非婚同居引起的房屋所有权纠纷

非婚同居引起的房屋所有权纠纷【裁判要点】
如果对物权的归属和内容发生纠纷，利益相关者可以申请确认该权利的归属。
如果实际出资人与登记所有人不一致，应综合考虑不动产登记信息、实际出资比例、贷款偿还情况，确定房屋的所有权。

【基本案情】
原告和被告坠入爱河，恋爱期间，原告想买房子结婚，因为以原告的名义登记了其他房屋，所以原告、被告决定借被告的名义购买。2018年6月9日原告的父亲（经原告委托）被告与房屋卖方、房屋中介，签订了《代办房屋转让手续协议书》，根据协议，相关房屋总价格为人民币98万元，原告父亲当天通过中介向卖方支付了2万元。由于借了被告的名字，他不得不以被告的名义申请银行贷款，因此原告以被告的名义向卖家支付第一笔款项36万元，同年7月9日以被告名义向中国邮政储蓄银行申请贷款58万元。7月30日，卖方将贷款直接划入中国邮政储蓄账户。同一天，原告的父亲向卖家支付了余款2万元，为购买相关房屋，原告支付了税金，追加缴纳中介费等费用，共计1万元。2018年7月23日原告取得不动产产权证，权利人为被告的名字。2018年8月20日至2019年5月底，原告每月定期通过母亲账户，转入被告账户一笔钱款用于还贷共4万元。自2019年1月以来，被告对原告越来越不关心，现在双方不再联系，恋爱关系中止，也没有办理婚姻登记手续，原告向法院提起诉讼，要求判决拥有该房屋所有权归原告，被告协助过户其名下。审理中原告变更诉请为要求判令房屋归被告所有，被告支付原告出资款人民币45万元。
经过审理，法院支持原告的诉讼请求，法院判决该房子归被告所有，被告返还了45万元的出资。

【争议焦点】
恋爱中为了买新房，一方以另一方名义买房，分手后房子归谁所有？
【案例分析】
房屋是不动产的一种，我国不动产所有权以为登记生效原则。根据我国相关法律规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”、“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”、“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。
由此可见，不动产所有权以不动产登记簿中记载的内容为准，不动产登记簿具有推定力和公信力。也就是说，除了相反的证据记录在登记簿中的错误外，将登记簿中的权利人推定为实际所有者，但是不动产登记簿的推定力和公信力是相对于善意第三人来说的，不动产登记人和实际出资人之间属于内部关系，不能看作是理所当然的适用上述规定。如果不动产登记簿上的所有人与实际出资人不一致，不能根据不动产登记簿简单地确认不动产的产权归属问题。

实际上，出资人和不动产登记簿上的产权人之间存在很多不一致之处，引起这种现象的原因是多方面的，常见的是借名买房。也就是说，实际出资人假借他人名义购买房屋，购买房屋以他人名义，在当前的政策和社会背景下，以借名买房，大多是为了避免政策和法规，通过相关程序或减免税金。在本案中，原告为避免相关政策，以被告的名义购买房屋，以被告的名义贷款，以被告的名义登记房屋产权，除贷款外，其余实际购房金额均由原告出资，这是典型的借名买房的行为，原被告在恋爱同居期间承诺购买房屋，意味着双方作出一个真实意思表示，该意思表示应属于合法有效。
在司法实践中，法院应当首先将该房屋推定为不动产登记簿上登记的人为产权人，如不动产登记簿上登记的人与实际出资人不一致，那么实际出资人需提供充分的证据证明实际出资人是真正的权利人。法院首先是要推定不动产登记簿上的产权人为不动产所有人，同时要考虑不动产登记簿上的产权人的真实意思表示，实际出资人的出资情况，最终确定了不动产所有权的归属问题，在争论焦点房屋的具体区分中，一般会参考以下原则。
如果不动产登记簿上登记的人与实际出资人之间协商一致，可以根据协商结果确定房地产所有权的归属，不动产登记簿上登记的人可以根据实际出资比例和房屋实际价值补偿对方。

如果不动产登记簿上登记的人与实际出资人之间不能协商一致，可综合考虑产权登记信息、实际出资比例、综合考虑贷款偿还情况、是否有其他住址等因素，确定不动产归属，同时根据实际出资比例和房屋实际价格补偿对方。如涉及同居期间共同购买的房屋分割，应对生活困难的女方及子女予以适当照顾。
在本案中，原告、被告在恋爱期间，协商以结婚为目的购买房屋，现在双方因恋爱而分手，发生了房屋所有权纠纷。根据现有证据，被告人参与了房屋买卖合同的签订，并以其名义贷款和不动产产权已登记。上述情形，原告在法庭上表示房子归被告所有，只要要求返还出资即可。此外，向中国邮政储蓄银行申请的贷款尚未偿还，房屋在银行设置的房屋抵押尚未解除，尚未还清银行贷款，在履行银行债务期限内，考虑到原告、被告和贷款银行的利益，法院认为被告李某拥有与案件有关联的房子更为合适，尚未还清银行贷款部分也应由被告偿还。

房屋确定房屋所有权人后，应返还实际出资人出资的部分，根据本案中原告提供的银行账户转账凭证原件及相关账户资金流向，原告对与案件有关联的房屋而进行采购的实际出资情况，购买与案件相关的房屋的出资总额为45万元，既然被告为房屋所有人，故被告应当返还该笔实际出资额给原告。需要注意的是，本案由于与房屋增值无关，被告只返还原告的实际出资即可。如果房屋出现了升值，那么房屋所有权人则还要按原告房屋实际出资比例归还房屋增值部分的相应比例给原告。