购房未过户期间房屋增值部分如何分割

一、原告诉称。张三称其与李四系亲属关系。1999年6月，双方协商确定，由张三借用李四的名义购买位于B市1号房屋（以下简称涉诉房屋），房屋归张三所有，与李四没有任何经济关系。张三支付了涉诉房屋的房款、契税等各项费用，并在装修后入住居住至今。后由于房价上涨，李四意图私自转让房屋，张三于2013年提起诉讼，要求李四将过户返还房屋。经审理，北京市朝阳区法院认定张三与李四之间存在借名买房合同关系，但因违反政策、侵害公共利益无效，且双方可另行主张合同无效后的权利，判决驳回了张三的诉求。张三认为李四为获得房屋增值利益恶意否认双方约定，导致借名买房合同关系认定无效，该行为侵害了张三的合法权益。原告张三向本院提出诉讼请求：要求李四返还购房款、房屋贷款、契税、保险费等相关费用，并赔偿房屋增值损失。

二、被告辩称。李四辩称其因房价上涨，意图出售房屋的说法，属于张三的虚假陈述。李四与张三之间从未有过借名买房的约定，其为涉诉房屋支付的诸多费用均系主动、自愿的资助，属于赠与行为。即便并非赠与，张三自2001年就在该房屋中居住，其为房屋所支付的各类款项也应作为其居住在李四房屋内而应支付的费用，不同意返还。增值方面，因涉诉房屋是李四的唯一住房，从未有过出售的意向，而在房屋未出售的情况下，也谈不上增值价值。即便存在增值，因李四系涉诉房屋的所有权人，对房屋享有收益的权利，因此全部的增值价值均应归李四所有。现张三按照评估价格主张增值损失没有依据，根据法律规定，经济适用房增值部分的70%是归国家所有的，这部分不应作为增值价值进行分割。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。

三、本院查明。经审理查明：张三与李四系亲属关系。2000年1月12日，李四与B市X房地产公司签订《北京市经济适用住房预售合同》，约定由李四购买涉诉房屋，总价款合计402900元。2000年3月3日，李四与银行签订《个人住房借款合同》，约定由李四向银行贷款320000元购买涉诉房屋，贷款期限20年。上述预售合同签订当日，张三代李四向X公司支付了购房定金、首付款、印花费共62975元。2000年2月13日，张三交纳了房屋代理费、代收抵押登记费。2000年2月14日，张三购买了受益人为工商银行的涉诉房屋保险。2000年12月26日，张三的女儿张小代李四与X公司签署了《入住结算单》及《入住通知单》，双方于当日办理了入住手续，并确认涉诉房屋实测总价为403571.5元。此后，涉诉房屋由张三居住使用至今。2007年8月17日，张三向X公司支付了房屋尾款20816.5元，并交纳了契税、权证费、代理费、测绘费。2007年12月19日，涉诉房屋产权证下发，所有权人登记为李四，房屋性质为经济适用住房。工商银行于2000年3月9日将贷款发放给X公司。张三自2000年4月起向涉诉房屋还贷账户中偿还贷款本息。李四表示自2013年12月起的房屋贷款均为其本人偿还，并提供了相关证据。张三表示自己因李四恶意变更还贷账户，自2014年1月起未再偿还过涉诉房屋贷款。张三称其在2013年12月仍向李四名下原还贷账户中转入了当月还贷所需的款项，但张三未能就此举证。经张三申请，本院依法委托Y评估公司对涉诉房屋的市场现价值进行评估。2014年7月17日，Y公司出具《价格评估报告》，结果为：涉诉房屋于评估时点2014年7月11日的房产总价共计3097900元。另查，张三曾在2013年以涉诉房屋系其借用李四名义购买为由诉至本院，要求确认涉诉房屋归其所有，并由李四协助办理过户手续。2013年12月15日，本院认定张三与李四间存在借名购买涉诉房屋的合同关系，但该合同违反了相关政策、法规的规定，损害社会公共利益，应属无效，故依法驳回了张三的全部诉讼请求。

四，裁判结果。1.被告李四于判决生效之日起十五日内返还原告张三购房款、印花税、房屋代理费、代收抵押登记费、房屋保险费、契税、权证费、代理费、测绘费、贷款本息。2.被告李四于本判决生效之日起十五日内赔偿原告张三房屋增值损失。3.驳回原告张三的其他诉讼请求。二审驳回上诉，维持原判。

五、律师点评。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据已经查明的事实，张三为购买涉诉房屋累计支出了购房款、印花税、房屋代理费、代收抵押登记费、等共计344629.47元。上述款项均为购房涉诉房屋所必须支付的费用，李四应当返还。关于张三所主张的房屋增值损失。Y公司已经按照经济使用住房的性质就涉诉房屋的现市场价值做出了评估结果，可以采信。因张三和李四对于借名买房合同的无效均负有过错，故对于增值部分的分配，应根据双方过错程度，并从利益平衡及公平角度考虑，依法酌情确定。