农村宅基地房屋能否转让给非本村村民

原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2017年11月9日签订的《借名购房协议》无效；2、被告立即将佛山市1号房腾退返还原告，原告返还被告115588.77元。
事实和理由：1998年，被告利用原告是佛山市H村合作社集体成员的身份以115588.77元购买了佛山市1号房，此房性质为农村公寓，现由被告长期占有使用。2017年11月9日，原告与被告签订《借名购房协议》将前述事实予以确认。原、被告双方虽签订了《借名购房协议》，但被告不属于所建公寓的集体经济组织成员，该购房协议应为无效。现双方起争端，特致诉状，望法院支持。

被告辩称
被告辩称：涉案借名购房协议是双方真实意思表示，应为合法有效的。被告是1998年借原告的名义购买涉案房屋，购买当时尚未实施土地管理条例，购买应为有效的。2017年10月，案外人佛山市H村合作社通知被告办理涉案房屋的产权登记，登记手续仍在办理中。涉案房屋虽以原告名义购买的，但没有证据证明产权是属于原告，现也没有确认其中一方为产权人，原告要求被告腾房是没有法律依据的，故原告的全部诉请应予以驳回。

本院查明
包括佛山市1号房在内的佛山市H村是佛山市H村合作社于1998年建设的农村公寓，土地性质为农村宅基地。
1998年，被告利用原告名义以115588.77元向案外人佛山市H村合作社购买了佛山市1号房，此房性质为农村公寓，现由被告长期占有使用。2017年11月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《借名购房协议》对双方借名买房事宜予以确认。
后佛山市H村合作社变更为佛山市禅城区Z街道合作社。佛山市禅城区Z街道合作社在2017年统一办理产权登记时，佛山市1号房以被告名义办理登记。
另查明一，原告是佛山市禅城区Z街道合作社集体成员。
另查明二，佛山市自然资源局无涉案房屋的产权登记记录。
原告陈述：被告借原告之名向案外人佛山市H村合作社购买涉案房屋时，没有与该社签订书面购房协议，购房款115588.77元为被告支付。案外人佛山市H村合作社只能向该社集体成员出售包括涉案房屋在内的杨二新村房屋。
被告陈述：被告不是案外人佛山市H村合作社的集体成员，由于案外人佛山市H村合作社只能向该社集体成员出售包括涉案房屋在内的杨二新村房屋，所以才借原告的名义购买。被告于1998年借原告之名购买，未与该社签订书面购房合同，购房款115588.77元为被告支付。

裁判结果
一、确认原告李某好与被告李某开于2017年11月9日签订的《借名购房协议》无效；
二、被告李某开于本判决生效之日起三十日内向原告李某好返还佛山市1号房（含单车房）。

点评
根据现行法律的规定，宅基地归农民集体所有，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用，如果允许非本集体经济组织成员通过购买宅基地房屋的方式取得宅基地使用权，将在实质上构成对集体在该宅基地上行使所有权的障碍，导致集体所有权的落空。此外，宅基地的流转必然带来宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地扩张，这也与我国保护耕地的基本国策相违背。有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定，以及国家对非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的政策，均系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展，此属社会公共利益的范畴。
本案中，被告并非佛山市禅城区Z街道合作社的集体成员，原、被告签订《借名购房协议》，被告借原告名义购买涉案房屋作为个人住宅使用，其实质为被告借原告之名而行使涉案房屋（含单车房）的所有权和对应之宅基地之使用权。双方之间的上述协议，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《中华人民共和国民法典》规定的情形，应属无效。根据《中华人民共和国民法典》相关规定，合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现涉案房屋由被告占有，故原告请求被告返还涉案房屋的主张于法有据，应予支持。
另，被告于本案中坚持认为《借名购房协议》有效未提起反诉，现已认定上述协议无效，被告如认为原告由此对其造成损失，可另诉主张权利。