方米)出售。　　2011年10月14日，委托人施八出具承诺书，上载明：经委托投资咨询有限公司办理房产过户贷款，过户的税由投资咨询有限公司代为缴纳，各项税、服务费、垫资费、中介费总计人民币壹拾伍万圆整(￥150000元整)。　　2011年10月18日，赵六作为出卖方施八的委托代理人，与买受方李一、王二签订存量房买卖契约，该契约上加盖有b房产经纪有限公司和房地产经纪人吴臣宏的印章。买卖房屋坐落于高新区，产证登记面积120.07平方米，房屋价款为75万元，房款支付方式约定为贷款支付按资金托管流程办理，在2011年12月30日前，若因银行或者住房公积金管理机构不同意买受方购房贷款申请，导致买受方无法按本契约第四条约定的相应期限支付相应房屋价款的，买卖双方同意解除本契约，退房退款，撤销该房屋权属转移登记申请和土地使用权变更登记申请，并按买受方不向出卖方支付违约金方式处理。　　出卖方应当于2012年1月30日前腾空该房屋，并书面通知买受方进行验收。买受方应当在出卖方验收通知书到达之日起30天内，会同出卖方，共同对房屋及其本契约附件一明确的房屋附属物品状况进行查验。查验情况符合双方约定的，出卖方应该当场将该房屋和房屋附属物品以及房屋钥匙交给买受方，以示房屋交付。毁损、灭失风险责任自房屋交付之日起由买受方承担。由于买受方原因，未能按期交付房屋的，按协商处理。该契约另对房屋情况、违约责任、房屋维修基金情况、房屋原有户口迁移、房屋权属转移登记等事宜作出约定。　　四，裁判结果　　一、施八、张九、施十的委托代理人赵六与李一、王二于2011年10月18日签订的存量房买卖契约合同无效。　　二、王二、李一的委托代理人孙十一与冯七于2017年5月23日签订的存量房买卖合同合同无效。　　三、驳回施八、张九、施十的其他诉讼请求。　　五、律师点评　　本案的争议焦点为：一、本案两次房屋买卖是否存在合同无效情形;二、本案房屋在目前状态下是否能够径直恢复登记至原房屋所有权人名下。　　赵六与李一、王二于2011年10月18日签订的存量房买卖契约合同效力问题。第一，本案诉讼过程中，为了查明案情，法院请施八、张九、施十、赵六、李一与王二、案外人袁四及管龙元分别到庭接受谈话询问，李一和王二请王绪梁到庭作证，公安机关寻找到陈三进行谈话询问，在各方人员并不掌握本案证据、参与本案诉讼了解案情且分别各自在法院和公安机关进行独立陈述、签署诚信诉讼承诺书的情况下，施八、张九、施十、赵六、案外人袁四及管龙元、陈三对本次存量房买卖契约签订背景和过程的陈述基本保持一致，且与相关证据能够相互印证，能够证实施八、张九、施十在2011年签署委托书、公证书、承诺书及赵六签署存量房买卖契约的真实目的是为了通过房屋买卖形式套取银行购房贷款以归还施八、张九、施十向名义出借人沈一、杨二的25万元借款和涤除新浒花园二区156幢101室房屋上抵押登记。　　赵六与李一、王二签订存量房买卖契约系为了套取银行贷款归还此前施八、张九、施十的抵押借款，而并不存在真实的房屋买卖意愿，系以虚假的意思表示实施的民事法律行为。而与此同时，该种通过房屋买卖外观形式套取银行购房贷款的行为，涉嫌触犯刑法中关于骗取贷款罪或贷款诈骗罪相关刑事犯罪行为，该种操作模式属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)项规定的“以合法形式掩盖非法目的”之情形。因此，赵六与李一、王二于2011年10月18日签订的存量房买卖契约合同无效。